De ce au stagnat preturile locuintelor din Germania in timp ce pietele rezidentiale din atat de multe tari pareau sa sfideze gravitatia?
Cei care vor sa achizitioneze o locuinta in Germania in prezent au sanse sa constate ca preturile nu s-au schimbat foarte mult comparativ cu nivelurile de acum zece ani, scrie revista germana Spiegel Online.
Situatia este diferita in alte multe tari vestice. Aici, preturile au urcat pana la niveluri ametitoare in ultimul deceniu, iar acum ameninta, si in unele tari chiar au inceput sa se prabuseasca.
De ce se numara Germania printre cele cateva tari dezvoltate din punct de vedere economic care au fost ocolite de fenomenul cresterii puternice a pietei rezidentiale?
Si ce va insemna acest lucru pentru piata rezidentiala germana pe viitor? De cativa ani, unii specialisti considera Germania urmatoarea piata rezidentiala "hot". Atrasi de preturile foarte scazute, investitori din Marea Britanie si Irlanda au inceput sa achizitioneze proprietati, in special in Berlin. Insa este pariul pe cresterea viitoare a preturilor unul sigur?
Pentru a intelege de ce piata rezidentiala germana s-a mentinut la un nivel scazut din punct de vedere al preturilor in ultimul deceniu, trebuie sa ne intoarcem la inceputul anilor '90. In iunie 1991, la opt luni dupa reunificare, o lege menita sa revitalizeze fosta Germanie de Est a intrat in vigoare. Aceasta oferea facilitati fiscale extrem de generoase investitorilor in domeniul rezidential.
Multi vest-germani bogati s-au grabit sa profite de aceasta oportunitate, inclusiv unele dintre cele mai mari celebritati ale Germaniei. Impulsionata de aceste stimulente, piata imobiliara germana a inregistrat o crestere puternica la inceputul si mijlocul anilor '90. Intre anii 1990 si 1998, cand stimulentele au fost eliminate, pretul proprietatilor achizitionate in vederea inchirierii au urcat cu aproximativ 70%. In acelasi timp, insa, a aparut un bubble imobiliar.
"Practic, facilitatile erau atat de generoase, incat s-a investit prea mult", arata Julian Power, director in cadrul Berlin Capital Investments cu sediul in Londra, care ofera consultanta persoanelor si companiilor cu privire la investitiile in sectorul imobiliar german.
Insa, in graba de a profita de facilitatile oferite, multi investitori au parut sa uite sa se mai intrebe daca exista cu adevarat cerere pentru proprietatile pe care le achizitionau si renovau.
"Dupa 1998, atmosfera de pe piata s-a schimbat. Facilitatile nu mai existau, iar investitorii construisera in anii '90 cu mult peste cerere", arata Jurgen Michael Schick, purtator de cuvant al Real Estate Association (IVD) din Germania. In conditiile in care piata s-a oprit din crestere, exuberanta investitorilor s-a transformat in disperare. In timp ce la sfarsitul anilor '90, preturile locuintelor se aflau in crestere in multe tari industrializate, piata germana a intrat pe un declin prelungit.
"Fenomenul care s-a manifestat in ultimii doi, trei, patru ani in multe alte tari vestice s-a produs in Germania in anii '90", arata Schick. "Iar din cauza acestei corectii a preturilor, am fost oarecum imunizati impotriva euforiei legate de cresterea preturilor la locuinte care a cuprins multe tari industrializate din Vest. Din acest motiv Germania a constituit adevarata exceptie. Cu siguranta, pe langa acest aspect mai exista si dificultati economice, care au inceput sa scada in intensitate in ultimii ani".
In ultimii zece ani, Germania s-a confruntat cu perioade de crestere economica lenta, intrand in recesiune in 2001, si de rate record ale somajului. Bubble-ul tehnologic din anul 2000 a afectat si el serios tara, ducand la prabusirea indicelui de referinta DAX.
Totusi, prabusirea pietei actiunilor nu i-a incurajat pe investitori sa investeasca in sectorul imobiliar, privit de obicei ca un sector sigur. Prea multi investitori, care aveau deja experienta bubble-ului de la sfarsitul anilor '90, au evitat sa parieze din nou pe acest sector.
Conform lui Power, multi germani pierdusera foarte multi bani in momentul prabusirii pietei. Contrar tendintei internationale, preturile locuintelor din Germania au scazut in perioada 1998-2003. In timp ce in multe tari industrializate, locuintele deveneau din ce in ce mai putin accesibile, in Germania proprietatile au devenit relativ ieftine, fapt care nu a scapat atentiei celor mai importanti investitori.
Din 2004, investitorii institutionali au achizitionat sute de mii de locuinte, unele la preturi extrem de scazute. Companiile au fost ajutate de faptul ca firmele germane si statul federal incercau sa elimine locuintele din registre.
In 2004, de exemplu, firma americana de private equity Fortress a cumparat 82.000 de apartamente in Berlin de la agentia de asigurari sociale si pensii a guvernului federal in schimbul a 3,5 miliarde de euro. In acelasi an, Morgan Stanley a achizitionat 48.000 de locuinte de la Thyssen Krupp in schimbul a 2,1 miliarde de euro. In anul urmator, firma britanica de private equity Terra Firma a cumparat 150.000 de apartamente de la firma germana din domeniul energiei E.ON in schimbul a 7 miliarde de euro.
Conform lui Schick, in 2004, piata germana trebuie sa fi aparut ca o "oportunitate de vis" in ochii investitorilor straini. Preturile scazusera, insa erau acum stabile. Proprietatile erau relativ ieftine comparativ cu cele din multe alte tari europene. In plus, investitorii puteau cumpara proprietati in Germania si obtine un randament de 7% cand costurile de finantare se situau la numai 4%.
In ultimii ani, odata cu economia s-a redresat si piata rezidentiala a Germaniei. Din 2004, pretul apartamentelor achizitionate in vederea inchirierii din marile orase au inregistrat cresteri.
In ciuda proiectiilor unor specialisti, nu sunt sanse ca piata germana sa inregistreze un boom in acest moment. Conform European Housing Review 2008 realizat de Royal Institution of Chartered Surveyors din Marea Britanie, "o crestere a preturilor la locuinte la nivel national este putin probabila". Totusi, "in unele locuri, ca Hamburg, N?rnberg, pietele locale sunt mult mai active".
Schick arata ca probabilitatea ca preturile la locuinte in Germania sa creasca in viitorul apropiat este redusa, cu exceptia oraselor mari. "Totusi, nici chiar acolo nu va aparea o situatie de genul celei inregistrate pe piata britanica, de exemplu, unde preturile au urcat cu pana la 200%. Ne asteptam la cresteri de preturi de 3-4% pe an".
Unii specialisti sunt insa cu mult mai optimisti cu privire la perspectivele pe termen lung ale pietei rezidentiale germane. Power sustine ca actuala piata prezinta "o oportunitate foarte interesanta". Conform acestuia, rata detinerii in proprietate a unei locuinte, situata in prezent la 43%, ar putea creste pe viitor. Chiriile, care au fost mentinute in mod artificial la un nivel scazut de marile companii publice, ar putea creste pentru ca guvernul obliga aceste companii sa vanda proprietati in scopul reducerii datoriilor statului. Iar pe masura ce chiriile cresc, mai multi oameni vor dori sa-si cumpere locuinte. In plus, arata Power, prea putine locuinte noi sunt construite pentru a acoperi cererea viitoare.
Totusi, lucrurile nu se vor schimba pe termen scurt, ci totul va dura probabil cinci ani, anticipeaza Power.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
