Casă de la zero, sau “la cheie”?

20 mar 2017

Construcţia unei case de la zero este un proces complex, mai ales dacă se doreşte un imobil de calitate superioară. În timp ce achiziţia uneia “la cheie” este un proces simplu, similar cu cel al achiziţiei unui apartament.

Piaţa este plină în acest moment de case construite în zone mai mult sau mai puţin accesibile din jurul Capitalei, care promit suprafeţe utile de peste 150 mp la preţul unui apartament de 3-4 camere într-o zonă semicentrală. De asemenea, mai ales în partea de sud şi vest sunt promovate casele construite “stil vagon”, adică înşiruite sau dublex, adică o vilă împărţită pe din două. Avantajul acestora este că au costuri mai mici de achiziţie dar şi de încălzire, însă dezavantajul este că viitorul proprietar va avea vecini cum are si la bloc.

Unde pot face economii cei care construiesc case pentru a le vinde? În principal la lucruri care nu se văd – fundaţia care poate fi mai puţin adâncă, cantitatea de beton utilizată, fierul din structură şi nu în ultimul rând izolaţia termică  - polistiren extrudat dar şi izolaţia hidrofugă cu membrană hidroizolantă. De asemenea, o casă rezistentă pe termen lung are un parter puţin mai înalt, însă acest lucru consumă beton şi fier.

În ceea ce priveşte materialele utilizate la construcţia efectivă, din nou, nu cele mari sunt importante, dar nu trebuie ignorate. Cărămida trebuie să provină din România, nu dintr-o ţară fără cutremure, iar la acoperiş lemnul utilizat trebuie neapărat ignifugat. Tocmai pentru a reduce costurile, unii folosesc lemn netratat. De asemenea, la acoperiş o ţiglă metalică chiar şi de 0,4 mm grosime rezistă fără probleme 40-50 de ani dacă este de calitate. Dar aici nu trebuie ignorată folia anticondens şi cantitatea de lemn utilizată. De asemenea, un acoperiş de calitate  iese cu cel puţin 40-50 cm în afara casei, dispune de un sistem de scurgere şi de oprire a zăpezii pentru a nu aluneca de pe el. Specialiştii recomandă ca burlanele să meargă direct în canalizare pentru a nu mări cantitatea de apă din curte, iar cunoscătorii recomandă şi un sistem de degivrare pentru ca zăpada şi gheaţa sa nu rămână blocate pe burlan sau pe jgheaburi. Dacă se întâmplă asta, vor exista infiltraţii în pereţi şi riscul de mucegai în casă va fi unul foarte mare. Dacă o firmă care se ocupă cu construcţia de case ieftine cel mai probabil nu va fi atentă la toate aceste detalii, mizând pe un cost cât mai mic, cel care construieşte singur casa pentru el va fi. Pe de altă parte, este mult mai ieftin ca aceste soluţii să fie implementate de la început decât ulterior.

Arhitectul este însă cea mai importantă persoană deoarece împărţirea casei, proiectarea şi mai ales instalaţiile sunt cele mai importante şi costisitoare. O instalaţie proiectată prost va aduce după sine costuri şi probleme.

În funcţie de zona unde este casa, aceasta poate dispune sau nu de utilităţi. Este recomandabil ca terenul achiziţionat să fie într-o zonă cu utilităţi, precum reţea de gaze, canalizare, apă curentă (desigur, de curent electric nu se pune problema). În plus, ca alternativă pentru apa curentă este recomandat şi un puţ de apă, preferabil de mare adâncime pentru grădină, în timp ce pentru încălzirea locuinţei se poate instala o centrală pe peleţi sau lemne dacă nu există gaze în zonă.

Dar una din principalele probleme când vine vorba de construcţia unei case ţine de bani. Cine are fondurile necesare, scapă de această problemă, însă cine nu, se va confrunta cu probleme foarte mari.

Băncile sunt dispuse să acorde creditul necesar construcţiei unei case, însă doar dacă se garantează cu un alt imobil  - doar terenul nu se poate. Astfel, dacă nu există un alt imobil de o valoare mai mare ca împrumutul necesar, practic nu există nicio altă soluţie.

Racordarea la utilităţi. În cel mai bun caz aveţi deja apa şi canalizarea trasă până la teren.

Curent electric, neavând o casă finalizată întâi se începe cu un abonament de şantier încheiat pe o perioadă de un an. Racordarea provizorie costă circa 1.500 de lei la care se adaugă costurile cu cablurile. Tot în cel mai bun caz racordarea se face în termen de 1-2 săptămâni. Când casa este finalizată se realizează racordarea finală care costă circa 3.500 de lei şi se realizează în circa o lună.

Lucrurile nu sunt atât de simple când vine vorba de gaze. În Bucureşti durează 14 luni din momentul depunerii actelor, iar actele se pot depune doar după ce ai obţinut recepţia pe casă. Per total, costul racordării la gaze costă 3.000 de lei, însă doar pentru a aduce ţeava la poartă. Până la casă mai poate costa câteva mii de lei, în funcţie de distanţă - spre pentru 70 de metri se ajunge la 6.000 de lei.

Avizele în sine costă între 100 şI 200 de lei în funcţie de autorizaţie. Printre acestea sunt cele de la mediu, Enel, gaze şi aviz sanitar. În funcţie de sector sau oraş pot fi mai multe.

Autorizaţia de construcţie costă procent din valoarea construcţiei definită de arhitect. Aceasta se achită în două tranşe, de 0,1% din valoarea casei după care 0,8% din valoare. La o casă de 100.000 de euro autorizaţia costă 800 de euro.

Desigur, este nevoie şi de un proiect avizat şi ştampilat de ordinul arhitecţilor. De arhitect este neapărată nevoie deoarece proiectul trebuie avizat, atât cel de construcţie cât şI cel pentru instalaţii.

Recomandabil este să se apeleze la o firmă de construcţii şi diriginte de şantier ( care este obligatoriu). De-a lungul construcţiei cele patru părţi trebuie să discute permanent – proprietarul – arhitectul ( cel care ştie ce se construieşte), dirigintele de şantier (cel care verifică în mod constant lucrările şi firma de construcţie care construieşte efectiv casa. Toţi se implică până când casa este gata “la roşu”, în timp ce la interior şi finisaje rămâne doar constructorul.

Dar cât costă efectiv de construit casa?

Întâi se cumpără terenul. Potrivit Storia.ro, un lot de 500 mp în zona Apărătorii Patriei din sudul Capitalei costă 55.000 de euro (110euro mp), în zona Roşu din Militari tot un lot de 500 mp costă 50.000 de euro (sau 100 euro mp), ambele loturi având curent electric, gaze şi canalizare. Cine preferă o zonă centrală, lângă parcul Carol, pe Candiano Popescu un teren de 100 mp costă 92.000 de euro (920 de euro mp), în timp ce în zona bdului Lacul Tei, un lot de 233 mp costă, potrivit Storia.ro aproape 130.000 de euro sau 550 euro mp. Dacă preferaţi o locaţie în afara Bucureştiului, un teren de 271 mp în comuna Berceni costă numai 10.000 de euro, având ca utilităţi gaze şi curent electric, nu şi canalizare, fiind obligatorie constucţia unei fose septice (cost total aprox. 5.000 – 6.000 de lei).

Special pentru cei ce doresc o casă au apărut firme de construcţii care vin cu proiectul gata făcut.

Spre exemplu, o casă de 68 mp suprafaţă construită sau 58 mp utilă cu 2 dormitoare de 9,3 şi 7,3 mp, living de 17,5 mp şi o singură baie costă de la 23.100 de euro folosind cele mai ieftine materiale şi o structură din cărămidă. Dacă în loc de cărămidă este utilizată o structură uşoară din lemn, preţul scade la 17.500 de euro. Costul include consultanţa, proiectul, organizarea de şantier, materiale, manoperă şi taxe. Dacă se optează pentru o casă mai mare, pentru o familie cu 1-3 copii, atunci preţul urcă spre 50.000 de euro.

Spre exemplu, construcţia unei case de 137 mp suprafaţă construită sau 116 mp utilă costă de la 46.000 de euro dacă sunt utilizate cele mai ieftine materiale şi o structură din cărămidă. Dacă se folosesc materiale de calitate mai bună, preţul urcă spre 53.000 de euro, iar luxul costă peste 66.000 de euro.

Astfel, preţul unei case construite în regie proprie poate oscila între 30-35 de mii de euro, cu tot cu teren, dar într-o zonă rurală, la 100.000 – 120.000 de euro pentru una în Bucureşti, dar în zona de sud şi cu 4 camere şi curte generoasă, la peste 150.000 – 200.000 de euro pentru una mai mică dar construită central.

Care este oferta pe piaţă pentru case noi? Spre exemplu, în zona Popeşti Leordeni, o casă dintr-un complex de case înşiruite costă 85.000 de euro, având 150 mp utili şi un teren de 100 mp. În zona Olteniţei, o casă de 3 camere, 135 mp utili şi un teren de 50 mp costă 65.000 de euro. Tot în Popeşti Leordeni sunt case stil duplex de 4 camere şi 130 mp utili la 57.000 de euro, având şi un teren de 120 mp. În Militari, în zona Militari Residence o casă dintr-un complex de case înşiruite costă 86.000 de euro având 148 mp utili şi un teren de 250 mp. Tot acolo, dar o casă individuală de 5 camere şi 140 mp utili alături de un teren de 70 mp costă 122.000 de euro.

Nu trebuie ignorate nici ofertele din cadrul unui complex rezidenţial, unde clientul poate beneficia de servicii suplimentare cum ar fi pază sau un centru de agrement cu piscină.

În cazul terenului nu trebuie ignorată amenajarea unei grădini. Sunt cazuri, în care dezvoltatorul preferă să pună rulouri de iarbă direct peste moloz şi resturi ale construcţiei pentru a livra mai repede. Proprietarul însă va prefera întâi să cureţe terenul, să folosească pământ special pentru flori, după care să semene singur iarbă şi să planteze flori.

Timpul necesar ce poate fi alocat în achiziţia unei case face diferenţa între decizia de a cumpăra o casă nouă sau construcţia uneia. Şi în cazul uneia noi clientul poate urmări treptat construcţia casei, lăsând birocraţia în grija dezvoltatorului, însă trebuie să se mulţumească cu proiectul acestuia. De partea cealaltă, cine doreşte o locuinţă construită după preferinţele sale, va fi nevoit să aştepte mai mult, însă la final va avea ce şi-a dorit. Momentan, oferta de piaţă este suficient de generoasă pentru ambele situaţii.

 

Acest articol face parte dintr-o campanie editorială de informare cu privire la achiziţia unei case, susţinută de Storia.

Storia.ro  este platformă de anunţuri dedicat exclusiv sectorului imobiliar, lansată de OLX. Cu peste 90.000 de anunţuri, Storia.ro oferă peste 50 de filtre de căutare, o hartă completă a zonei alese cu puncte de interes multiple, precum şi un comparator de preţuri specifice fiecărei regiuni în parte. Platforma se poate accesa atât de pe desktop, cât şi din aplicaţiile mobile IOS şi Android.

 

 

 

O campanie Ziarul Financiar și Storia