Oricat de mult s-ar investi in renovarea unei vile vechi din centrul orasului, ea nu va avea niciodata coordonatele unui business center. Si cum pentru orice investitor care se respecta, imaginea companiei conteaza, el va dori ca sala de conferinte in care isi primeste colaboratorii sa fie ceva mai mult decat o sufragerie transformata. Pe piata imobiliara a spatiilor pentru birouri lucrurile au inceput sa se schimbe in ultimii ani mai ales datorita companiilor multinationale care au adus o data cu investitii considerabile si o cultura organizationala ce la nivel local se contureaza ceva mai greu.
La Cluj, in anii trecuti, spatiile destinate birourilor erau reprezentate in proportie de 90% de apartamente si case situate in zonele ultacentrale si centrale, urmate de ofertele pentru case noi sau renovate situate in cartiere, pe arterele principale. De regula, cei care urmareau sa inchirieze astfel de locatii isi stabileau de la inceput targetul: "inchiriez apartament cu destinatia birouri", erau cele mai frecvente anunturi din publicatiile de specialitate difuzate la nivel local. Ca si in alte domenii ale pietei imobiliare, segmentul locatiilor pentru birouri a primit un suflu nou incepand cu sfarsitul anului 2003. "Interesul investitorilor s-a materializat prin achizitii de terenuri, care ulterior s-au dezvoltat in proiecte ample dand nastere la cladiri tip business center", este de parere Nicoleta Leheni, reprezentant al agentiei Grup de Lux.
Inca in asteptare
"Piata clujeana este inca in asteptarea investitorilor, care sa promoveze cladiri noi, finisate si dotate la standarde de clasa A, capitol la care Clujul este deficitar", este de parere Vasile Baciu, reprezentant al agentiei Plus Imobiliare. El mai spune ca in prezent, gradul de ocupare al birourilor de categorii superioare este de 100% si ca cererea este mai mare decat oferta, impunandu-se dezvoltarea investitiilor pe acest segment al pietei. "Exista un echilibru intre cererea si oferta de spatii de birouri clasa C (spatii neconventionale), apartamente in imobile situate central, in vilele din cartiere sau chiar in apartamente de bloc. Prea putine insa isi justifica pretul cerut de proprietari, intre 5 si 10 euro/mp", mai spune Vasile Baciu.
Reprezentantul agentiei Plus Imobiliare considera ca solicitarile pentru birouri in zone de tip C continua sa fie pe primele locuri in alegerile companiilor care se stabilesc in Cluj. "Exista inca multe companii mici si foarte mici care prefera un spatiu neconventional in ideea de a micsora costurile, in detrimentul imaginii create de desfasurarea activitatii firmei in spatii moderne", mai spune Baciu.
"Piata spatiilor de birouri in Cluj Napoca, in acest moment, este slab reprezentata comparativ cu Bucurestiul, considerat un etalon al dezvoltarii pe segmentul tranzactiilor imobiliare", este de parere Cristina Gherman, reprezentant al agentiei Maxintermedia din Cluj. Ea subliniaza insa ca cererea pentru spatii de birouri in cladiri noi care au aceasta destinatie, este in crestere.
Preturi in crestere
Deficitul de spatii existent in trecut s-a mai ameliorat, exsitand in momentul de fata un echilibru intre cerere si oferta. Preturile au crescut si ele in ultima perioada, insa reprezentantii agentiilor clujene pun aceasta crestere pe seama dezvoltarii pietei. "Noile spatii aparute, indeosebi la cladirile de birouri construite in 2004-2005 ofera conditii si finisaje la standarde occidentale", spune Nicoleta Leheni.
In zona centrala, preturile pentru un birou intr-o cladire noua variaza intre 13 si 15 euro/mp, iar in alte zone, in functie de locatie sau de finisaje, tarifele se plaseaza intre 5 si 10 euro/mp.
Lipsa spatiilor de parcare, o problema pentru investitiile in birouri
Zonele centrale si ultracentrale continua sa reperezinte prioritatea in alegerile companiilor interesate de spatii de birouri. "Se observa si o tendinta de migrare spre zonele semicentrale. O explicatie oferita de catre majoritatea clientilor cu care am lucrat este faptul ca in zonele ultracentrale locurile de parcare nu sunt suficiente", spune reprezentanta agentiei Grup de Lux. Suprafetele solicitate sunt legate de activitatile desfasurate, in 2004, cea mai mare cerere fiind inregistrata la spatiile de birouri intre 100 si 200 mp situate in building offices.
In opinia lui Vasile Baciu, principalele aspecte care franeaza evolutia acestui segment de piata sunt problemele legate de spatiile nationalizate, de accesul inca dificil la credite pentru investitii, traficul si posibilitatile de parcare din zona centrala a Clujului. "Putine loturi centrale se preteaza pentru constructii de birouri rentabile, suprafetele sunt mici, iar posibilitatile de inaltare limitate", afirma Baciu.
Cele mai solicitate zone sunt cele centrale, dar si zonele comerciale din Marasti si Manastur. "In general predomina chiriile, iar cele mai solicitate suprafete sunt situate intre 40 si 70 de mp, sau cele care depasesc 300 de mp", spune Cristina Gherman. "Vedeta pietei imobiliare clujene vizeaza achizitionarea de terenuri, spatiile pentru birouri cunosc sI ele o evolutie, dar inferioara celei de terenuri", considera reprezentanta Maxintermedia.
Cine vrea spatii noi?
"Anul trecut cele mai multe cereri au venit din partea companiilor producatoare de soft si a societatilor de leasing, dar si a unor firme care activeaza in asigurari, turism, brokeraj financiar, agentii imobiliare, societati de selectie personal", mai spune Nicoleta Leheni. Agentia Grup de Lux detine spatii de birouri in zona centrala, care in acest moment sunt inchiriate.
Cele mai multe cereri primite de Plus Imobiliare vin din partea companiilor care activeaza in domeniile IT&C, contabilitate si resurse umane. "Pe partea de cumparari, predomina firmele producatoare care aleg varianta amenajarii birourilor in interiorul sau imediata vecinatate a spatiului de productie", considera Baciu.
Viitorul apartine business office-urilor
Reprezentantii agentiilor imobiliare clujene se asteapta ca spatiile de birouri situate in cladiri de tip business office sa inregistreze cea mai mare crestere in perioada urmatoare. "Preturile la acest tip de oferta nu vor scadea, cel putin in ceea ce priveste inchirierea, preturile mentinandu-se si in acest an in jurul valorilor de anul trecut, adica de 7-8 euro/mp la suprafete de 250-300 mp si 12-14 euro/mp la suprafetele mai mici", explica Nicoleta Leheni. Ea mai spune ca un rol important in stabilirea chiriei il va avea pozitia imobilului (in special gradul de accesibilitate si locurile de parcare oferite de zona in care se gaseste constructia), iar apoi gradul de finisare al spatiului, precum si perioada de inchiriere.
"Eliberarea unor locatii centrale sau semicentrale, decongestionarea traficului si rezolvarea problemei parcarilor, ar putea impulsiona piata pe acest segment. Dezvoltarea firmelor clujene si patrunderea pe piata a unor firme mari cu sediul central in capitala vor creste cu siguranta cererea de spatii clasa A si B", este de parere Vasile Baciu. transilvania@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
