ZF Investiţi în România! Constantin Căpraru, 24REAL: Sunt investitori interesaţi să transforme clădiri de birouri boutique în spaţii rezidenţiale

♦ Vânzările rezidenţiale din Capitală au fost cu 33% mai mici în aprilie 2023 versus aprilie 2022.

Piaţa rezidenţială din Capi­tală rămâne atractivă pentru investi­tori, chiar dacă autorizaţiile se obţin mai greu sau tranzacţiile se închid mai lent în 2023, iar unii investitori se uită la proiecte de birouri de tip boutique pe care le pot transforma în spaţii de locuit, a explicat Constantin Căpraru, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară 24REAL, în emisiunea ZF Investiţi în România!, realizată în parteneriat cu CEC Bank.

„Unii investitori s-au uitat chiar şi către clădiri de birouri de tip bou­tique, pe care încearcă să le trans­for­me în spaţii rezidenţiale în zone cen­trale şi ultracentrale, unde stocul de terenuri este scăzut sau este greu ac­cesibilă dezvoltarea pentru că autori­zaţiile întârzie“.

El a povestit că sunt în piaţă mai multe discuţii pentru astfel de tran­zac­ţii, una dintre zonele de interes fiind cea cuprinsă între Aviatorilor şi Arcul de Triumf, iar proiectele vizate sunt cele de mici dimensiuni, constru­ite în urmă cu aproape 20 de ani.

„Există astfel de negocieri pentru clădiri mai mici de birouri, de 1.000-2.000 mp, care sunt mai vechi, con­stru­ite în anii 2000, dar care au un coeficient mare al construcţiei şi care pot să acomodeze foarte bine sau mai bine partea aceasta rezidenţială, mai ales pentru investitorii care vor să păs­treze în portofoliu opţiunile respecti­ve şi să le închirieze“.

Procesul de transformare al unui proiect office boutique într-unul rezidenţial necesită autorizaţii şi avize, dar nu atât de greu de obţinut ca în cazul unei autorizaţii de construire, mai ales dacă această conversie nu afectează structura sau dacă nu se lucrează la faţadă.

„Dacă se fac doar mici renovări şi transformări este mult mai uşor să obţii avizele şi autorizaţiile necesare pentru reconfigurarea acestor clădiri“.

Anul 2023 a adus o scădere a pieţei rezidenţiale din Capitală, în contextul în care clienţii au obţinut mai greu finanţare pentru achiziţia unui imobil, iar potenţialii cumpărători analizează mai mult decizia înainte de a semna.

„Din păcate, anul a început aş spune din ce în ce mai rău. Chiar luna trecută am verificat o statistică a unei asociaţii din care facem parte şi au scăzut vânzările cu 33% în luna aprilie faţă de aceeaşi lună a anului trecut, ceea ce înseamnă într-adevăr o scădere semnificativă“.

Compania 24REAL a pornit la drum ca o companie axată pe segmentul de birouri, însă în ultimii ani a pătruns şi pe piaţa rezidenţială, care s-a dovedit extrem de ofertantă. Astăzi, firma intermediază de patru ori mai puţine tranzacţii rezidenţiale decât în urmă cu doi ani.

„Sunt clienţi în continuare, dar vedem două piedici. Una e cea legată de finanţare, se obţine finanţare mai greu, nici clienţii nu sunt foarte dornici să obţină finanţarea pentru că dobânzile sunt în continuare destul de mari şi gradul de îndatorare a scăzut, se pot obţine mai puţini bani decât acum 3-5 ani. Şi din aceste motive cam toate tranzacţiile pe care le-am făcut sunt cu cash, cu fondurile proprii ale clienţilor şi vin pe fondul unor oportunităţi, adică găsesc apartamente, case pe care le renovează şi le închiriază, fie pentru o nevoie specifică“.

Chiar şi în cazul clienţilor care au bani pentru achiziţie, luarea unei decizii finale poate dura şi şase luni, în comparaţie cu acum doi ani când clientul avea nevoie doar de o lună pentru a se hotărî dacă semnează.

„Cu toate acestea, avem cereri pentru terenuri pentru dezvoltări rezidenţiale boutique. Există un apetit investiţional din partea dezvoltatorilor şi a constructorilor, ceea ce ne bucură cumva. Mi se pare că proiectează o piaţă care nu se mai sperie de crizele economice, o piaţă matură, în care dezvoltatorii gândesc pe termen mediu şi lung, chiar şi în piaţa aceasta dificilă, unde vânzările se întâmplă mai greu“.

Aceşti investitori de care vorbeşte Căpraru caută terenuri în zone cât mai centrale, dar merg şi în zona de nord, spre Pipera, Tunari, Otopeni sau Mogoşoaia.