Climatul financiar global, in ciuda revenirilor din ultima vreme a burselor din SUA si din Europa, sau a scaderii pretului la petrol, este in continuare unul in care banii sunt scumpi, mai ales daca este vorba despre banii bancilor. Criza imobiliara din SUA a demonstrat ce se intampla cand se imobilizeaza in active imobiliare prea multe lichiditati.
Pe traseul SUA-Europa-Europa Centrala si de Est (ECE sau Noua Europa), Romania a simtit si ea din plin efectele neincrederii investitorilor. Bursa si moneda nationala s-au prabusit.
Inevitabil, una dintre cele mai afectate piete, pe langa cea monetara si cea bursiera, este cea imobiliara. Din ce in ce mai multi dezvoltatori care au proiecte si in Romania incep sa simta pe pielea lor cat de greu si de riscant este sa faci afaceri in aceasta noua lume a banilor scumpi. Fondul de investitii britanic Dawnay Day Carpathian (actualul Carpathian) si compania imobiliara spaniola Fadesa sunt doar cele mai cunoscute exemple.
Unii analisti se asteapta ca pe piata noastra, inca aflata sub presiunea unei cereri care depaseste net oferta, sa apara si primele proiecte imobiliare falimentare.
"Consider ca nu e departe timpul ca, asa cum au cazut afaceri subrede cu finantari debalansate (investitori de carton), sa vina dificultatile, respectiv falimentul, pentru unii dezvoltatori neprofesionisti si totodata problemele pentru finantatorii acestora. Este o evolutie fireasca pe o piata imobiliara care se maturizeaza rapid, avand in vedere si contextul international", afirma Adrian Crivii, managing director al companiei de evaluare Darian.
Momentul de criza
Dezvoltatorii imobiliari nu au in momentul de fata prea multe motive sa zambeasca. Scaderea numarului de tranzactii cu apartamente noi, grija din ce in ce mai mare a clientilor fata de raportul "value for money". In acelasi timp bancile sunt din ce in ce mai precaute in acordarea de credite pentru proiecte imobiliare daca acestea nu prezinta garantii solide.
Nu in ultimul rand, dezvoltatorii trebuie sa faca fata si cresterii costurilor cu forta de munca ale firmelor de constructii si ale materiilor prime, care s-au scumpit sensibil si din cauza migrarii investitorilor de pe piata de capital spre bursele de marfuri, dovada preturile record ale petrolului sau ale metalelor. Din aceasta situatie, care ar putea determina falimentul unor proiecte imobiliare, vor fi insa cu siguranta si unii investitori, care avand avantajul unor lichiditati mari isi vor putea asigura profituri generoase din esecul altora.
"Cum intr-o economie de piata esecul unora poate fi succesul altora, sunt convins ca o parte dintre proiectele viabile, bine localizate, vor ajunge prin intermediul bancilor sau al lichidatorilor in mana unor dezvoltatori profesionisti care beneficiind de fonduri proprii si de finantare adecvata le vor finaliza cu succes si la niste preturi rezonabile. Dupa incalzirea de multe ori nejustificata a preturilor in raport cu puterea de cumparare, in special pentru patura de tineri care au intrat recent in sfera muncii, piata isi va reveni, vor aparea si dezvoltatori de calitate cu preturi decente care sa satisfaca acest segment de clienti", spune Crivii. Altfel spus, falimentul unui proiect rezidential, de exemplu, va fi urmat de lichidarea lui de catre banca, la o valoare mai mica, evident.
Un investitor care detine suficiente lichiditati poate profita de acest lucru cumparand mai ieftin decat l-ar fi costat propria dezvoltare a proiectului.
Mai mult decat atat, chiar si in contextul unei cereri scazute, acest investitor va avea iesirea asigurata pentru ca isi va permite, pastrand un profit generos, sa vanda apartamentele la un pret mai mic decat cele initial. La fel cum in cazul Bursei de la Bucuresti acum se pot cumpara actiuni la preturi de anul trecut, ar putea aparea si proiecte care pot fi cumparate la valoarea lor de acum un an sau chiar doi ani.
Pana la situatia de a intra in stare de faliment cu un anumit proiect, dezvoltatorul mai poate apela insa si la alte masuri.
Cea mai eficace este renuntarea la o parte din cota de profit pentru a asigura lichiditatile necesare dezvoltarii proiectului din vanzarea produsului la un pret mai competitiv decat al concurentei.
"A inceput sa se incheie etapa cand profiturile dezvoltatorilor erau de 80%-100%. Se trece usor la marje de 15%-25%, scadere care se va accentua odata cu adoptarea masurilor BNR care, evident, vor reduce din viteza de expansiune a creditului", explica directorul Darian.
In ceea ce priveste profitabilitatea dezvoltatorilor nu trebuie uitat insa ca nivelul de 20%-25% sau chiar si mai mare anuntat de unii dintre ei nu reflecta adevaratul castig.
Explicatia este simpla. Dezvoltatorul anunta ca proiectul, per total, va aduce un profit de 30% la o valoare de 100 de milioane de euro, de exemplu, adica 30 de milioane de euro. Castigul lui adevarat este insa mult mai mare. De cele mai multe ori investitorii imobiliari pornesc un proiect aducand numai 10%, 15% sau 20% din valoarea lui in lichiditati proprii.
Diferenta este asigurata prin imprumuturi bancare si incasarile rezultate din vanzarea inca din faza de proiect a respectivei proprietati. Astfel, investind numai 10% din bani proprii, adica 10 milioane de euro, dezvoltatorul va avea un profit de 30 de milioane de euro, adica o o marja de 200%, nu de 30%.
Exista si o parte buna
Aproape toate proiectele rezidentiale noi din Capitala au amanat termenul de finalizare anul acesta, in medie cu doua-trei luni, conform unei analize recente a Ziarului Financiar. Lipsa lichiditatilor si costurile din ce in ce mai mari, sub presiunea unor cumparatori care stau si asteapta sa scada preturile, au determinat multi mari dezvoltatori sa amane predarea cheilor.
Unii analisti imobiliari au iesit chiar in fata si au declarat ca este posibil ca unii dezvoltatori sa renunte la proiectele de pe piata locala si sa mearga spre piete cu o dinamica mai buna tranzactiilor, cu riscuri mai mari, dar care ofera si un profit pe masura.
"Dezvoltatorii nu intra in greva, eventual piata ii va exclude pe cei neprofesionisti si pe cei la care primeaza exclusiv caracterul speculativ. Ei nu sunt adevaratii investitori pe o piata matura cum este in devenire piata imobiliara romaneasca. In Romania este inca nevoie de constructii de calitate si dezvoltatorii se vor multumi cu rate ale profitului decente care sa acopere nivelul de risc relativ scazut pe o piata in care de abia in ultimii 2-3 ani a inceput sa apara o oferta consistenta. Dezvoltatorii care doresc marje mai mari de profit, respectiv isi asuma riscuri mai mari, vor cauta alte piete emergente, referindu-ma in acest caz in special la investitorii straini", considera Crivii.
Ce profit obtin dezvoltatorii
Nivelul de profitabilitate de 20%-25% sau chiar si mai mare anuntat de unii nu reflecta adevaratul castig. Dezvoltatorul anunta ca proiectul, per total, va aduce un profit de 30% la o valoare de 100 de milioane de euro, de exemplu, adica 30 de milioane de euro.
Castigul adevarat al dezvoltatorului este insa mult mai mare. De cele mai multe ori investitorii imobiliari pornesc un proiect aducand numai 10%, 15% sau 20% din valoarea lui in lichiditati proprii.
Diferenta este asigurata prin imprumuturi bancare si incasarile rezultate din vanzarea inca din faza de proiect a respectivei proprietati.
Astfel, investind numai 10% din bani proprii, adica 10 milioane de euro, dezvoltatorul va avea un profit de 30 de milioane de euro, adica o o marja de 200%, nu de 30%.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
