Incetinirea ritmului investitiilor straine a condus la o scadere a niveluri de profitabilitate inregistrate pe diverse segmente ale pietei imobiliare din Polonia. De exemplu, pe segmentul spatiilor comerciale si de birouri din Varsovia nivelul de profitabilitate s-a stabilizat in jurul cifrei de 5,3-5,5% din valoarea investitiei.
In aceste conditii, investitorii care au ramas pe piata au inceput sa se orienteze spre celelalte piete emergente din Europa Centrala si de Est. Astfel, piata imobiliara din Rusia a cunoscut anul trecut o crestere de 14,2%, pana la 11,2 miliarde de euro, in timp ce in Cehia tranzactiile imobiliare au urcat cu 73%. Cea mai spectaculoasa crestere din regiune a fost inregistrata insa de segmentul romanesc de profil, care a ajuns la o valoare de 2,2 miliarde de euro, cu 144% mai mult decat in 2006, potrivit unui studiu realizat de compania imobiliara Jones Lang LaSalle.
In primul trimestru al acestui an insa turbulentele cauzate de prabusirea pietei ipotecare americane au inceput sa se simta din ce in ce mai puternic pe piata imobiliara globala, atragand in acest malaxor si economiile emergente din Europa de Est. Totusi, preturile din segmentul spatiilor de birouri au cunoscut o crestere usoara, in timp ce sectorul spatiilor comerciale pare sa nu fie deloc afectat de criza financiara.
De fapt, spun analistii, acest segment ar avea capacitatea de a rezista chiar si unui declin sistematic al pietei imobiliare.
In ciuda problemelor de pe piata, compania imobiliara Ablon Group a anuntat recent achizitionarea unui teren de 5.300 de metri patrati situat in centrul Varsoviei, in apropierea Daewoo/World Trade Centre si a noului hotel Hilton construit in capitala Poloniei. Aceasta este una dintre cele mai bine cotate zone din Varsovia, fiind situata in imediata apropiere a sediilor marilor companii care opereaza pe piata poloneza si a principalelor centre comerciale din capitala Poloniei si avand acces direct la retelele de transport urban.
Compania intentioneaza sa construiasca in aceasta zona 13 etaje de spatii rezidentiale, ocupand aproximativ 17.000 de metri patrati. Costurile intregului proiect sunt estimate la 40 mil. euro, lucrarile care vor incepe la sfarsitul acestui an urmand a fi finalizate pana in 2010. Veniturile totale incasate de compania maghiara in urma dezvoltarii acestui proiect ar putea ajunge pana la 85 mil. euro.
Anuntul Ablon Group vine insa intr-o perioada in care investitiile straine pe piata imobiliara poloneza
s-au diminuat simtitor. Si asta in conditiile in care o buna perioada de timp, Varsovia a fost tinta preferata a investitorilor occidentali. La sfarsitul anului 2006, de exemplu, tranzactiile efectuate pe piata imobiliara poloneza au depasit 4,6 mld. euro, aproape jumatate dintre acestea avand loc pe segmentul spatiilor comerciale.
Distanta dintre piata imobiliara poloneza si celelalte piete din zona Europei Centrale si de Est este vizibila chiar daca ne raportam numai la cea mai mare tranzactie efectuata pe piata din Varsovia in ultima vreme si a carei valoare a depasit 600 mil. euro, echivalentul a 75% din tranzactiile imobiliare efectuate pe piata romaneasca de profil in 2006.
Totusi, anul 2007 a insemnat un declin de 40% al tranzactiilor de pe piata poloneza, care au ajuns astfel la o cifra situata intre 2,5 si 3 miliarde de euro, arata un studiu al bancii Euro Hypo. Declinul a fost cauzat atat de un numar relativ mic de spatii nou construite, cat si de faptul ca investitorii straini au inceput sa se orienteze spre celelalte piete central si est-europene - precum Ucraina, Romania, Rusia si Bulgaria - care ofera un nivel de profitabilitate superior. In aceste conditii, valoarea tranzactiilor imobiliare efectuate pe piata din Varsovia a ajuns, in 2007, pana la 804 milioane de euro, in scadere cu 45% fata de nivelul inregistrat in anul precedent.
In ciuda unui puternic declin al investitiilor straine in 2007, piata imobiliara poloneza continua sa ramana cea mai importanta din regiune (cu exceptia celei rusesti), arata un studiu al Jones Lang LaSalle.
De altfel, Polonia a fost singura piata est-europeana care a inregistrat un declin anul trecut, ajungand de la o valoare totala a tranzactiilor de aproape 5 miliarde de euro la numai 3,2 mld. euro.
Declinul a fost datorat intr-o oarecare masura si volumelor uriase tranzactionate in 2006 si care au condus la o relativa epuizare a stocurilor, noile proiecte finalizate neputand face fata cererii.
Cea mai mare parte a tranzactiilor imobiliare efectuate in 2007 a venit din segmentul spatiilor comerciale, unde sumele tranzactionate au depasit 1,9 miliarde de euro, adica 59% din totalul pietei. Segmentul spatiilor de birouri a avut o cota de 35%, in timp ce tranzactiile din segmentul parcurilor industriale si logistice au insumat 4% din totalul pietei.
Cu 29 de tranzactii finalizate anul trecut si cu o valoare totala de aproape 2 miliarde de euro, segmentul spatiilor de retail ramane tinta preferata a investitorilor straini. Desi numarul real al tranzactiilor a urcat fata de 2006, valoarea totala a acestora a inregistrat o scadere semnificativa, de 23%.
Pretul mediu al unei tranzactii pe acest segment a coborat de la 91 de milioane de euro in 2006, la 65 de milioane de euro anul trecut, in conditiile in care investitorii au inceput sa se orienteze spre proiectele mai mici, dezvoltate in orase de rangul doi si trei. Un numar semnificativ de centre comerciale au fost dezvoltate in orase cu mai putin de 100.000 de locuitori, precum Gliwice sau Lublin.
In perioada de dupa 1990 piata poloneza a spatiilor de retail s-a dezvoltat intr-un ritm accelerat. Daca la inceput aceasta piata nu ingloba decat marile magazine detinute de stat, in numai cativa ani in Polonia si-au facut aparitia marile lanturi de retail, precum Billa, Tesco, Hit, Auchan sau Geant. Unele dintre acestea (de exemplu, Billa) s-au retras ulterior, iar altele (precum Hit) au fost vandute. In ultimii ani insa noile branduri aparute pe piata poloneza au fost din ce in ce mai putine, printre acestea numarandu-se Albert sau Alma.
In acest moment, spatiile moderne de retail existente in Polonia depasesc 6 milioane de metri patrati. Cea mai mare parte a acestora sunt situate in Varsovia, care este urmata de Poznan, Wroclaw si Cracovia. Spatiile comerciale finalizate in 2007 au totalizat 370.000 de metri patrati. Insa, chiar si in aceste conditii oferta ramane la un nivel scazut fata de cerere, rata de ocupare fiind de peste 95%.
In Varsovia, piata spatiilor de retail ramane una fragmentata, in conditiile in care din cele aproximativ 2 milioane de metri patrati numai 1,3 milioane pot fi socotite spatii modernizate si care se pot incadra in standardele marilor retaileri internationali. Asta inseamna ca exista in jur de un metru patrat de spatiu comercial pe cap de locuitor, ceea ce - chiar daca luam in considerare nivelul veniturilor locuitorilor capitalei poloneze - inseamna aproape jumatate din cifra inregistrata in vesul Europei. Chiriile pentru spatiile de retail din Varsovia se incadreaza intre 10 si 90 euro pe metrul patrat, in functie de suprafata totala a spatiului.
Dupa o buna perioada de crestere constanta a preturilor locuintelor din Polonia, piata rezidentiala din capitala tarii a dat semne de stabilizare in a doua jumatate a anului trecut. In ultimul trimestru din 2007, pretul mediu al unei locuinte de pe piata din Varsovia era de 8.500 de zloti (2.400 euro)/metrul patrat. Valoarea totala a tranzactiilor efectuate pe piata rezidentiala poloneza a ajuns in 2007 la 10 miliarde de zloti (2,9 mld. euro). Se asteapta ca anul acesta sa fie finalizate aproape 20.000 de noi apartamente, analistii Ernst & Young previzionand o crestere semnificativa a cererii odata cu intrarea Poloniei in zona euro, actiune prevazuta pentru 2010.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
