ZF Investiţi în România! Georgian Marcu, Green Angels: Sunt jucători persoane private care au acumulat portofolii de sute de apartamente în piaţa rezidenţială, pe care le scot la închiriat

♦ Randamentul din închiriere se situează la 4,5-5% pe an ♦ Piaţa imobiliară din Bucureşti-Ilfov a înregistrat o scădere de până la 30% în primele luni ale anului.

Piaţa rezidenţială din Bucureşti-Ilfov a devenit mai dinamică şi mai intere­santă în ultimii ani, pe măsură ce au apărut jucători noi, precum fondurile care cumpără pentru revânzare sau jucătorii de tip per­soane private care şi-au format portofolii de apartamente dedicate închirierii, a explicat Georgian Marcu, proprietarul companiei de consultanţă imobiliară Green Angels, în emisiunea ZF Investiţi în România!, reali­zată în parteneriat cu CEC Bank.

„Sunt nişte jucători persoane private care au acumulat sute de apartamente în piaţa rezidenţială şi au acumulat nu pentru a le revinde, ci pentru a le închiria. Au con­struit portofolii foarte interesante“.

Consultantul a lucrat cu astfel de inves­ti­tori, care au căutat câteva zeci de aparta­mente poziţionate pe segmentul mediu, mediu-superior, unde chiriile lunare trec de 500-600 de euro.

„Eu cred că am vreo 40 de apartamente achiziţionate într-un singur proiect pentru mai mulţi clienţi investitori, pe care le în­chi­riem. Atunci când am plecat să caut proiectul m-am gândit în primul rând la cine mi-e con­sumatorul ţintă: corporatistul care lucrează în nord. Trebuie să găsesc un proiect de unde poate ajunge pe jos la birou, proximitate faţă de parc, transport în comun, zone de cum­părături, etc“.

Aceste demersuri şi acest proces investi­ţional s-au desfăşurat în 2019, iar la acest moment consultantul spune că investitorii au randamente bune şi un grad de neocupare mediu de maximum 5 zile pe an. El a povestit câteva cifre ca studiu de caz.

„Dau un exemplu, noi am intrat pe res­pectivul proiect, am cumpărat cu 95-97.000 de euro în funcţie de etaj, orientare, vedere, plus TVA de 5%. Am pornit cu o chirie de 600-650 de euro în 2020, acum suntem pe la 750-800 de euro, iar valoarea proprietăţii este undeva la 160.000 de euro. Deci un ran­dament foarte bun atât din închiriere, precum şi din aprecierea capitalului“. Însă randamentul din închiriere depăşeş­te cu greu 4,5-5% pe an, ceea ce face ca randamentele mai bune pentru investitori să se regăsească încă în dreptul celor care intră devreme într-un proiect şi apoi încasează la revânzare.

De altfel, piaţa din România începe să atragă din ce în ce mai mulţi jucători.

„Noi nu am avut fonduri imobiliare specializate în rezidenţial. Avem acum Meta Estate Trust, care e listată la bursă, şi cred că Encore Cpital Trust. Eu cred că vor juca un rol din ce în ce mai important“. 

În mod tradiţional, aceştia ar intra sub conceptul de REIT (Real Estate Investment Trust), dar legislaţia locală este ambiguă la acest capitol.

„Noi nu avem ceea ce se numeşte REIT, fonduri care să cumpere proprietăţi, să le închirieze şi care să plătească dividende – cred că sunt obligate să plătească undeva la 90% dividende – din două motive: legislaţia este foarte ambiguă, înţeleg că acum se lucrează la legislaţie şi randamentele au fost cumva mici pentru genul acesta de fond“.

În mod interesant, consultantul imobiliar a subliniat că astăzi se poate obţine un preţ mult mai bun la achiziţia unui imobil dacă este luat de la un investitor revânzător decât de la dezvoltator.

„E mult mai ieftin şi obţii randamente mult mai bune dacă achiziţionezi apartamente la revânzare decât cele care sunt vândute de dezvoltatori la preţurile de astăzi. E mult mai ieftin să iei de la cei care au cumpărat în prima fază la nişte preţuri mai mici decât ce mai are dezvoltatorul pe stoc“.

După ce piaţa imobiliară din Bucureşti-Ilfov a crescut în mod accelerat în 2020 şi 2021, aceasta şi-a continuat în mod suprinzător creşterea şi în 2022. Totuşi, anul 2023 aduce o scădere a numărului de tranzacţii cu până la 30%.

„La nivel de Bucureşti-Ilfov dacă ne uităm strict pe tranzacţii individuale raportate de ANCPI avem până la 30% scădere în numărul de tranzacţii. Am făcut o medie pe primele patru luni comparativ cu anul trecut. (...) Lucrul ăsta trebuia să se întâmple de anul trecut, este absolutnormal când dobânzile le ai în creştere să scadă numărul tranzacţiilor“.

Georgian Marcu atrage atenţia asupra blocajului în autorizările de proiecte care există la nivelul Bucureştiului, respectiv asupra lipsei de predictibilitate. Pe segmentul de piaţă pe care activează este prima dată în ultimii 14-15 ani când nu mai are niciun proiect în portofoliu

„Cea mai mare problemă a acestei perioade nu este nici numărul tranzacţiilor în scădere, nici posibilitatea de scădere a preţurilor. De fapt, cea mai mare problemă este că astăzi nu mai avem proiecte în dezvoltare“.

El este de părere că modul în care autorităţile locale gestionează premisele de dezvoltare ale sectorului imobiliar din Capitală nu este unul gândit pe termen lung.

„Mi se pare o greşeală să te uiţi la piaţa rezidenţială în momentul de faţă. De la momentul achiziţiei până când construieşti un ansamblu îţi poate lua 4-5, chiar 6-7 ani, în funcţie de cât de mare e respectiva dezvoltare. Tu trebuie să te uiţi peste 4-5 ani de acum. Ce s-ar întâmpla dacă mâine dobânzile ar fi la 4% şi revine toată cererea aia din piaţă şi pune presiune pe o ofertă mică? Ce se întâmplă cu preţurile? Se duc în sus. Tu trebuie să menţii oraşul accesibil, nevoia de a locui nu dispare“