Segmentul rezidential a adus anul trecut profituri importante pe masura ce preturile au crescut, mai ales in cazul apartamentelor. Studiile efectuate la jumatatea anului indicau inceputul perioadei de scaderi de preturi. Situatia va continua si chiar se va accentua in a doua jumatate a anului, cred agentiile imobiliare, pe masura ce cumparatorii incep sa fie tot mai atenti la pretul pe care il platesc.
"<Povestea> porneste de la evaluarea unui astfel de apartament; aceasta evaluare se face in diverse feluri, mai mult sau mai putin laborioase. Din pacate, la noi, si pe piata imobiliara se foloseste cel mai <nepotrivit> dintre aceste sisteme si anume cel <de piata> sau de comparatie. Acesta nu este realist, nu tine seama de elemente foarte importante: vechimea cladirii, materialul folosit in constructie, structura, pozitie, locatie, amenajari, ci este izvorat din procesul cerere-oferta (cat se plateste in zona)", este de parere Valentin Pescaru, director executiv al companiei imobiliare Select.
El este de parere ca mai indicat este un alt sistem de evaluare, care are in vedere "valoarea de inlocuire" a constructiei/apartamentului. "Spus mai simplu, acesta reprezinta <cat ma costa sa construiesc proprietatea respectiva in acest moment>, desigur la aceiasi parametri: suprafata, locatie comparativa", adauga Pescaru.
Parerea este sustinuta si de Ariel State, directorul departamentului Apartamentedin cadrul companiei imobiliare Neocasa.
"Cresterea preturilor la apartamente din 2003 a fost artificiala, datorandu-se pe de-o parte dezvoltarii creditelor ipotecare (care au suplimentat cererea, oferta ramanand stabila) si, pe de alta parte, cursului euro-dolar, proprietarii transformand preturile din dolari in euro, fara a tine cont de rata de schimb (ceea ce a dus la umflarea cu 20-25% a pretului, datorata doar schimbarii monedei de referinta)", spune State.
In aceste conditii, crede el, preturile vor creste in continuare la case si terenuri, insa preturile apartamentelor vor scadea puternic pentru a debloca piata.
"In acest moment, piata apartamentelor este blocata de preturile mai mult decat exagerate solicitate de proprietari, in conditiile in care posibilitatile financiare nu au crescut, iar cumparatorii au devenit mai constienti de valoarea proprietatilor.
Este aberant sa platesti 30-40.000 de euro pentru un apartament de 50-60 metri patrati in blocuri construite in perioada comunista, cu instalatii distruse, in care nu au fost desfasurate nici un fel de lucrari de imbunatatire", adauga State.
In prezent, pretul de constructie pe metru patrat la blocuri se situeaza intre 350-450 de euro. In aceste conditii pretul unei garsoniere cu o suprafata de 40 metri patrati este de 14-18.000 de euro, iar unui apartament de doua camere cu o suprafata de 50 de metri patrati intre 17.500-22.500 de metri patrati.
"Practic, cu 350 de euro pe metru patrat construit, adica aproape jumatate din pretul cerut pentru o constructie veche, se poate realiza o constructie moderna, cu izolari si instalatii noi", explica Ariel State, directorul departamentului Apartamente din cadrul companiei imobiliare Neocasa.
Astfel, preturile la care au ajuns apartamentele in prima parte a acestui an au atins, potrivit lui Valentin Pescaru, atat un nivel critic psihologic neacceptabil cat si o valoare departe de realitate. "Din ce in ce mai multi clienti/cumparatori fac calculele de mai sus, insotite de comparatii cu proiectele tot mai numeroase ce iau nastere (parcuri rezidentiale sau cartiere ANL) si iau decizia de a mai astepta sau chiar isi modifica optiunea catre alte zone - case vechi, cartiere noi.
In plus, o constructie noua are niste avantaje clare fata de cele vechi", adauga Pescaru.
an aceste conditii, o corectie a preturilor la apartamentele din blocurile vechi este mai mult decat binevenita, apreciaza jucatorii din piata imobiliara.
"Credem ca pe termen mediu nu se vor mai inregistra cresteri ale preturilor la apartamente, din cauza ca s-a ajuns deja la preturi aberante, cerute, dar si incurajate.
Problema este ca si agentiile imobiliare gresesc incurajandu-i pe proprietarii care cer preturi exagerate, vizionand aceste apartamente si chiar ducand potentiali cumparatori sa vada aceste proprietati, ceea ce ii face pe vanzatori sa creada ca este posibila obtinerea preturilor cerute. O scadere puternica ar fi mai mult decat benefica, deoarece ar duce de la un pret aberant la un pret real, deblocand astfel piata si facand posibila tranzactionarea efectiva a proprietatilor", conchide State.
Studiul SGA Romania, primul semnal
Primul semnal privind scaderea preturilor de tranzactionare la apartamente a fost reprezentat de un studiu al SGA Romania la jumatatea acestui an. Potrivit acestui studiu, vanzarile de apartamente din Bucuresti stagnau, iar preturile de tranzactionare inregistrau scaderi de 10-15%.
Atitudinea mai rezervata si mai responsabila a cumparatorilor a creat, potrivit studiului, nu doar reorientari de preferinta, ci si blocaj comercial. Primele consecinte au fost reprezentate de scaderea preturilor de tranzactionare cu peste 10% in unele zone de cartiere din Bucuresti, cu precadere suburbii satelit - Berceni, Militari, Pantelimon, Balta Alba.
an aceste conditii, previziunile SGA Romania indicau o posibila scadere de pana la 30-40% fata de nivelul artificial atins dupa anul trecut.
Reducerea preturilor era explicata prin schimbarea preferintelor cumparatorilor, care au inceput sa se reorienteze catre achizitia de case, considerand prea costisitoare solutia de a cumpara apartamente prin credit ipotecar. SGA arata ca au aparut deja primele incapacitati de plata a creditelor ipotecare, fenomen care se va extinde in viitor.
In cazul cartierelor scumpe, cum ar fi scoala Herastrau si Baneasa, scaderea preturilor era estimata la 8-12% pentru al doilea semestru al acestui an. De asemenea, ajustari de 15-18% erau anticipate si la preturile apartamentelor din asa numitul centru civic (piata Alba Iulia, bulevardele Decebal si Burebista), unde preturile de 70.000 euro pentru un apartament cu trei camere ajunsesera prea mari.
In aceste conditii, preturile caselor ar putea cunoaste cresteri, in conditiile extinderii cererii, confruntata cu o oferta relativ redusa.
Apartamentele de lux, mai putin afectate
Segmentul de lux este poate cel mai putin afectat de scaderea preturilor in acest an. Analistii filialei locale a companiei imobiliare Colliers International estimeaza ca anul trecut preturile au crescut pe segmentul de luc cu 20%. Daca se adauga faptul ca in general clientul tipic pentru cladirile de apartamente de lux este mai putin sensibil la pret, atunci de asteptat ca proiectele noi de cladiri de apartamente situate in zonele Primaverii- Aviatorilor, ce vor fi livrate anul viitor sa aiba preturi cuprinse intre 1.500-2.000 de euro pe metru patrat.
ionut.bonoiu@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
