Ritmul cu care dezvoltatorii prezinta fiecare teren achizitionat drept un viitor proiect rezidential il depaseste cu mult pe cel al constructiilor, fapt care produce un decalaj in piata imobiliara.
Firmele de consultanta imobiliara apreciaza ca totalul ofertei de apartamente noi la nivelul Bucurestiului se apropie de 22.000 de unitati pana in anul 2010 si estimeaza ca pe piata urmeaza a mai fi livrate proiecte insumand circa 8.000 de locuinte noi, care ar duce oferta potentiala la aproximativ 30.000 de locuinte. Cu toate acestea, livrate pe piata vor fi doar o treime pana in 2010. "Bazandu-ne pe experienta noastra, estimam ca mai putin de 50% din proiectele anuntate vor fi dezvoltate, fapt ce ar conduce la un stoc probabil de 15.000 de apartamente noi scoase la vanzare pana in 2010. Totodata, estimam ca, din acestea, 10.000 de unitati vor fi livrate efectiv pana la acea data", afirma reprezentantii departamentului rezidential al companiei de consultanta imobiliara Colliers International, liderul pietei locale de profil.
Piata locala este asaltata de companii care se grabesc sa anunte proiecte rezidentiale fara a avea sustinerea financiara si autorizatiile necesare, existand cazuri in care nu a fost incheiat macar contractul pentru achizitionarea terenului pe care urmeaza a fi dezvoltat un proiect rezidential care are deja nume, preturi si promovare.
"Exista multiple motivatii care determina o companie sa anunte un proiect fara sa aiba asigurata finantarea. Printre acestea se numara faptul ca tocmai prin acest mod se creeaza notorietate, proiectul devine cunoscut pe piata, interesul creste si, drept consecinta, se atrag finantare si parteneri", spun consultantii Colliers.
Pana la aceasta data nu a fost livrat niciun proiect rezidential nou de amploare, primele ansambluri, integrale sau partiale, urmand a fi livrate in vara, respectiv toamna acestui an, in proiecte precum Quadra Place, Central Park sau Planorama. Reprezentantii firmelor de consultanta imobiliara afirma ca alte motive pentru care dezvoltatorii anunta prematur proiectele ar putea fi influentarea cererii sau intimidarea concurentei.
"Aceste actiuni au ca efect supradimensionarea artificiala atat cantitativa dar si calitativa a pietei. In consecinta se canalizeaza o parte din cererea latenta spre proiecte care au sansa sa nu fie finalizate. Cumparatorul asteapta oferta respectiva ignorand proiecte existente", spun agentii Colliers.
Situatie normala pentru o piata in crestere
Nu de aceeasi parere sunt reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Eurisko, care considera ca "piata noastra este atipica din toate punctele de vedere, iar anuntarea unor proiecte care nu se intampla nu afecteaza in mare masura cumparatorul final, atata timp cat oferta este din ce in ce mai bogata, iar solutii exista intotdeauna".
Dezechilibrul pronuntat intre cererea si oferta de locuinte de pe piata Capitalei este alimentat de catre dezvoltarea economica a orasului, care atrage cele mai mari investitii la nivel national, oferind totodata cele mai multe locuri de munca. Acesti factori au provocat si o crestere accentuata a preturilor la locuinte in ultimii ani.
"Nu putem discuta despre stabilizarea pietei mai devreme de cinci ani", spun consultantii Eurisko, care afirma ca locuintele care se adreseaza clasei medii au preturi cuprinse intre 900 si 1500 de euro/metrul patrat construit plus TVA.
Printre factorii care contribuie la crearea ofertei se numara migratia dinspre provincie catre Bucuresti, dorinta de a parasi apartamentele din blocurile vechi pentru o locuinta noua, inceperea vietii independente, separat de parinti sau intemeierea unei familii, elemente care vor alimenta in continuare preturile, atat pentru locuintele vechi, cat si pentru cele noi.
Pe de alta parte, motivele pentru care foarte multe proiecte rezidentiale anuntate nu se concretizeaza niciodata sunt lipsa de finantare, a autorizatiilor de constructie, dar mai ales lipsa de experienta a dezvoltatorilor.
"In general, putem spune ca autoritatile nu ingreuneaza dezvoltarea proiectelor rezidentiale, dimpotriva chiar. Orasul este interesat de eliminarea fostelor fabrici sau a zonelor impropriu dezvoltate din punct de vedere urban si inlocuirea acestora cu proiecte rezidentiale pe fondul unei cereri foarte mari nesatisfacute", spun reprezentantii Colliers.
Anul acesta au avut loc noi tranzactii cu terenuri de sub foste fabrici din interiorul orasului, cu valori cumulate de ordinul sutelor de milioane de euro. Noii proprietari au anuntat imediat dupa preluare proiectele gandite pentru aceste terenuri, in conditiile in care eliberarea planurilor urbanistice dureaza de la trei la sase luni, la care se mai adauga alte aproximativ trei luni pentru obtinerea autorizatiei de constructie. "Dupa ce intreaga documentatie a fost pregatita de catre dezvoltator - avizele si acordurile mentionate in certificatul de urbanism, obtinerea autorizatiilor de constructie dureaza intre una si trei luni. Trebuie insa sa luam in cosiderare obtinerea documentelor dinaintea avizelor care dureaza intre 6 si 12 luni", precizeaza reprezentantii Eurisko.
Bucurestiul este in momentul de fata unul dintre cele mai aglomerate orase din Europa, iar infrastructura face cu greu fata numarului mare de masini, motiv pentru care transformarea fabricilor din interiorul orasului in proiecte imobiliare nu mai pare cea mai buna solutie. "Din pacate, in anumite cazuri autorizatia este eliberata mult prea rapid, fara o analiza completa si corecta a conceptului si a densitatii maxime a viitorului proiect si fara a lua in calcul dificultatile de trafic din cauza lipsei de infrastructura adecvata in zona", spun reprezentantii Colliers.
Dezvoltatorii nu gasesc companii de constructii
Pe de alta parte, dezvoltatorii reclama cresterea costurilor cu forta de munca si materialele de constructii si numarul relativ mic de firme de constructii care pot prelua contracte de mari dimensiuni fara a intampina dificultati. Potentialii clienti ai ansamblurilor rezidentiale au devenit mai pretentiosi si mai bine informati, solicitand atat informatii uzuale, cat si detalii despre background-ul companiilor implicate in proiect. "Clientii sunt in prima faza interesati de detalii concrete cu privire la proiect. Cei mai multi intreaba de suprafetele utile, finisaje, pret - atat nivelul acestuia, dar si daca ramane fix in momentul semnarii contractului, costurile de administrare, metoda de plata sau conditii de creditare", spun consultantii Colliers. "In cele din urma, o parte dintre clienti se intereseaza de partenerii implicati, de cine construieste, cine e developer, ce experienta au atat pe piata locala, cat si pe cea internationala".
Cererea de locuinte la nivelul Bucurestiului este foarte mare, dar si foarte greu de cuantificat. In conditiile in care oferta de noi locunite este inca slaba, preturile apartamentelor vechi sunt la nivelul celor noi sau chiar mai scumpe in ceea ce priveste metrul patrat, diferenta fiind facuta de suprafetele locuintelor. Pentru a demonstra acest aspect, reprezentantii Colliers afirma ca apartamentele vechi din Colentina sunt vandute cu 1.458 de euro/metrul patrat construit, in timp ce locuintele noi din aceeasi zona se tranzactioneaza cu pretul de 1.400 de euro/metrul patrat construit.
Diferenta este chiar mai mare in zona Tineretului - Vacaresti (1.669 euro/mp construit - apartamentul vechi - 1.350 euro/mp construit - apartamentul nou), principalele avantaje ale locuintelor vechi fiind accesul imediat si costurile mai mici de intretinere.
Piata rezidentiala locala cunoaste o crestere fara precedent dupa 1990, dupa ce, pana in urma cu cativa ani, majoritatea proiectelor erau destinate doar persoanelor cu venituri peste medie. Drumul pana la maturizare este insa lung.
S-au grabit
Anul acesta au avut loc noi tranzactii cu terenuri de sub foste fabrici din interiorul orasului, cu valori cumulate de ordinul sutelor de milioane de euro. Noii proprietari au anuntat imediat dupa preluare proiectele gandite pentru aceste terenuri, in conditiile in care eliberarea planurilor urbanistice dureaza de la trei la sase luni, la care se mai adauga alte aproximativ trei luni pentru obtinerea autorizatiei de constructie.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
