Suprafatele mari, 200 de hectare in cazul Baneasa si 100 de hectare in cazul Impact, pe care vor fi dezvoltate cele mai mari proiecte imobiliare din zona vor alcatui miniorase in cadrul sectorului 1 si al Bucurestiului.
Explicatiile pentru apetitul ridicat al investitorilor imobiliari pentru aceasta zona sunt destul de simple, mult teren construibil si o cale de acces asigurata de catre Centura Capitalei, dar si viitoare apropiere de autostrada Bucuresti-Brasov. Reteaua stradala interna si accesul la serviciile de utilitate publica nu sunt insa la nivelul asteptat.
"E foarte normala si mult mai coerenta o dezvoltare in acest sens, de construire a unor ansambluri imobiliare. Problema care ramane este legata de utilitati. Unii dintre investitori s-au declarat interesati de a-si finanta singuri conectarea", a declarat Oana Radulescu, arhitect-sef al Primariei sectorului 1. Partea de nord a sectorului 1, dincolo de salba de lacuri, a pus la dispozitia investitorilor o suprafata imensa de teren construibil, multi dintre ei preferand sa deruleze deja investitii, fara sa astepte corelarea zonei la sistemul de apa si de canalizare sau la reteaua de gaze naturale. Reteaua poate fi extinsa, insa numai prin traversarea parcelelor altor proprietari, dintre care unii nu sunt de acord, iar altii nu pot fi gasiti in timp util. Dezvoltatorii din regiune ar putea sa se uneasca pentru a pune mai multa presiune asupra administratiei si a companiilor de utilitati, sau, pur si simplu, sa faca un efort financiar suplimentar pentru a cumpara parcele necesare pentru conectarea la retelele de utilitati.
Fara acordul proprietarilor de drept, companiile de utilitati nu-si pot extinde reteaua de infrastructura. Altfel spus, investitorii au depasit cu mult ritmul de acoperire al retelelor de apa, canalizare si de gaz, preferand sa contruiasca in ideea ca se vor conecta mai tarziu.
In acelasi timp, administratia ar trebui, in mod normal, sa prevada zonele "fierbinti" si sa ia masuri din timp pentru a incuraja investitiile in zona, primul capitol fiind infrastructura pe care o pui la dispozitie.
"In momentul anului 1989, tot ce era la nord de lacuri era neconstruit. Vorbim despre sute de hectare care asteptau investitorii", spune Radulescu.
Sectorul 1 este recunoscut si ca detinatorul recordului de pret al terenului pe metrul patrat, in zona Primaverii. Diferenta de pret poate fi explicata, in ciuda unui sol mai putin propice dezvoltarilor pe inaltime, faptului ca permite construirea unor cladiri mai inalte decat in alte zone.
"Ca sol, terenurile de acolo sunt intr-adevar proaste, insa investitorii prefera sa mearga acolo si sa castige prin imobile mai mari ceea ce au pierdut in pamant", explica ea. Dupa cum spune Radulescu, trendul actual al folosirii terenurilor sunt imobilele de birouri, finalizarea soselei de centura incurajand in acelasi timp si proiectele de tip comercial.
Demolam ca sa construim mai inalt
Dorinta investitorilor de a construi este atat de mare incat se ajunge uneori la cazuri incredibile. Pana in 2003, regimul de inaltime pentru zona nordului era de maximum doua etaje, cu al treilea etaj retras. In acel an insa s-a aprobat ridicarea cornisei pana la cinci etaje. Urmarea schimbarii a fost spectaculoasa. "Am eliberat mai multe cereri de demolare, venite din partea unor proprietari care vor demola imobile terminate in 2002 sau 2003 pentru a reconstrui la o inaltime mai mare", explica arhitectul-sef al sectorului 1. Incepand cu 2004, cand a fost aplicata noua regula, Primaria sectorului 1 a inceput sa primeasca din ce in ce mai multe cereri de aprobari pentru noi constructii, ritmul actual fiind in medie de 10-15 cereri pe saptamana.
Una dintre marile probleme ale sectorului 1 este derogarea de la Planul Urbanistic General (PUG) prin intermediul Planului Urbanistic Zonal (PUZ), derogari ce tin de cele mai multe ori de regimul de inaltime pe care trebuie sa il respecte o anumita cladire. Sectoarele 2, 3 si 6 au PUZ-uri proprii, de sector, ceea ce le ofera o imagine de ansamblu mult mai amanuntita asupra piesajului urban si a regulilor de dezvoltare, dar si o putere sporita in avizarea constructiilor, lasand sectoarele 1, 4 si 5 sa fie dependente de PMB in aceasta privinta.
"Problema derogarilor de la PUG prin PUZ este cat se poate de reala. Daca PUG-ul ofera imaginea de ansamblu si are un caracter director, PUZ-ul poate insa aduce modificari", spune Radulescu. "Ideea de baza cand s-a definitivat PUG-ul a fost ca liniile generale stabilite in PUG sa fie detaliate prin PUZ. Situatia este insa alta. Legea ma obliga sa comunic celui care a semnat cererea de constructie ce poate construi acolo si cu ce reguli, dar in acelasi timp ma obliga si sa le spun cum pot obtine derogari prin PUZ. Ele fiind trimise apoi la PMB pentru aprobare. Adica, altfel spus, ramane la latitudinea PMB de a decide aprobarea sau refuzarea solicitarii", a adaugat ea. O situatie speciala ar trebui sa fie in cazul zonelor protejate, care, prin natura lor istorica sau culturala, necesita un grad mai mare de control urbanistic, insa ele se supun acelorasi reguli, fapt ce a dus la nenumarate abuzuri din partea proprietarilor, care, prin PUZ-uri, au dezvoltat dincolo de limita de inaltime prevazuta prin planul urbanistic general.
Rezervat: Bucuresti-Brasov
In acelasi timp insa, zona pe care urmeaza sa fie construita autostrada Bucuresti-Brasov, circa 500 de hectare, este intangibila. Primaria asteapta sa fie facute exproprierile necesare dezvoltarii autostrazii, dupa care va declara din nou zona ca libera pentru constructii."Problema este ca statul va de bani, in cazul exproprierii, numai pentru terenul propriu-zis, nu si pentru constructiile de pe el. Pana nu se termina retrocedarile noi nu mai aprobam cereri de concesiune", explica Radulescu.
Concesiunea poate fi facuta numai in urma unui Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), care trebuie aprobat de catre consiliul primariei de sector, care s-a folosit de aceasta parghie pentru a mentine terenul liber pentru viitoarea autostrada. Constructiile vor putea fi facute de la o distanta minima de 70 de metri de la drum. Ministerul Transporturilor insa a incadrat ca prioritate pentru Bucuresti-Brasov iesirea Pipera-Voluntari, pe care, conform PUG-ului, ar fi trebuit sa inceapa lucrarile la autostrada Bucuresti-Moldova.
Zonele dintre blocuri, adesea cele mai afectate de derogarile de la PUG, au avut putin de suferit in sectorul 1, din cauza unei prevederi care spune ca punerile in posesie vor fi facute numai in zone de tipul L2, care nu permit dezvoltarea pe inaltime. Radulescu spune ca mutarea centrului Capitalei spre nord nu ar trebui sa ingrijoreze pe nimeni. "Inca de la scoala am invatat ca orasul este un organism viu care se dezvolta dupa reguli proprii. De cinci sute de ani, de la Curtea Veche a Bucurestiului, dupa linia delimitata de Dambovita, orasul are tendinta de a-si muta centrul spre nord", spune ea.
Un fenomen interesant este cel al cladirilor ilegale. In aceasta categorie intra atat cladirile care nu respecta normele stabilite prin planurile de urbanism, cat si modificarile neconforme aduse unor cladiri edificate legal. Amenda maxima este de circa 30.000 de euro, insa acest lucru nu pare sa stopeze abuzurile. "Problema apare in momentul in care respectivul proprietar apuca sa construiasca unu-doua etaje. Lucrarile sunt sistate si incaseaza amenda. Amenda este insa destul de mica pentru puterea financiara a investitorilor. Am avut cazuri in care un proaspat proprietar, care achizitionase un imobil care nu primise aviz de construire, a venit la primarie sa ceara intrarea in legalitate, pe care nu am avut cum sa o acord", spune Radulescu.
Amestecul pestrit de elemente de mobilier urbanistic ar putea fi anulat daca o propunere trimisa la PMB ar fi validata. Ea ar urma sa reglementeze aceste elemente, aducandu-le la un standard comun, fie ca este vorba despre materialul folosit, de culoare sau de aspectul cosurilor de gunoi.
Lacurile din nord, magnet pentru investitori
Partea de nord a sectorului 1, dincolo de salba de lacuri, a pus la dispozitia investitorilor o suprafata imensa de teren construibil, multi dintre ei preferand sa deruleze deja investitii, fara sa astepte corelarea zonei la sistemul de apa si de canalizare sau la reteaua de gaze naturale.
Fara acordul proprietarilor de drept, companiile de utilitati nu-si pot extinde reteaua de infrastructura. Altfel spus, investitorii au depasit cu mult ritmul de acoperire al retelelor de apa, canalizare si de gaz, preferand sa contruiasca in ideea ca se vor conecta mai tarziu.
Sectorul 1 este recunoscut si ca detinatorul recordului de pret al terenului pe metrul patrat, in zona Primaverii (300 euro/mp). Diferenta de pret poate fi explicata, in ciuda unui sol mai putin propice
dezvoltarilor pe inaltime, faptului ca permite construirea unor cladiri mai inalte decat in alte zone.
Dorinta investitorilor de a construi este atat de mare incat se ajunge uneori la cazuri incredibile. Pana in 2003, regimul de inaltime pentru zona nordului era de maximum doua etaje, cu al treilea etaj retras. In acel an insa s-a aprobat ridicarea cornisei pana la cinci etaje.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
