Niciuna dintre firmele imobiliare de pe piata locala nu poate spune ca nu este afectata de criza financiara internationala care zguduie lumea in aceste zile. Finantari mai putine si mai scumpe, potentiali cumparatori numarati pe degete si chiriasi cu dificultati in continuarea planurilor de expansiune sunt doar cateva din noile "tendinte" ale pietei imobiliare.
"Vremea vanzatorilor care bateau cu pumnul in masa amenintand ca daca nu cumperi in maximum trei zile, in conditiile lui, vei pierde pentru ca are inca zece alti potentiali cumparatori care asteapta la usa, a luat sfarsit", spune Laura Tiuca, managing counsel al firmei de avocatura Salans, iar parerea ei este confirmata de majoritatea consultantilor implicati in piata imobiliara.
In lantul trofic inceput de proprietarii de terenuri si firmele de constructii, care cuprinde apoi bancile, chiriasii si este inchis de catre cumparatori, fie ca vorbim de fonduri de investitii sau de noii locatari ai ansamblurilor rezidentiale aflate in constructie, dezvoltatorii se afla la mijloc. Si acestia sunt poate cei mai loviti.
Relatia cu verigile din partea inferioara a lantului - respectiv proprietarii de terenuri si firmele de constructii - este probabil sa se fi imbunatatit. Mai putini potentiali cumparatori de terenuri si mai putine proiecte incepute intorc raportul de partea dezvoltatorului, care poate impune un pret mai mic pentru teren si, probabil, si pentru constructie. Insa pentru multe dintre companiile de dezvoltare imobiliara aceasta perioada a trecut deja: terenurile au fost cumparate, la preturi mai mult sau mai putine favorabile, iar contractele cu firmele de constructii au fost deja semnate pentru o serie de proiecte.
Unde Incepe greul. Dificultatile cele mai mari apar odata cu trecerea la celelalte etape din viata unui dezvoltator imobiliar: finantarea, inchirierea si/sau vanzarea proiectelor.
Consultantii afirma ca bancile acorda cu greu credite reprezentand mai mult de 60% din valoarea totala de investitie intr-un proiect imobiliar, iar nivelul dobanzilor a crescut constant - factori care reduc puternic din profitabilitate. In plus, gradul de ocupare a spatiilor comerciale, de birouri si logistice trebuie sa fie mult mai ridicat la momentul negocierii finantarilor, pentru reducerea riscurilor asumate de catre banca. Pe de alta parte, pe fondul cresterii ofertei de birouri, malluri si depozite, nivelul preinchirierilor se va reduce, astfel ca doar proiectele bine gandite, care isi vor putea atrage chiriasii inca din stadii incipiente, vor putea accesa in urmatoarea perioada credite bancare, de care depind majoritatea dezvoltatorilor imobiliari.
"Am observat un ritm mai normal de finantare a proiectelor imobiliare. Banca este mai atenta la garantii decat in urma cu sase luni, mai atenta la documente. In plus, doar proiectele care au deja clienti obtin credite", apreciaza Anda Rojanschi, partener in cadrul firmei de avocatura D&B David si Baias, corespondenta PricewaterhouseCoopers, care lucreaza pentru clienti precum Avrig 35, Global Finance, Mivan sau Valad, cu activitate imobiliara sustinuta.
Pe de alta parte, majoritatea dezvoltatorilor, in special cei de ansambluri rezidentiale, actioneaza in cicluri de dezvoltare, iar blocarea unui anumit proiect
poate influenta intregul portofoliu. Cu alte cuvinte, dezvoltatorul unui ansamblu rezidential derulat in etape nu va incepe constructia la a doua faza atata timp cat vanzarile nu avanseaza la prima etapa.
Putine sunt firmele de pe piata locala care au capacitatea financiara, dar si resursele umane, care sa le permita sa avanseze cu un numar important de proiecte in acelasi timp.
Criza a prins dezvoltatorii pe picior gresit. Astfel, desi multe companii au avansat planuri de investitii de miliarde de euro pentru urmatorii ani, influentate de oferta insuficienta de pe toate segmentele pietei imobiliare, criza financiara din acest an le-a gasit pe majoritatea in prima jumatate a programului de investitii.In plus, in ciuda faptului ca in piata nu se inregistreaza in prezent nici surplus de locuinte, nu sunt nici prea multe malluri si rata de ocupare a birourilor este la minime europene, cumparatorii de orice fel au inghetat achizitiile. In acest context, se nasc anumite intrebari: cate din cele 17.000 de locuinte planificate de Copper Beech vor fi realizate? Va obtine River Invest finantare pentru realizarea proiectului Sema Parc, a carui dezvoltare implica investitii de 1,3 miliarde de euro? Va duce Impact la bun sfarsit proiectul din Cluj cu 6.000 de locuinte? Vor obtine Sonae Sierra si Caelum Development finantare pentru realizarea celui mai mare mall din Bucuresti? Cate din mallurile Plaza Centers vor fi realizate? Mai are cineva ochi si pentru Esplanada, unul dintre cele mai controversate proiecte de pe piata?
Raspunsurile la aceste intrebari le vom afla in urmatorii ani sau poate doar cateva luni.
O serie de companii ar putea incerca sa iasa din proiecte, sub presiunea pietei, dar ramane de vazut daca va fi cineva acolo care sa preia afacerile sa le duca la bun sfarsit.
"In imobiliare efectele crizei vor fi cel putin partial si de curatire. Evident ca un fenomen de o asemenea anvergura, precum criza, nu poate actiona cu precizie, atfel incat vom avea si efecte mai putin dorite: renuntari masive la proiecte, falimente", apreciaza Sebastian Gutiu, managing partner al Schoenherr si Asociatii.
In targurile imobiliare se cauta cumparatori. Majoritatea consultantilor prezenti la editia din acest an a targului imobiliar ExpoReal de la München, unul dintre cele mai mari din Europa, afirmau ca au in prezent mai multe mandate de vanzare decat de achizitie, iar numarul tranzactiilor imobiliare a fost extrem de redus in cea de-a doua jumatate a acestui an. In plus, un studiu recent al firmei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis arata ca randamentele anuale la care investitorii sunt dispusi sa achizitioneze cladiri de birouri de calitate au crescut la nivelul de 8,25%, in timp ce pentru centre comerciale companiile nu sunt dispuse sa accepte un randament sub nivelul de 8% anual.
Aceste niveluri erau de neconceput pentru proprietari la inceputul acestui an, cand in piata se vorbea de valori cuprinse intre 6% si 7% pentru asa-numitele proprietati "prime".
"Ce ar trebui sa faca un dezvoltator sau investitor roman? In primul rand ar trebui sa isi analizeze in mod corect si realist portofoliul: Este intr-adevar produsul meu atat de minunat pe cat cred eu?", apreciaza Tiuca de la Salans, firma care a asistat banci precum Investkredit si Bank Austria Creditanstalt la acordarea de finantari de peste 500 de milioane de euro unor dezvoltatori imobiliari de pe piata locala precum Anchor Grup, GTC sau Cefin.
Situatia din piata imobiliara nu se schimba radical pentru companiile care au lichiditate, un grad mic de indatorare, proiecte gandite bine aflate in pozitii cheie si un plus de rabdare pentru depasirea perioadei actuale, nefavorabila pentru toti actorii de pe piata. "Vorbind cu clienti de-ai nostri, am avut inca o data confirmarea existentei interesului din partea investitorilor internationali cu privire la Romania. In contextul crizei de lichiditati internationale, marcarea Romaniei pe harta proiectelor-tinta de catre cei care dispun de disponibilitati financiare este inca o data o confirmare a potentialului imens pe care Romania il are din punct de vedere investitional", apreciaza reprezentantul Salans.
Jucatorii puternici la nivel european, mai putin cunoscuti in Romania, precum Macquire, Quinlan sau Europa Capital au format deja noi fonduri de oportunitati cu focus pe Europa Centrala si de Est, pregatite sa intre pe achizitii sau in participatii odata cu scaderea pretentiilor proprietarilor ajunsi "cu cutitul la os". Fondurile acestea actioneaza de fapt ca niste vulturi atunci cand piata imobiliara intra in impas.
Cuvantul de ordine in constructii: prudenta. Firmele de constructii, producatorii si distribuitorii de materiale de constructii au devenit mult mai atenti in stabilirea tintelor de buget pentru anul viitor, precum si in administrarea cheltuielilor.
Lantul trofic pe piata imobiliara se regaseste si in constructii. Dezvoltatorii nu mai organizeaza licitatii pentru proiecte sau amana inceperea investitiilor, firmele de constructii pierd contracte, cererea de materiale isi tempereaza cresterea, iar distribuitorii isi reduc marja de profit.
"Bugetul pentru anul viitor a fost construit bazandu-ne, in primul rand, pe principiul prudentei si este bine fundamentat astfel incat sa depasim aceasta perioada. Vom controla mai bine costurile fara sa reducem cheltuielile de personal", spune Dragos Paval, presedintele si actionarul majoritar al distribuitorului de materiale de constructii Dedeman din Bacau.
Chiar daca piata imobiliara traverseaza o perioada nefasta, potentialul acesteia ramane in continuare ridicat, datorita deficitului de locuinte si de proprietati comerciale - malluri, spatii de birouri si spatii logistice, insa cererea nu este deocamdata solvabila. "Datorita cererii actuale foarte mari vedem in piata din Romania un potential pe termen lung. Totusi, 2009 va fi un an dificil deoarece efectele crizei financiare internationale, care actualmente nu pot fi prognosticate, vor juca un rol major in economia reala din fiecare piata", a declarat Daniel Catanas, directorul general al producatorului de caramizi Wienerberger Sisteme de Caramizi.
Grupul austriac Wienerberger a decis de la inceputul anului sa inchida mai multe facilitati de productie pe care le avea in lume, insa in Romania nu a luat o astfel de decizie.
Controversatul proiect Esplanada din Capitala ar putea ramane doar la stadiul de macheta
Proiectele de investitii nu vor fi amanate. Jucatorii de pe piata constructiilor inca nu au facut anunturi oficiale in legatura cu amanarea unor investitii. Singurul semnal in acest sens a fost dat de producatorul de adezivi Henkel, care ia in considerare amanarea constructiei unei fabrici in zona Moldovei in cazul in care consumul va stagna.
Producatorul de materiale de constructii Ceramica Iasi , care are in derulare o investitie de circa 24 de milioane de euro in construirea uneia dintre cele mai mari fabrici de caramizi de pe piata locala, nu va renunta la investitii chiar daca ritmul de crestere al pietei se va reduce la 10% anul viitor.
"Nu intentionam sa ne amanam investitiile. Dincolo de criza pe termen mai scurt sau mai lung, in Romania se va construi si dorim ca si cei care construiesc sa foloseasca produsele noastre", afirma Iulian Mangalagiu, directorul general al Ceramica. Lucrarile la fabrica au inceput in 2007 si vor fi finalizate la inceputul lui 2009, in urma acestei investitii producatorul urmand sa-si tripleze capacitatea de productie.
Nici distribuitorii de materiale de constructii nu-si vor amana investitiile in extinderea retelelor, chiar daca factorul emotional va influenta tendinta clientilor de a investi in achizitionarea de produse.
"Toate proiectele planificate pentru anul viitor vor fi finalizate. Sectorul constructiilor, cu cel mai rapid ritm de crestere in ultimii ani, va fi afectat atat de prudenta finantatorilor, cat si a dezvoltatorilor, precum si de reactii emotionale. In ce masura, nu se poate previziona pentru ca sunt prea multe necunoscute in aceasta ecuatie", afirma Paval de la Dedeman.
Continuarea investitiilor incepute a fost confirmata si de reprezentantii distribuitorului Arabesque, cu o cifra de afaceri anuala de 450 de milioane de euro.
"Reducerea costurilor reprezinta o componenta importanta in stabilirea bugetului pe 2009. Insa deocamdata nu am amanat investitiile. Avem proiecte de investitii in derulare pe care le vom finaliza pana la sfarsitul acestui an, iar altele, aflate in diferite stadii de executie, vor fi finalizate in 2009", spune Cezar Rapotan, directorul general al Arabesque.
In piata de ciment, una dintre cele mai dinamice din sectorul constructiilor, unde producatorii nu faceau fata cererii anul trecut, principalii jucatori vor trece la bugete de austeritate anul viitor, insa isi mentin programele de investitii.
"Avem in vedere mai multe scenarii pentru bugetul de anul viitor. Il vom alege pe acela care se adapteaza cel mai bine la conditiile macroeconomice estimate, desi este tot mai greu sa facem estimari pentru ce se va intampla in 2009", spune Mihai Rohan, presedintele si directorul general al Carpatcement Holding. Compania a anuntat investitii de 150 mil. euro pana in 2011, care nu vor fi insa amanate.
"Daca economia va stagna sau va avea un recul, e posibil sa reconsideram programele de investitii si sa amanam unele investitii majore", sustine Rohan.
Criza pe piata locala
- Randamentele au crescut de la niveluri de 6-7% pana la 8% si chiar mai mari in trimestrul trei al acestui an
- Vanzarile de locuinte au scazut semnificativ in acest an, determinand primele ieftiniri, atat pe segmentul vechi, cat si pe cel nou
- Consultantii imobiliari, in special cei focusati pe vanzarile de locuinte, nu vor mai inregistra cresterile din ultimii ani
- Bancile locale sunt dispuse sa finanteze maximum 60% din proiectele imobiliare noi, iar dobanzile au crescut semnificativ
- Asa-zisele fonduri vultur "planeaza" asupra pietelor din Europa Centrala si de Est, in asteptarea unor randamente ridicate.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
