Akira Mori, cel mai bogat om din Japonia, a cheltuit in septembrie anul trecut 231 mld. yeni (2,3 mld. dolari) pentru a achizitiona Toranomon Pastoral Hotel din Tokio. Acum insa, spune el, pretul hotelului a coborat pana foarte aproape de 200 mld. yeni, scrie Bloomberg.
"Explozia pietei imobiliare de care ne-am bucurat in ultimii ani s-a incheiat", spune proprietarul de 71 de ani al Mori Trust, care a efectuat achizitia de toamna trecuta prin intermediul unui parteneriat cu fondul de investitii K.K. DaVinci Advisors. "Investitorii erau convinsi la acea data ca preturile vor continua sa urce, dar acum totul pare sa fi fost facut in graba", a adaugat el.
Finantarea necesara achizitiilor pe piata imobiliara a devenit din ce in ce mai greu de obtinut, in conditiile in care numarul record de credite ipotecare neperformante de pe piata americana au generat pierderi de 232 mld. dolari marilor institutii financiare mondiale.
Numarul creditelor ipotecare acordate de Mitsubishi UFJ Financial Group, cea mai mare banca nipona, coborase in septembrie anul trecut cu 7,7% fata de nivelul inregistrat in aceeasi perioada din 2006. Insa autoritatile au ezitat in a interveni pentru a preveni un bubble de genul celui de la inceputul anilor '90 si care a condus la 15 ani de prabusire a pretului terenurilor.
"Oamenii care au achizitionat proprietati la preturi ridicate anul trecut se afla intr-o mare incurcatura acum", spune Toshio Masui, presedintele filialei nipone a Colony Capital. "Cu totii au platit prea mult, iar multi cauta acum optiuni de refinantare. Cu siguranta, nu vor putea sa obtina asa ceva foarte curand", a adaugat el.
Iar turbulentele vin in conditiile in care piata japoneza a inregistrat, incepand cu 2003, o crestere medie anuala de 14%. Indicele nipon REIT s-a prabusit cu 16% anul acesta si cu 40% fata de nivelul record inregistrat in mai anul trecut. Iar in aceste conditii, 26 din cele 42 de fonduri imobiliare listate pe bursa japoneza, au coborat sub nivelul inregistrat in momentul ofertei publice initiale.
Pretul de achizitie al Pastoral a fost cel mai mare platit anul trecut pentru un hotel, oriunde in lume, potrivit firmei de cercetare Real Capital Analytics. Cladirea valoreaza acum cu aproape 13% mai putin. Iar situatia acestuia nu este singulara.
Lone Star Funds, vehiculul american de investitii detinut de John Grayken, a renuntat luna trecuta la planul de a vinde un lant hotelier nipon dupa ce cumparatorul si-a redus oferta cu 25% in numai trei luni din cauza deteriorarii conditiilor de finantare.
"Ar trebui sa fim pregatiti pentru un nou val de scadere a preturilor de pe piata imobiliara. Un val care ar putea dura o perioada destul de lunga de timp", spune Akiyoshi Inoue, presedintele Sanyu Appraisal.
Costurile de finantare pentru bancile de investitii au urcat in ultima jumatate de an cu 2%, spune Yukio Egawa, de la Deutsche Bank din Tokio. "Costurile pe care trebuie sa le suporte bancile americane de investitii sunt foarte mari, de aceea nu are nici o logica sa crezi ca acestea vor extinde creditele pentru investitii pe piata de real estate", a declarat Egawa.
In aceasta situatie, Morgan Stanley - cel mai mare emitent de obligatiuni bazate pe ipoteci de pe piata din Japonia - a anuntat ca intentioneaza sa concedieze nu mai putin de 40 de angajati care activeaza in cadrul diviziei de instrumente financiare. Merrill Lynch, cea mai mare firma americana de brokeraj, si-a inchis deja filiala nipona a diviziei de finantare a achizitiilor imobiliare, renuntand la 11 angajati.
"In acest moment exista foarte putini creditori dispusi sa acorde credite cu valori extrem de ridicate", a declarat Douglas Smith, managing director la Deutsche Bank in Tokio. "Si asta nu pentru ca se tem de evolutia viitoare a pietei imobiliare japoneze, ci pentru ca evenimente petrecute in afara acestei piete le limiteaza capacitatea de a acorda credite", a adaugat el.
Se estimeaza ca vanzarile pentru spatiile de locuit tip condominium se vor prabusi in 2008 pentru al treilea an consecutiv. In 2007, vanzarile de astfel de locuinte au coborat cu 14%, pana la 133.000 de unitati, arata un studiu al Real Estate Economic Research Institute din Tokio. Segmentul proprietatilor comerciale a inregistrat insa pana acum cresteri semnificative. Chiriile pentru spatiile de birouri din clasa A existente in Tokio au urcat anul trecut cu 16%, iar din 2004 pana acum aproape s-au dublat, potrivit Jones Lang LaSalle. Preturile pentru cladirile de retail din centrul capitalei nipone au urcat anul trecut cu 20%.
"Nimeni nu stie cu siguranta in ce masura piata a ajuns deja in varf sau mai are deja pana acolo, insa a luat o pauza", a declarat James Fink, managing director la firma de consultanta imobiliara Colliers Halifax. "Pana acum preturile au ajuns deja foarte departe, iar acest lucru s-a intamplat prea rapid", a adaugat el.
Ultimul boom al pietei imobiliare japoneze, a durat 16 ani, transformandu-l pe tatal lui Mori, Taikichiro Mori, in cel mai bogat om din lume in clasamentul Forbes din 1991.
In acea perioada, ambasada australiana de la Tokio si-a vandut jumatate din terenul detinut in capitala Japoniei, inregistrand un profit de 463 mil. dolari, chiar si dupa construirea unei cladiri noi ce continea 40 de apartamente pentru personal.
Prabusirea pietei imobiliare incepand cu 1991 a fost insa la fel de spectaculoasa. In numai cinci ani preturile terenurilor au coborat cu 50%, iar indicele Nikkei 225 a pierdut o treime din valoare.
Chiriile in Marunouchi, cel mai scump cartier din Tokio, au coborat de la 30.000 de yeni/metrul patrat (187 de euro/mp) in 1991 la putin peste 10.000 de yeni pe metrul patrat (62,6 euro/mp) in 2003. Media inregistrata anul trecut a fost de 20.000 de yeni/metrul patrat (125,3 euro/mp). "Investitorii japonezi au pierdut sume imense odata cu prabusirea pietei imobiliare in anii '90", a declarat Junko Miyakawa, analist la Shinsei Securities. Insa cel mai afectat segment a fost cel bancar, pentru a carui salvare guvernul a fost nevoit sa cheltuiasca 9.000 mld. yeni (56 mld. euro).
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
