Expozanti mai putini, vizitatori mai putini, dar discutii mai productive pentru majoritatea participantilor - sunt doar o parte din concluziile targului imobiliar MIPIM organizat la mijlocul lunii la Cannes, unul dintre cele mai mari din lume.
Singurii investitori interesati sa mai investeasca pe piata romaneasca sunt fondurile de investitii oportuniste, care urmaresc dublarea banilor investiti in maximum trei ani, prin cumpararea de participatii in proiecte aflate in dificultate.
Proprietarii locali care au probleme financiare inca nu realizeaza dimensiunea crizei si refuza sa semneze parteneriate, care la prima impresie par dezavantajoase. Inca de pe aeroportul din Bucuresti ai fi putut
zice ca interesul nu mai este la fel de mare ca in alti ani. In afara de Sven Lemmes, seful local al AIG Lincoln, si Sebastian Gutiu, managing partner al casei de avocatura Schoenherr si Asociatii, in avion nu au putut fi remarcate alte personaje importante din real estate-ul local.
zice ca interesul nu mai este la fel de mare ca in alti ani. In afara de Sven Lemmes, seful local al AIG Lincoln, si Sebastian Gutiu, managing partner al casei de avocatura Schoenherr si Asociatii, in avion nu au putut fi remarcate alte personaje importante din real estate-ul local. Verificand si lista de expozanti din Romania, senzatia este aceeasi: cateva firme de consultanta (Neocasa si More International Group) sau dezvoltatorul Future Real Estate, se gasesc pe o lista extrem de scurta. Spre comparatie, anul trecut Bucurestiul a avut un stand propriu, in care firmele Baneasa Investments, Avrig 35, Cefin Real Estate, Neocity Group Romania, River Invest, TriGranit sau Monolit Development si-au prezentat proiectele.
Cu toate acestea, investitorii care nu au intrat inca de tot "sub carapace" au fost prezenti, pentru a lua pulsul pietei, dar mai ales in cautarea unor metode alternative de finantare a proiectelor aflate in stand-by din cauza blocarii creditarii bancare.
"Este cel mai bun MIPIM la care particip. Discutiile sunt foarte serioase, fiind prezenti multi manageri din esalonul intai. Din pacate insa, singurele grupuri care inca se uita la Romania sunt fondurile oportuniste, vulturii, care vor sa-si dubleze sau chiar tripleze banii
intr-un timp scurt, intrand in participatii cu dezvoltatorii care nu pot obtine finantare bancara pentru continuarea proiectelor", declara la standul Jones Lang LaSalle de pe plaja din Cannes Troy Javaher, director of business development capital markets al companiei.
Javaher enumera printre jucatorii cu bani, care "pandesc" piata locala, companii precum Heitman, Apollo, Blackstone sau Patron Capital, dar si subsidiare ale unor firme precum JPMorgan sau Credit Suisse.
Aceste companii pot intra in parteneriate, dar nu sunt interesate de pretul platit de dezvoltator pentru teren sau orice alte costuri, ci doar de un return dublu sau chiar triplu, obtinut din pretul de vanzare al activelor in momentul finalizarii. "O parte dintre dezvoltatori vor incepe sa sesizeze ca e singura varianta de a realiza
proiectele, iar in urmatoarele luni cred ca vom asista la parteneriate. Nu pot fi obtinute in aceasta perioada credite la costuri rezonabile. Un dezvoltator poate face rost mai usor de partea sa de equity, decat de finantarea de la banca", a mai spus Javaher.
Asteapta preturi mai mici. Piata mai ramane atractiva pentru o serie de investitori straini, prezenti de mai mult timp pe piata, dar fara sa fi realizat pana in prezent o serie impresionanta de achizitii, care sa le ingreuneze acum activitatea.
"Ofertele de terenuri pe piata locala sunt inca la preturile vechi. Proprietarii spun ca le dau la valorile de cost, fara a-si asuma insa pierderi. Problema este ca atunci cand l-au cumparat ei, la un pret de 1.500 de euro/metrul patrat, aveam si eu oferta respectiva, dar nu am vrut sa cumpar nici atunci, cum nu il vreau nici acum, la pretul propus", explica Radu
Merica, directorul general al dezvoltatorului imobiliar german ECE in Romania, strategia de achizitii a companiei. Desi ECE este unul dintre cei mai mari dezvoltatori de centre comerciale la nivel european, firma germana nu a facut pana in prezent nicio achizitie pe piata locala, avand doar contract de administrare si inchiriere a centrului comercial Colosseum din Capitala.
Merica remarca la randul sau numarul mare de investitori din Romania care au fost prezenti la Cannes in cautarea unor parteneri de afaceri, insa considera ca iesirea din criza este departe, din cauza lipsei de transparenta de pe piata.
"Vom iesi din criza la trei luni de la primele falimente rasunatoare, care vor avea efect de domino in piata. Bancile care si-au blocat banii in speculatiile cu terenuri ale investitorilor nu vor recupera nici 25% din credite, insa continua deocamdata sa prelungeasca termenele de rambursare a creditelor, prelungind practic o aterizare inevitabila. Inca nu separa creditele bune de cele rele si nu-si asuma pierderile pentru a o putea lua de la capat", spune Merica.
O alta companie care asteapta constientizarea de catre proprietari a devalorizarii proprietatilor este Sparkassen Immobilien, care dupa ce a cumparat la inceputul acestei luni sediul OMV din Viena, ia in calcul noi achizitii, inclusiv pe piata locala, unde controleaza printre altele centrul comercial Sun Plaza aflat in constructie. "In cea de-a doua jumatate a anului vor aparea oportunitati interesante in anumite tari, inclusiv in Romania. Avem o perspectiva stricta asupra lichiditatilor companiei si inca suntem intr-o forma financiara buna. Vom decide ulterior in ce tari vom cheltui banii pe care ii avem disponibili, pe unul-doua proiecte bune, cu o vizibilitate ridicata", a declarat si Friderich Wachernig, membru al consiliului de administratie in cadrul firmei Sparkassen, divizie de dezvoltare imobiliara a grupului Erste. Compania austriaca se arata in continuare optimista cu privire la Romania, unde si doi dintre cei mai mari actionari - Erste si Vienna Insurance - au o expunere semnificativa.
"Sunt foarte optimist cu privire la Romania si convins ca este una dintre pietele care ofera un potential de crestere sustenabila pe termen lung. Aceasta criza este o oportunitate pentru a demonstra aptitudinile de management, in conditiile in care putine companii vor supravietui", a mai declarat managerul Sparkassen.
Creste gradul de crispare. Reprezentantii unei alte firme din Austria - ai casei de avocatura Schoenherr - apreciaza ca oportunitatile vor creste in urmatoarea perioada pe piata imobiliara, pe fondul cresterii gradului de crispare a investitorilor.
"Oportunistii se uita in continuare la Romania, dar asteapta ca disperarea sa fie si mai mare. In decurs de 6-9 luni vor fi oportunitati pe banda rulanta pentru investitii si vor fi incepute proiecte care pot deveni operationale in 12-24 de luni, cand lucrurile se vor mai calma", apreciaza Sebastian Gutiu, managing partner al firmei de avocatura Schoenherr si Asociatii. El apreciaza ca firmele de dezvoltare s-ar putea finanta si prin intermediul unor contracte de sale & lease-back. "In domenii precum birouri, retail si logistica, mai este mult loc de scadere a preturilor, iar asteptarile proprietarilor au inceput sa scada", mai spune Gutiu.
Veniturile firmei Schoenherr veneau in proportie de 30-35% din consultanta acordata in real estate si domenii conexe, insa Gutiu admite faptul ca ponderea va scadea, pe fondul reducerii activitatii de catre cele mai multe companii imobiliare. "Toti avocatii din real estate isi vor aduce aminte de a doua specializare a lor, dupa ce in urma cu trei-patru ani,
majoritatea au inceput sa invete imobiliare", explica avocatul Schoenherr.Dupa ce Dinu Patriciu a preluat fondul britanic de investitii Fabian, numarul tranzactiilor a inceput sa creasca, unii investitori luand decizia sa cumpere sau sa vanda, fortati de situatia de pe piata.
Printre cei care au fost practic nevoiti sa cumpere se numara si firma SÆB Gruppe, controlata de doua familii din Austria, care a preluat participatiile dintr-o serie de proiecte comune cu fondul austriac de investitii Immoeast, cel mai mare investitor imobiliar de pe piata locala, care a inceput deja sa vanda din proprietati. SÆB si Immoeast aveau, printre altele, parteneriate pentru dezvoltarea unui mall in Sibiu si a patru centre comerciale sub brandul Stop.Shop, in orasele Arad, Targu-Mures, Satu Mare si Oradea.
"Am cumparat actiunile Immoeast la cele 11 proiecte din Romania, Polonia si Cehia, dintre care sapte in Romania. Vom continua finantarea proiectelor din surse proprii, in special a celor la care lucrarile au fost incepute - birourile din Pipera si de pe Magheru", a declarat Reinhard Schertler, managing director si unul
dintre actionarii firmei. De altfel, Immoeast este una dintre posibilele tinte ale celor mai multi investitori, tinand cont de largul portofoliu pe care il detine pe piata locala si de dificultatile prin care austriecii trec.
Managerii Immoeast care au coordonat cea mai mare parte a achizitiilor de pe piata locala - Gunther Bukor si Edgar Rosenmayr - au fost de asemenea prezenti la Cannes, desi fondul nu a avut un stand propriu de prezentare a companiei. In urmatoarea perioada fondul ar putea realiza noi tranzactii, inclusiv in Romania, dupa ce in perioada 2006-2008 Immoeast tinea prima pagina a ziarelor ca urmare a campaniei agresive de achizitii. "Immoeast are de cateva saptamani un nou director a carui sarcina imediata este dezvoltarea unei strategii prin care sa decidem ce proprietati vom pastra in portofoliu si ce vom vinde. Pentru anumite proprietati in aceasta perioada probabil nu vom obtine sume prea mari, de aceea este posibil sa asteptam revenirea ciclului de crestere", a explicat Rosenmayr.
Ca urmare a numeroaselor contracte de tip forward-purchase semnate in ultimii ani, Immoeast ar trebui ca in urmatoarea perioada sa plateasca zeci sau chiar sute de milioane de euro pentru preluarea integrala a centrelor comerciale Euromall Galati, Gold Plaza din Baia Mare sau West Gate din Craiova.
"Daca proiectele dezvoltatorilor cu care avem parteneriate vor fi completate, le vom cumpara, asa cum ne-am asumat. Aceasta era strategia de crestere a portofoliului la acea vreme. Observasem o buna oportunitate de crestere, dar criza financiara a schimbat mediul complet. Unele achizitii s-au dovedit a nu fi atat de atractive cum am presupus", a comentat Rosenmayr legat de politica de achizitii.Catre cine ar putea vinde insa acum proprietatile pentru care plapuma austriaca s-a dovedit prea scurta? La standul Heitman, spre exemplu, in afara unui director de comunicare cu greu putea fi gasit vreunul dintre managerii de investitii, pe motiv ca acestia se aflau in permanenta in intalniri.
Potrivit unui interviu acordat publicatiei Commercial Property News, Gordon Black, managing director al Heitman, sustinea ca fondul de investitii cu sediul la Chicago este unul dintre putinii jucatori aflati inca in cautare de oportunitati in Europa, "din Franta pana in Rusia". De altfel, Heitman a realizat una dintre ultimele tranzactii mari din regiune, platind in luna septembrie a anului trecut 101,5 milioane de euro pentru mallul City Center din Sofia al fondului britanic Equest Balkan Properties. Pana in prezent, Heitman are in derulare pe piata locala o serie de proiecte rezidentiale in parteneriat cu dezvoltatorul italian Cefin.
Alti potentiali "vulturi" de pe piata pot fi chiar o serie de oameni de afaceri locali, precum Dinu Patriciu, Dan Adamescu sau Siminel Andrei, prin intermediul fondului american Broadhurst, care au experienta achizitionarii unor active depreciate si acces la lichiditati.
Patriciu si Adamescu, de altfel, au realizat in ultimele luni achizitii imobiliare, miliardarul de la Rompetrol cumparand fondul britanic Fabian, in timp ce proprietarul Unirea Shopping Center a preluat un ansamblu rezidential mai mic din Constanta, al firmei norvegiene Westhouse.
Pozitiile in piata se schimba, iar vulturii incep sa zboare tot mai jos, dar musca doar acolo unde este mai adanca rana. Revine o intrebare dintr-un numar anterior al revistei: Cine scapa?
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
