In marile aglomerari urbane din Transilvania si Banat, zonele rezidentiale de la marginea orasului devin o realitate. Vile construite la comanda se ridica intr-un interval de timp record - 3 pana la 6 luni - in functie de finisaje, dotari si numarul de nivele. In Transilvania pretul terenurilor in intravilan creste direct proportional cu ritmul in care marile orase se maresc spre comunele periurbane. La Timisoara, intr-o metropola cu aproape 400.000 de locuitori, Primaria elibereaza anual aproape 2.000 de autorizatii de constructie, mare parte dintre acestea pentru noile zone rezidentiale.
Strazi private, vile cu securitate, intimitate maxima
Cel mai spectaculos proiect imobiliar timisorean il reprezinta Complexul Alfa, care va fi amplasat in zona Mircea cel Batran si care este derulat de agentia imobiliara Casadomi. Conform informatiilor primite de la Ramona Belejan, director de marketing la agentia Casadomi, proiectul consta in construirea a a 15 vile, dispuse pe doua randuri, de-a lungul unei strazi private. Nota distinctiva a acestui proiect, care reprezinta o investitie de 800.000 de euro, este faptul ca accesul in complexul rezindential va fi posibil doar cu ajutorul unor cartele magnetice, zona asigurand deplina securitate si intimitate a celor care locuiesc aici. Vilele au preturi cuprinse intre 49.000 de euro si 58.000 de euro, in aceasta suma fiind incluse terenul, constructia, utilitatile si finisajele. Vilele se pot achizitiona si prin credit ipotecar. Suma nu trebuie platita integral la incheierea contractului cu antreprenorul, ci doar un avans de 12% din suma totala, restul achitandu-se la predarea vilei "la cheie" in termenul stabilit.
Oficialii firmei Casarom estimeaza ca la sfarsitul acestui an se vor demara lucrarile la un nou cartier rezidential in Cluj, situat in zona Borhanci. Suprafata totala a terenului este de 76 de ha, din care 50 sunt concesionate de Casarom. "Pe aceasta suprafata urmeaza sa se dezvolte aproximativ 1000 de case si apartamente si o zona comerciala. Investitia va depasi 20 de milioane de euro, iar clientela vizata este reprezentata de familiile tinere cu venituri peste medie", afirma Adrian Voicu, director de marketing Casarom.
Minicartierele, cele mai bine cotate
La Cluj, Casarom Holdings BV din Olanda a decis infiintarea unei societati de sine statatoare, in Romania, in urma unui studiu de piata care a evidentiat un potential ridicat al dezvoltarii domeniului imobiliar. "In 1999, piata era caracterizata de inceputuri timide in domeniul dezvoltarii de zone rezidentiale, pe fondul unei lipse de produse bancare de tip credit imobiliar sau ipotecar. La Cluj, firma a inceput cu proiecte mici, de case individuale, dupa care a urmat construirea Ansamblului Rezidential Primaverii, etapa finalizata la sfarsitul lui 2003", afirma Adrian Voicu.
Situat pe o parcela de 5580 mp, ansamblul clujean este compus din 4 blocuri de 4 nivele, fiecare bloc cuprinzand 9 apartamente cu dimensiuni ce variaza intre 41 mp si 101 mp. Cladirile se afla intr-o incinta cu acces controlat, care cuprinde spatii verzi pentru rezidenti, locuri de parcare si garaje. Apartamentele, cu 2 si 3 camere, au fost vandute la preturi cuprinse intre 25.000 si 47.000 de USD. "In general lumea asteapta astfel de cartiere, iar interesul creste dupa finalizarea primului bloc. Experinta Clujului, unde compania a investit peste 400.000 de euro inainte de prima vanzare, ne determina sa asteptam rezultate similare si pentru Arad", considera Adrian Voicu.
In topul preferintelor timisorenilor care parasesc clasicele apartamente de bloc se afla acum minicartierele "Banat 1" si Banat 2", situate in nordul orasului si care incep in intravilanul municipiului de pe Bega si se termina in intravilanul comunei Dumbravita, aflata in imediata vecinatate. Oferta este extrem de variata de la vile "la cheie" cu preturi cuprinse intre 60.000 si 80.000 de euro, dar pot ajunge si la 200.000 de euro, suma in care sunt incluse terenul si dotarile, si parcele care pot oscila intre 25 - 50 de euro metrul patrat. Zona este avantajoasa si pentru vecinatatea cu trei centre comerciale - Kappa, Terra si Europa - iar in apropiere s-a deshis recent magazinul Praktiker.
Voga zonelor rezidentiale
Un alt minicartier de vile noi, extrem de cautat la Timisoara, este Braytim. "Cartierul francez", asa cum mai este cunoscut "Braytim-ul", este situat in partea de sud a orasului si este traversat de Calea Martirilor care duce spre comuna periurbana Giroc, spre care orasul isi continua expansiunea. Primele vile construite in "Braytim" au aparut in urma cu 10 ani, astfel ca zona este aproape plina, motiv pentru care nu se mai gasesc parcele virane intre case, cum este cazul in "Banat 1" si Banat 2", iar pretul terenurilor poate creste pana la 60 de euro metrul patrat. si pretul vilelor este mai mare, avand pornirea la 80.000 de euro pana la 300.000, in functie de numarul de nivele, finisaje si arhitectura.
Rudolf Walter este unul dintre cele mai noi cartiere rezidentiale din Timisoara care prinde incet-incet contur. Specificul acestui cartier consta in faptul ca vilele sunt construite in regie proprie, astfel ca libera alegere se materializeaza in nota de spontaneitate si intr-o diversitate de modele si forme. Zona insa nu este in totalitate canalizata, si nici asfaltata astfel incat cartierul este deoca,mdata un mic sat de lux in oras.
Dezvoltarea noilor zone rezidentiale, alaturi de cartierele de vile consacrate - Elisabetin, Fratelia sau Mehala, unde imobilele pot urca pana la 300.000 de euro sau chiar 600.000, din nou in functie de arhitectura, dotari, facilitati sau amplasament, se bazeaza pe fenomenul migratiei timisorenilor de la bloc spre vilele noi, "la cheie". Cererea mare de pamant a dus la scumpirea terenurilor cu peste 30% in ultimul an, iar constructia de vile "la cheie", care includ si terenul in pret, este accesibila pentru asa-numita clasa de mijloc intrucat acestea pot fi achitate in etape - pe constructie si la predare, cu avansul amintit de 12%.
Reprezentantii Vest Consulting sunt convinsi de reusita proiectelor lansate de Impact la Oradea, iar agentii imobiliari prevad deja un cutremur pe piata imobiliara care se va solda cu scaderea preturilor la case. "Astazi, in Oradea, pe case de 20 de ani se cer preturi de 80.000-120.000 de euro. In momentul in care se vor vinde cele construite de Impact in cartierul Europa preturile vor trebui sa se alinieze si vor scadea", spune Robert Tesler, administratorul firmei Cardell Imobiliare.
In Vest infloresc vilele
La Oradea compania de investitii imobiliare Impact SA Bucuresti investe din aceasta vara 21,5 milioane euro in constructia de case. Impact va ridica la Oradea doua cartiere de locuinte. Amplasat in zona rezidentiala a Oradiei, cartierul "Lotus" din strada Facliei, va costa circa 3,5 milioane euro si va cuprinde 47 de vile. "Acestea vor fi ceva mai scumpe, pentru ca este vorba de o comunitate mica, retrasa intr-o zona de deal, cu vedere la malul Crisului Repede", spune Andrei Bondor, directorul executiv al societatii Vest Consulting, reprezentant al companiei Impact pe Oradea.
Cele 47 de vile vor fi scoase la vanzare din 7 iulie cand incepe organizarea de santier si vor costa intre 70.000 si 90.000 euro. "Practic, omul nu face nimic, noi dam terenul, predam locuinta la cheie, facem drumuri, cai de acces, punem gazon, plantam pomi, tot", spune Bondor. Cel de-a doilea proiect al Impact pe Oradea este si mai mare. Cartierul "Europa", ce urmeaza a fi construit in spatele Universitatii cu iesire la soseaua de centura, va numara 260 de case intinse pe o suprafata de 10 hectare. Suprafata minima a unei case va fi de circa 150 metri patrati, iar suprafata maxima va fi undeva la 500 metri patrati. Proiectul cartierului a fost facut de Primaria Oradea, proprietara terenului, iar arhitectura caselor urmeaza sa fie stabilita de constructor. Investitia se ridica la circa 18 milioane euro, iar lucrarile vor demara in septembrie, cand casele vor fi scoase la vanzare. In functie de dimensiune si utilitati, o locuinta in cartierul "Europa" va costa intre 40.000 si 45.000 de euro, pret la care se adauga terenul pentru care municipalitatea cere 16 euro pe metrul patrat. Clientii viitorului cartier rezidential vor putea beneficia de credite pe 20 de ani acordate de HVB Bank cu un avans de 30% sau de finantare Impact, preluata ulterior de o banca partenera, cu un avans de 15%.
Lucrarile la Ansamblul Rezidential Subcetate din Arad au fost incepute la sfarsitul anului 2002 si sunt preconizate a se finaliza in 2006. "Nu este un termen batut in cuie, depinde de modul in care evolueaza piata. Ansamblul va cuprinde aproximativ 800 de locuinte, case si apartamente. Proiectul este defalcat in 4 faze si include constructia unei scoli si a unor zone comeriale. Prima faza va cuprinde 10 blocuri a cate 24 de apartamente fiecare si aproximativ 40 de case de diferite modele", considera Adrian Voicu.
Terenul de 64 de ha a fost scos din circuitul agricol si urmeaza sa fie instalata infrastructura din fonduri exclusive CasaRom. Investitia pentru acest segment se apropie de 7 milioane de euro. Regimul juridic al terenului dintre care 33 ha sunt proprietatea CasaRom, restul apartinand municipalitatii si fiind dat in administrarea CasaRom. Canalizare, apa, gaze, curent, trotuare, drumuri, zone verzi
"Primul bloc va fi finalizat in 15 octombrie, dupa care, la fiecare 6 saptamani, va fi construita o noua fundatie, iar pana la sfarsitul anului vor fi date in folosinta 6 case in interiorul Ansamblului", declara Adrian Voicu. In momentul de fata Casarom dispune de 4 modele de case, iar altele sunt in curs de a fi proiectate. Constructia va fi executata din caramida sau BCA. "In urma unui studiu de piata realizat de catre departamentul de marketing al firmei s-a constatat ca populatia nu reactioneaza pozitiv la constructiile din materiale prefabricate Avem semnale ca pana la finalizarea primului bloc, apartamentele vor fi deja vandute, iar pentru case cererile se concretizeaza deja", declara Adrian Voicu. Costul unui apartament variaza intre 41.000 si 59.000 de euro, iar pentru o casa doritorii trebuie sa achite intre 100.000 si 135.000 de euro, pret ce include atat TVA-ul cat si valoarea terenului, care are in medie 500 mp. "Apartamentele de 2 si 3 camere au o serie de diferente legate de pozitionare si de optiunile pe care le poate alege clientul", sustine Adrian Voicu.
Caracteristicile pietei transilvanene
"Se poate vorbi in Transilvania despre o necesitate a cartierelor rezidentiale. Este o zona destul de subestimata din punct de vedere al dezvoltarii, in care noi am putut sesiza potentialul deosebit", considera Adrian Voicu. Ideea demararii unor noi proiecte de locuinte pentru Casarom vizeaza tot Transilvania si partea de vest, cu localizare in Timisoara si Oradea.
Un studiu de piata realizat anul trecut de Casarom, in Arad, a surprins o crestere a pretului unui apartament cu 74%., in mod specific aparatemntele cu 2 camere au crescut cu 104%, iar cele cu 3 camere cu 96%. "Pentru Arad dezvoltarea pietei imobiliare era firesca, datorita evolutiei din ultimii ani, cresterii locurilor de munca si situarii ratei somajului sub 4%. Se poate vorbi in zona Aradului despre o migratie a fortei de munca inspre oras. Potrivit unor estimari ale oficialitatilor locale in Arad exista peste 30.000 de locuitori neinregistrati, iar urmatorii ani vor contabiliza o crestere a numarului de locuitori din acest oras cu cel putin 20.000 de persoane. Piata imobiliara clujeana e cea mai spectaculoasa dupa cea din Bucuresti", explica Adrian Voicu.
Ramon Belejan, director de marketing la agentia imobiliara Casadomi din Timisoara estimeaza ca anul acesta preturile pe segmentul rezidential vor creste in Timisoara cu 10-15%, in Arad cu 10%, iar in Deva cu 15%. O analiza a evolutiei preturilor realizata de Casadomi arata ca in cartierul Braytim preturile stationeaza la ora actuala, la o cerere si oferta medie; insa in minicartierele "Banat 1" si "Banat 2" preturile sunt in crestere, avand in vedere cererea mai mare decat oferta. La terenuri cresc preturile in zona centrala si in cele rezindetiale, insa in noul cartier Rudolf Walter preturile stationeaza.
transilvania@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
