"Am cumparat x terenuri in Bucuresti si in imprejurimi, unde vom construi y mii de locuinte in urmatorii ani, in urma unor investitii de z miliarde de euro". Aceasta era o fraza sablon rostita de catre dezvoltatorii imobiliari de pe piata, in special in anii 2006-2007, iar declaratii puse cap la cap insumeaza o posibila oferta de peste 100.000 de locuinte in urmatorii ani pe piata Capitalei, in conditiile in care cererea este estimata la circa 30.000 de unitati pe an.
Calculul a fost realizat doar prin cumularea planurilor anuntate de 35 de companii cu proiecte pentru mai mult de 600 de locuinte fiecare. Este important de spus faptul ca in ultimii ani media livrarilor de locuinte in Bucuresti a fost de circa 3.000 de unitati anual, iar o buna parte din planurile acestor dezvoltatori sunt in stadiu incipient, de autorizare.
"Consider ca nevoia de locuinte este chiar mai mare de 100.000 de unitati in Bucuresti si, in conditii normale de piata, acestea ar putea fi absorbite in aproximativ zece ani. In conditiile actuale insa, nu are rost sa vorbim deoarece este o perioada de criza, care nu are insa cum sa tina zece ani", declara Atena Tiplic, project manager in cadrul departamentului rezidential al companiei de consultanta imobiliara Colliers International.
Si tocmai aceasta perioada de criza este cea care pune la indoiala planurile acestor dezvoltatori, in conditiile in care o parte dintre ei au inceput deja sa anunte amanarea inceperii constructiei pentru perioade nedeterminate, legate de evolutia pietei. Pe lista companiilor cu planuri reevaluate privind piata rezidentiala din Bucuresti se numara Copper Beech, QLD, Gigant Construct sau European Future Group, jucatori care au amanat proiecte a caror constructie trebuia inceputa in acest an."Ne continuam proiectele incepute, Green Lake Residences si Blooming House, conform planurilor initiale, dar am decis sa amanam lansarea lucrarilor la noile noastre proiecte pana in primavara anului viitor, cand ne asteptam sa avem o perspectiva clara asupra mediului imobiliar", a declarat Nick Stathakis, CEO al companiei Quality Living Developers (QLD), care a anuntat planuri pentru investitii de 340 mil. euro in constructia de locuinte, in Bucuresti si in tara.
Pentru acest an compania planuia si inceperea proiectului Waterfront din zona Lacului Tei, care prevedea constructia a 208 apartamente si 16 vile.
Unde este finantarea? Dezvoltatorii se vad in situatia in care costul finantarilor bancare devine mult mai ridicat, atat pentru ei, cat si pentru potentialii cumparatori, astfel ca nivelul general al costurilor creste, in timp ce apartamentele devin mai inaccesibile, deci vanzarile mai mici.
"Finantarea proiectelor reprezinta o preocupare importanta pentru toti dezvoltatorii de pe piata si avem si noi dificultati in obtinerea creditelor, in conditiile in care bancile sunt foarte precaute in acordarea de credite pentru investitii imobiliare", adauga Stathakis.
In actualele conditii de pe piata, Jeff Kirby, CEO al companiei European Future Group, cu planuri pentru constructia unui minioras la nord de Bucuresti, in Buftea, apreciaza ca doar aproximativ 10-20% dintre aceste proiecte vor fi livrate.
"Multi dezvoltatori au mizat sume importante de bani in piata locuintelor destinate clasei cu venituri medii si mari, care a ajuns suprasaturata. Nu se pune problema ca oamenii sa nu aiba nevoie de case, dar oamenii si-au pierdut increderea dupa ce preturile au crescut artificial in ultimii ani", a spus directorul European Future Group.
In piata se manifesta atat un sentiment de asteptare din partea cumparatorilor care dispun de lichiditati dar asteapta scaderea preturilor, cat si un acces mult mai dificil la finantare din partea bancilor, care ar trebui sa sustina achizitiile de locuinte. In plus, o buna parte dintre cumparatorii de locuinte noi faceau de fapt un "upgrade", realizand achizitia doar dupa ce renuntau la apartamentul vechi. In conditiile in care piata locuintelor vechi a fost puternic "zdruncinata" in acest an, o buna parte dintre acesti cumparatori amana momentul achizitiei.
Pana in anul 2005, piata locuintelor noi din Bucuresti cuprindea doar constructia de vile sau blocuri izolate, cu cateva unitati, dominant fiind stocul de blocuri construite inainte de revolutie.
A disparut optimismul. Dupa ce au fost create primele "precedente", prin anuntarea unor proiecte cu sute de apartamente, precum Central Park, Quadra Place sau Planorama, piata a atras zeci de investitori straini, din Israel, Spania, Grecia, dar si locali, care au inceput o ofensiva furibunda pe piata terenurilor, pentru a ocupa pozitii favorabile privind dezvoltarea de locuinte. Iar in conditiile in care preturile cresteau in fiecare an cu 30%, toate lucrurile pareau ca merg conform planului.
"Foarte putini dintre jucatorii din piata cu care am vorbit in ultimul timp sunt optimisti, dar trebuie tinut cont ca, oricat de greu ar fi de obtinut finantare in aceasta perioada, bancile va trebui sa traiasca. Lumea este speriata si deoarece este prima criza din
real estate, prima corectie, dar sunt si investitori care au experienta altor crize", spune Tiplic de la Colliers.
Majoritatea proiectelor a caror finantare a fost obtinuta si constructia a fost inceputa vor fi continuate, apreciaza consultantii, dar dezvoltatorii si-au impartit proiectele mari pe etape, astfel ca ar putea aparea intreruperi la fazele ulterioare, al caror debut este de regula conditionat de vanzarile precedente.
"Vor fi in continuare incepute proiecte noi, dar nu pot spune exact cand. Dupa ce vor obtine finantare, majoritatea dezvoltatorilor vor da drumul la constructie. Ce se va schimba este procentul de fonduri proprii cu care dezvoltatorii vor contribui la realizarea proiectelor, iar apartamentele vor fi vandute in special dupa finalizarea constructiei", mai spune reprezentantul Colliers.
Cu toate acestea, incepand cu luna octombrie, au fost mai dese anunturile cu proiecte amanate, reduceri de preturi si restrangeri de activitate, decat inceperea unor constructii noi.
In aceste conditii, planurile anuntate de majoritatea acestor dezvoltatori sunt puse sub semnul intrebarii, in conditiile in care niciun jucator strain nu a ajuns pe piata locala la un volum de peste 1.000 de locuinte finalizate.
Pretul mediu al locuintelor din Bucuresti a cunoscut prima scadere in acest an, in special pe segmentul vechi, dar si in unele cazuri de ansambluri rezidentiale noi. In aceste conditii, o serie de dezvoltatori isi regandesc proiectele, prin micsorarea suprafetelor, cu scopul de a mentine pretul apartamentelor atractiv. Mici sau mari, fundamentele pietei raman aceleasi, iar incertitudinile cu privire la evenimentele de anul viitor sunt numeroase. Cert este ca, dupa criza, piata nu va mai fi niciodata la fel ca in perioada 2006-2007.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
