Analiză. Laurenţiu Afrasine, Akcent Development: În următorii 10-20 de ani, Bucureştiul va începe dezvoltarea şi pe orizontală

♦ Akcent Development, parte a grupului antreprenorial românesc Alfa Group, înfiinţat de Alin Niculae, construieşte 723 de apartamente în zona Bucureştii Noi din Capitală, în apropierea staţiei de metrou Jiului. Investiţia în proiect este estimată să ajungă la 90 de milioane de euro.

Zona de nord, în special din proximitatea birourilor, dar şi a metroului, va cunoaşte cea mai amplă dezvoltare în următorii ani, potrivit lui Laurenţiu Afrasine, CEO al Akcent Development. Mai mult, miza pe termen lung este aceea de a dezvolta Capitala pe orizontală, în opinia executivului, în condiţiile în care Bucureştiul are o densitate dublă faţă de Budapesta sau Varşovia, deşi nu are graniţe sau limitări naturale. Pe de altă parte, organizarea administrativ-teritorială nu a fost realizată pentru a asigura o dezvoltare coerentă a Capitalei, motiv pentru care s-a ajuns în situaţii în care construcţia unui proiect de infrastructură precum Pasajul de la Domneşti să depindă de Bucureşti, Domneşti, Consiliul Judeţean Ilfov şi Compania de Drumuri.

„Cred că cel mai mare potenţial de creştere există în sectoarele 1 şi 2. Zona Bucureştii Noi este o zonă care se va dezvolta foarte bine în viitorul apropiat. De asemenea, zona bulevardul Pipera are încă mult potenţial de arătat. În următorii 10-20 de ani, Bucureştiul va începe dezvoltarea şi pe orizontală. Cu siguranţă o să vedem investitori care vor achiziţiona clădiri vechi, aflate în stare de colaps, cum sunt deja foarte multe în sectorul 1, le vor demola şi vor construi clădiri înalte. De asemenea, cred că potenţialul de creştere este într-un raport direct de cauzalitate şi cu modul în care autorităţile vor înţelege să facă investiţii în zona de transport public“, a subliniat Laurenţiu Afrasine, CEO al Akcent Development.

Executivul subliniază potenţialul semnificativ de dezvoltare al Bucureştiului, în ciuda provocărilor actuale. El consideră că oraşul are nevoie de o planificare urbană îmbunătăţită şi de investiţii în infrastructură pentru a atrage investitori şi a susţine o creştere durabilă.

„Bucureştiul ar trebui să urmeze calea europeană şi să se dezvolte armonios, cu o administrare profesională“, spune Afrasine. „Studiile arată că nevoia de spaţiu locativ se menţine pe un trend ascendent, iar faptul că în Capitală sunt, statistic, cele mai mari salarii, atrage populaţie nouă în căutare de locuri de muncă. Cu toate acestea, oraşul se confruntă cu o serie de provocări, inclusiv o infrastructură depăşită şi un cadru de reglementare incoerent. Pentru a debloca adevăratul potenţial al Bucureştiului, autorităţile trebuie să abordeze aceste provocări şi să creeze un mediu favorabil investiţiilor şi dezvoltării.“

El se aşteaptă ca piaţa imobiliară să mizeze mai departe pe creştere în următorii ani. Cel puţin în ceea ce priveşte cererea de spaţii locative sau de birouri.

„Deşi oferta de locuinţe cel mai probabil va fi în scădere din cauza numărului mai mic de blocuri noi comparativ cu anii trecuţi. Piaţa imobiliară şi-a dovedit maturitatea pentru că a trecut prin multe şocuri în perioada 2020-2023 şi nu numai că nu s-a prăbuşit, aşa cum susţineau anumite voci neavizate, dar şi-a păstrat echilibrul“.

În acest context, zonele de periferie ale Bucureştiului sunt în continuă dezvoltare.

Ca să nu mai menţionăm de zonele limitrofe, care depăşesc cu mult suprafeţele autorizate în Capitală.

PUZ-urile anulate şi lipsa unui Plan Urbanistic al Capitalei nu fac decât să pună presiune pe tot ce înseamnă infrastructură şi să îndepărteze eventualii investitori externi. Capitala consider că rămâne principalul pol al cererii pe piaţa clădirilor de birouri. Este foarte adevărat că perioada pandemiei a schimbat mediul corporate prin sistemul de work from home sau hibrid şi multe companii şi-au restrâns spaţiul pentru lucrul la birou. Astfel, multe spaţii au rămas disponibile“, a spus Laurenţiu Afrasine.

Dar asta înseamnă şi o oportunitate pentru companiile care vor să se extindă. Pe partea de închiriere de astfel de spaţii sunt sigur că cererea va continua să crească, chiar dacă poate o creştere uşoară faţă de 2023, dar va exista. Iar un aspect foarte important este poziţionarea acestor spaţii, facilităţile pe care dezvoltatorii le oferă şi, nu în ultimul rând, preţul chiriilor, care este posibil să crească mai ales din cauza faptului că numărul de clădiri nou construite este redus, semnificativ mai mic faţă de anii precedenţi.

Akcent Development are în prezent în desfăşurare mai multe proiecte imobiliare majore, inclusiv complexul rezidenţial Akcent City, care va cuprinde peste 700 de apartamente, 915 locuri de parcare şi 4.000 mp de spaţii verzi, situat într-o zonă cu acces la metrou.

Complexul a cărui construcţie a început deja din septembrie 2023 va avea cinci blocuri care vor fi construite într-o singură fază, termenul de finalizare fiind în trimestrul al patrulea din 2025.

Apartamentele cuprinse în noul proiect vor avea centrale termice situate pe terasele blocurilor pentru care se va folosi forţa de gravitaţie pentru a face alimentarea cu agent termic a apartamentelor - cu implicaţii directe în consum redus de energie/costuri individuale pentru consumatorul final. De asemenea, pe terasele blocurilor vor fi montate panouri solare pentru reducerea consumului de energie electrică, va fi utilizată tâmplărie cu un înalt grad de eficienţă energetică menită să răspundă normelor nZEB.

Laurenţiu Afrasine subliniază importanţa unui leadership puternic în conducerea oraşului şi speră că viitorul primar va aborda o serie de provocări cheie, inclusiv finalizarea Planului Urbanistic General al Capitalei şi asigurarea unei planificări urbane coerente, care să ofere predictabilitate investitorilor şi să ghideze dezvoltarea oraşului într-un mod ordonat.

„Măsura greşită de anulare a PUZ-urilor de sector, luată cu mult timp în urmă, afectează şi va afecta întreaga piaţă imobiliară, iar efectele ei se vor vedea în următorii trei-cinci ani, indiferent dacă vom avea un primar nou. Această acţiune a primarului general al Capitalei a fost şi rămâne, din punctul meu de vedere, cea mai mare provocare pentru un dezvoltator imobiliar. Generează o lipsă totală de predictabilitate, iar consecinţele negative generate de decizia respectivă se vor vedea mult timp de acum încolo, aşa cum am precizat. Actualul primar a început o luptă împotriva tuturor dezvoltatorilor, plecând de la premisa că toţi sunt  „rechini imobiliari“. Cred că energia depusă în toate procesele deschise, pe care le-a şi pierdut, trebuia folosită în sprijinul cetăţenilor care l-au ales. Cred că prin abordarea acestor teme de urbanism s-a îndreptat atenţia de la gravele probleme pe care le are Capitala: termoficarea veche, spaţiile verzi neîngrijite, infra­structura depăşită, transportul public deficitar etc.“, a spus dezvoltatorul.

Laurenţiu Afrasine anticipează o uşoară creştere a preţurilor proprietăţilor în viitorul apropiat, deoarece cererea rămâne ridicată şi oferta este limitată de constrângerile de construcţie. El subliniază, de asemenea, impactul creşterii TVA pentru apartamentele sub 120.000 de euro, care va fi probabil transferat către cumpărători sau absorbit de dezvoltatori.

„Sunt foarte optimist în ceea ce priveşte piata rezidenţială. 2024 va fi mai plin de provocări decât anul precedent, având în vedere trendul crescător al tranzacţiilor din ultima perioadă, impulsionate de scăderea dobânzilor de referinţă şi creşterea tranzacţiilor încheiate prin intermediul unui credit ipotecar. Un impact este majorarea TVA-ului pentru apartamentele sub 120.000 de euro, o diferenţă de 4% care în unele cazuri va fi suportată de client, iar în alte cazuri, cum suntem şi noi, diferenţa este absorbită de dezvoltator“, a spus directorul.

El explică faptul că cererea de locuinţe este clar influenţată şi de creşterea economică a ţării, iar pentru 2024 este aşteptată o creştere etonomică.

„De asemenea, sperăm ca această stabilitate economică să se revadă şi în veniturile potenţialilor clienţi şi să îi impulsioneze în a lua decizia achiziţionării unei locuinţe.

Deşi în 2023 se credea că preţurile imobilelor vor scădea, acest lucru nu se va întâmpla, ba din contră, va exista o uşoară creştere, datorată inclusiv de majorarea TVA-ului, dar şi de numărul mai mic de construcţii noi datorat blocajului generat de anularea PUZ-urilor de sector“, a conchis Laurenţiu Afrasine.