Cel putin 12 dintre ansamblurile rezidentiale lansate pana la ora actuala pe piata locala au in alcatuire blocuri cu inaltimi ce pornesc de la 14 etaje si pot ajunge chiar si la 24 niveluri, cum este cazul proiectelor Asmita Gardens sau Romfelt Plaza.
In spatele anunturilor facute de catre companiile de dezvoltare imobiliara, care prezinta penthouse-uri si duplexuri la etaje cu privelisti "ametitoare", se afla in mare masura preturile terenurilor, care imping proiectele spre etaje superioare de dezvoltare.
"Putem vorbi de un cerc vicios: dezvoltatorii fac presiuni pentru a obtine regimuri de inaltime din ce in ce mai mari, motivand pretul mare platit pe teren, iar proprietarii de terenuri maresc preturile deoarece 'stiu' ca cineva va plati si va obtine parametrii urbanistici care sa-i permita amortizarea pretului mare al terenului", afirma reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Euroest.
Cele 12 proiecte cuprinse in analiza insumeaza un total de 9.000 de apartamente care, exceptand proiectele Neocity Peninsula si West Park - dezvoltate in mai multe etape, vor fi livrate in urmatorii doi ani. Tinand cont de faptul ca preturile terenurilor ar putea continua sa creasca in urmatorii ani, potrivit consultantilor imobiliari, numarul proiectelor care vor cuprinde blocuri turn va creste.
"Este clar ca, in viitor, dezvoltatorii vor propune din ce in ce mai multe proiecte cu regim de inaltime mare, insa ideal ar fi ca acestea sa nu fie autorizate, astfel incat preturile terenurilor sa nu creasca in mod nejustificat", adauga Calin Clinciu, reprezentantul Euroest.
Tinta dezvoltatorilor, zone secundare
Ansamblurile cu blocuri turn se gasesc in special in cartierele din zone secundare ale Bucurestiului, precum Colentina, Titan, Berceni sau Militari, dar si in zone mai centrale, precum Splaiul Unirii, unde se afla proiectul Asmita Gardens, sau in zona Vitan, in care se dezvolta proiectele Vitan Platinum Towers si InCity Residences. In ciuda cresterii ponderii pe care o are costul terenurilor in pretul final de vanzare a locuintelor, randamentele dezvoltatorilor au ramas la acelasi nivel, de minimum 30%, in conditiile cresterii accentuate a valorilor de tranzactionare a apartamentelor.
"Un proiect cu blocuri turn este mai usor de gestionat din punctul de vedere al costurilor, ofera un randament bun si este mai usor de administrat. Totodata, acest gen de proiecte confera o planificare usoara, fiind o serie de operatiuni care se repeta", afirma Sorin Lacusta, directorul departamentului rezidential al companiei de consultanta imobiliara Regatta.
Aceste dezvoltari au in schimb si o serie de dezavantaje, legate de realizarea unui numar mare de locuri de parcare pe o suprafata de teren delimitata, precum si de necesitatea turnarii unor fundatii de mari dimensiuni.
"Dezavantajul acestor proiecte este dat de faptul ca solul Bucurestiului permite constructii foarte inalte numai cu fundatii suplimentare, care cresc costurile", spune Clinciu.
In prezent, cele mai inalte cladiri din Bucuresti sunt reprezentate de imobile de birouri, precum BRD Tower (18 etaje) sau Charles de Gaulle Plaza (15 etaje) sau hotelul Intercontinental din Piata Universitatii, care masoara aproape 80 de metri si are 25 de etaje.
Cu toate acestea, planurile investitorilor imobiliari arata continuarea dezvoltarii pe verticala a orasului, in conditiile finalizarii unor imobile de birouri precum Tower Center, realizat de Avrig 35 in apropierea Pietei Victoria, sau a proiectului de 36 de etaje anuntat de grupul italian Cefin pe strada Barbu Vacarescu, care ar putea deveni cea mai inalta cladire din Bucuresti.
100 de turnuri in trei ani
Luand in calcul si proiectele rezidentiale, in urmatorii trei ani am putea avea in Bucuresti circa 100 de cladiri noi cu cel putin 14 etaje.
Pe de alta parte, Bucurestiul, unul dintre cele mai mari orase din Europa ca numar de locuitori, are o suprafata de doar circa 220 de kilometri patrati, motiv pentru care dezvoltarea pe orizontala, prin crearea zonei metroplitane, este necesara.
"Singura solutie pentru Bucuresti este cresterea pe orizontala prin realizarea de noi cai de acces, largirea celor existente, constructia de pasaje supra si subterane si prin extinderea retelei de metrou", apreciaza reprezentantii Euroest.
Dezvoltarea pe orizontala permite un grad mai mare de intimitate, precum si un grad mai mare de confort, dat de gradul mai redus de poluare si de densitate.
Pe de alta parte, dezvoltatorii mizeaza pe faptul ca locuitorii vor prefera sa stea in interiorul orasului, fie el aglomerat, precum si pe apartamentele de la etajele superioare, realizate de obicei de dimensiuni mai mari, sub forma de penthouse-uri sau triplexuri.
"In general, preturile din aceste ansambluri rezidentiale sunt cele practicate in zona, profitul mai mare fiind generat de numarul mai mare de metri patrati de vandut. Preturile cresc odata cu etajul", spune Clinciu de la Euroest.
Cu toate acestea, apartamentele de la ultimele etaje se vand cel mai repede, reiese din informatiile furnizate de catre dezvoltatori. De exemplu, Anchor Grup anuntase la o luna dupa inceperea vanzarilor la proiectul InCity Residences vanzarea a 19 dintre cele 20 de apartamente triplex disponibile spre vanzare (locuinte situate la etajele 15, 16 si 17).
Dezvoltarea pe verticala va cuprinde in urmatorii ani si localitatile din jurul Capitalei, apreciaza unii consultanti.
"Deja au fost realizate planuri urbanistice pentru cladiri de apartamente in regim parter plus 10 etaje, parter plus 12 etaje in comune din judetul Ilfov. Planurile au fost intocmite pentru suprafete de sute de mii de metri patrati construiti in localitati precum Cernica, Domnesti, Stefanesti sau Corbeanca", declara Andrei Sandu, general manager si actionar unic al agentiei imobiliare Media City.
In prezent, ansamblurile rezidentiale incepute in jurul Capitalei sunt formate din vile sau blocuri de locuinte cu un regim de inaltime redus, cum este cazul ansamblului de vile Corbeanca Forest sau al complexului Residenz din Chitila. O buna parte dintre dezvoltatorii acestor proiecte sunt din Israel, cum este cazul celor de la Euro Habitat (dezvoltatorul Planorama), Vitan Platinum Towers (Platinum Group), Neocity Peninsula (Neocity) sau West Park (BSG Investments), dar si investitori indieni (Asmita), libanezi (Monaco Towers) sau locali, alaturi de un investitor sloven (Romfelt Plaza).
Deficitul de locuinte de pe piata Capitalei i-a determinat pe dezvoltatori sa inceapa proiecte semnificative pe segmentul rezidential, insa anul acesta este asteptata livrarea a mai putin de 1.500 de locuinte, in ansambluri ale caror lucrari de constructie au inceput in urma cu circa doi ani. Stocul rezidential din Capitala va creste cu 25.000 de unitati noi pana in 2010, potrivit Colliers, ai carei consultanti apreciaza ca nivelul livrarilor va ajunge anul acesta la 5.000 de unitati. In 2009 este estimata finalizarea a 7.500 de locuinte, iar in 2010 livrarile anuale vor ajunge la 11.000 de unitati.
Preturile au continuat sa creasca si in 2007, iar pentru 2008 estimarile consultantilor arata un pret de circa 2.500 de euro pe metrul patrat util, cu TVA inclusa, in ceea ce priveste vanzarile de locuinte noi.
Proiectele dezvoltatorilor se indreapta cu precadere spre nordul Capitalei, dar constructiile au inceput si in celelalte zone ale orasului, inclusiv in sud, ocolit pana nu de mult de investitori.
Mai mult de 50 de turnuri cu apartamente in Bucuresti
Asmita Gardens va fi format din 7 turnuri de 16, 20 si 24 de etaje, cu un total de 799 apartamente.
Blue Tower cuprinde un bloc de 16 etaje, cu 156 de apartamente.
Citadella Titan are 2 blocuri de 15 etaje, in total 210 apartamente
InCity Residences va cuprinde 4 blocuri cu 17 etaje, un numar de 504 apartamente.
Metropolis Residence cuprinde 2 blocuri cu 13 etaje si un bloc cu 18 etaje, 273 de apartamente.
Monaco Towers va cuprinde 2 turnuri de 20 de etaje, un numar de 304 apartamente.
Neocity Peninsula va cuprinde 18 blocuri cu inaltimi intre 14 si 24 de etaje, in total 2.700 de apartamente.
Planorama este format din 4 blocuri de 15 etaje, cu 1.104 apartamente.
Romfelt Plaza are 9 blocuri de 4, 16 si 24 de etaje, dintre care 5 turnuri, in total 616 apartamente.
Upground este format din 2 blocuri de 16 etaje, cu un numar de 600 de apartamente.
Vitan Platinum Towers este format din 4 blocuri de 12, 14 si 16 etaje, cu un total de 289 apartamente.
West Park va fi format din 19 blocuri cu 8 sau 14 etaje si va avea 1.445 de apartamente.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
