Un calcul al lui Bogdan Dancau, directorul financiar al Meinl European Land in Romania, arata ca doar jumatate dintre centrele comerciale anuntate vor fi realizate, iar dintre acestea jumatate vor avea o viata scurta, tinand cont ca piata nu este deocamdata pregatita pentru numarul mare de proiecte anuntate.
Calculul este pe cat de pesimist pe atat de riscant. Ce s-ar intampla daca toate proiectele ar fi facute, tinand cont ca pana acum, cu cateva mici exceptii (Mivan sau GTC), putini sunt dezvoltatorii care au declarat ca renunta la o serie de proiecte.
"Meinl nu a vandut niciun centru comercial de trei ani si jumatate de cand sunt eu aici in firma, iar atata timp cat randamentele sunt peste media pietei, nu vom avea probleme sa ne dezvoltam proiectele. In Militari, unde avem inchiriate spatiile aproape integral, vom obtine un randament anual de circa 10%, care este foarte bun pentru noi", prezinta Stephan Bonk, managing directorul din Romania al Meinl, obiectivele financiare ale companiei.
Meinl este prezenta pe piata locala de patru ani, de la achizitia pentru 20 de milioane de euro a proiectului Militari Shopping Center, dezvoltat de Liebrecht & wooD, insa activitatea companiei a fost redusa, austriecii multumindu-se sa administreze proiectul din vestul Bucurestiului, care cuprinde un magazin Praktiker, si sa achizitioneze o serie de terenuri, cele mai importante in Arad si Constanta.
"Strategia financiara, privind alocarea resurselor, a fost de concentrare pe pietele din Polonia si Rusia, unde randamentele obtinute pana acum au justificat alegerea. In Romania, probabil am pierdut putin startul si ar fi fost mai ieftin sa construim acum cativa ani, dar probabil nu am fi avut acelasi mix de chiriasi pe care il putem avea acum", explica reprezentantii Meinl.
Secretul, chiriasi puternici
Chiriasii sunt unul dintre punctele forte ale proiectelor dezvoltate de austrieci, care vor gazdui cate un hipermarket Auchan in fiecare din cele trei centre comerciale in curs, precum si alti retaileri internationali recunoscuti, care fac primii pasi pe piata din Romania, precum C&A, Decathlon sau OBI.
Un alt element care a decis intarirea pozitiei pe piata a Meinl, care are acum un birou cu cinci angajati in Romania, a fost gasirea unui partener "potrivit", si anume austriecii de la Krammer & Wagner, care gestioneaza procesul de dezvoltare si inchiriere a spatiilor.
Cel mai avansat proiect al companiei este cel din Militari, pe partea dreapta a bulevardului Iuliu Maniu catre autostrada Bucuresti-Pitesti, unde pe o raza de trei kilometri se afla, parcul de retail Carrefour din Chiajna (care cuprinde si un magazin Bricostore si un Mobexpert), un hipermarket Cora si Plaza
Romania, precum si alte doua proiecte in dezvoltare - parcul de retail West Park (Fashion House, Kika, Hornbach si Technomarket) si un alt centru comercial de tip outlet. Cu toate acestea, reprezentantii Meinl nu par a avea emotii.
"Proiectul nostru este deja cunoscut datorita Praktiker, care reuseste sa umple parcarea singur chiar si in timpul saptamanii. In plus, reprezentantii Auchan estimeaza un trafic zilnic in hipermarket de 15.000 de oameni, in conditiile in care 20.000 de vizitatori pe zi ar fi suficient pentru intreg proiectul", declara Bonk.
Finalizarea proiectului este programata pentru inceputul lunii aprilie a anului viitor, urmand ca Auchan sa deschida magazinul mai repede. Proiectul este derulat pe un teren de 14,4 hectare si va atrage investitii suplimentare de 70 de milioane de euro, precum si chiriasi ca Decathlon, C&A, Hervis, Humanic sau Vogele.
Lucrarile de constructii au fost incepute de firma franceza Herve, care a realizat mai multe proiecte pentru Carrefour si Auchan. "Oamenii au deja un obicei in a merge acolo, iar accesul larg la drum reprezinta de asemenea un avantaj. Toti consultantii si managementul companiei apreciaza ca pozitia proiectului este foarte buna", adauga reprezentantii Meinl.
Cum vor ataca Aradul
Nu foarte diferita este situatia pentru proiectul derulat in Arad, unde terenul austriecilor este situat tot catre o iesire din oras, spre vama Nadlac, iar Carrefour si Bricostore sunt in imediata apropiere, in cadrul proiectului Armonia.
In plus, cu cat te apropii mai mult de centrul orasului, pe drum se intind alte trei malluri aflate in constructie - Galleria, AFI Palace si Atrium Center. "La Arad vom avea cel mai mare proiect din oras, care va avea cel mai mare cinematograf si zona de entertainment, astfel sa putem tine oamenii in mall 2-3 ore. Cheltuim sume mari cu studii psihologice si am aflat ca in viata pot fi distinse trei arii mari - unde locuiesti, unde traiesti si unde te simti bine. Noi vrem sa construim un al treilea loc", explica Bonk.
Proiectul, denumit West Gate, va cuprinde si o unitate OBI, targetul Meinl fiind inceperea lucrarilor de constructie in toamna acestui an, dupa finalizarea procesului de selectie a antreprenorului general, proces care a devenit extrem de dificil pentru dezvoltatorii de pe piata.
West Gate Arad implica investitii de 170 de milioane de euro, printre chiriasi se numara si retaileri precum Media Galaxy, C&A sau operatorul de cinematografe Cineplexx, iar finalizarea este estimata pentru finalul anului 2009 sau primavara lui 2010.
O evolutie asemanatoare are proiectul derulat de Meinl in sudul Constantei, unde competitia este concentrata insa in zona de nord a orasului. In afara de cele trei proiecte existente - Tomis, TOM si City Park - alte doua malluri de mari dimensiuni sunt in constructie - Polus Center si World Trade Center, astfel ca in cel mai mare port maritim vor fi in urmatorii doi ani cel putin sase centre comerciale.
"Avem terenul pentru Seaside Shopping Center in apropierea unui hipermarket Real si a unor unitati Praktiker si Metro, dar vom dezvolta singurul centru comercial de mari dimensiuni din sudul orasului. Cel mai mare competitor in Constanta va fi, probabil, Polus Center", apreciaza Bonk.
Proiectul va implica investitii de 130 de milioane de euro, reteta de chiriasi fiind asemanatoare in momentul de fata cu cea din centrul comercial de la Arad, in care contractele si scrisorile de intentie acopera circa 40% din suprafata inchiriabila a celor doua proiecte.
Spre deosebire de majoritatea investitorilor in centre comerciale, fondurile alocate acestor proiecte provin din surse proprii, in conditiile in care Meinl este listat la bursa de la Viena si a primit o infuzie puternica de capital in urma intrarii grupului CPI/Gazit in actionariatul companiei, firma provenita dintr-un joint-venture al unui puternic grup israelian si un fond al Citibank. In urma schimbarii actionariatului, firma isi va schimba denumirea in Atrium European Real Estate. Chiriile in cadrul celor trei proiecte sunt in jurul valorii de 15 euro/metrul patrat - nivelul proiectului din Militari -, respectiv 14 euro/mp in Arad si 16 euro/mp in Constanta.
"Incercam sa nu ne presam chiriasii cu nivelul chiriilor, deoarece ar putea ajunge in cativa ani sa nu le mai poata plati, iar in conditiile in care vrei sa pastrezi un mall, aceasta este singura varianta viabila", apreciaza Bonk.
Bonk este un german de 38 de ani, care a lucrat in cadrul Meinl in Polonia si in Rusia, iar din luna august a anului trecut a preluat conducerea operatiunilor din Romania. Meinl se concentreaza pe pietele de retail din Europa Centrala si de Est si la sfarsitul anului trecut avea in operare proprietati cu o valoare de piata de 1,9 miliarde de euro, precum si un portofoliu cu o valoare de 3,3 miliarde de euro, aflat in dezvoltare. La mijlocul lunii iulie, capitalizarea firmei pe bursa de la Viena era de 1,4 miliarde de euro.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
