"Vremea vanzatorilor care bateau cu pumnul in masa amenintand ca daca nu cumperi in maxim trei zile, in conditiile lui, vei pierde pentru ca are inca zece alti potentiali cumparatori care asteapta la usa, a luat sfarsit", spune Laura Tiuca, managing counsel al firmei de avocatura Salans, iar parerea ei este confirmata de majoritatea consultantilor implicati in piata imobiliara.
In lantul trofic inceput de proprietarii de terenuri si firmele de constructii, care cuprinde apoi bancile, chiriasii si este inchis de catre cumparatori, fie ca vorbim de fonduri de investitii sau de noii locatari ai ansamblurilor rezidentiale aflate in constructie, dezvoltatorii se afla la mijloc. Si acestia sunt poate cei mai loviti.
Relatia cu verigile din partea inferioara a lantului - respectiv proprietarii de terenuri si firmele de constructii - este probabil sa se fi imbunatatit.
Mai putini potentiali cumparatori de terenuri si mai putine proiecte incepute intorc raportul de partea dezvoltatorului, care poate impune un pret mai mic pentru teren si, probabil, si pentru constructie. Insa pentru multe dintre companiile de dezvoltare imobiliara aceasta perioada a trecut deja: terenurile au fost cumparate, la preturi mai mult sau mai putine favorabile, iar contractele cu firmele de constructii au fost deja semnate pentru o serie de proiecte.
Dificultatile cele mai mari apar odata cu trecerea la celelalte etape din viata unui dezvoltator imobiliar: finantarea, inchirierea si/sau vanzarea proiectelor.
Consultantii afirma ca bancile acorda cu greu credite reprezentand mai mult de 60% din valoarea totala de investitie intr-un proiect imobiliar, iar nivelul dobanzilor a crescut constant - factori care reduc puternic din profitabilitate. In plus, gradul de ocupare a spatiilor comerciale, de birouri si logistice trebuie sa fie mult mai ridicat la momentul negocierii finantarilor, pentru reducerea riscurilor asumate de catre banca. Pe de alta parte, pe fondul cresterii ofertei de birouri, malluri si depozite, nivelul preinchirierilor se va reduce, astfel ca doar proiectele bine gandite, care isi vor putea atrage chiriasii inca din stadii incipiente, vor putea accesa in urmatoarea perioada credite bancare, de care depind majoritatea dezvoltatorilor imobiliari.
"Am observat un ritm mai normal de finantare a proiectelor imobiliare. Banca este mai atenta la garantii decat in urma cu sase luni, mai atenta la documente. In plus, doar proiectele care au deja clienti obtin credite", apreciaza Anda Rojanschi, partener in cadrul firmei de avocatura D&B David si Baias, corespondenta PricewaterhouseCoopers, care lucreaza pentru clienti precum Avrig 35, Global Finance, Mivan sau Valad, cu activitate imobiliara sustinuta.
Pe de alta parte, majoritatea dezvoltatorilor, in special cei de ansambluri rezidentiale, actioneaza prin cicluri de dezvoltare, iar blocarea unui anumit proiect poate influenta intregul portofoliu.
Cu alte cuvinte, dezvoltatorul unui ansamblu rezidential derulat in etape nu va incepe constructia la a doua faza atata timp cat vanzarile nu avanseaza la prima etapa.
Putine sunt firmele de pe piata locala care au capacitatea financiara, dar si resursele umane, care sa le permita sa avanseze cu un numar important de proiecte in acelasi timp.
Astfel, desi multe companii au avansat planuri de investitii de miliarde de euro pentru urmatorii ani, influentate de oferta insuficienta de pe toate segmentele pietei imobiliare, criza financiara din acest an le-a gasit pe majoritatea in prima jumatate a programului de investitii.
In plus, in ciuda faptului ca in piata nu se inregistreaza in prezent nici surplus de locuinte, nu sunt nici prea multe malluri si rata de ocupare a birourilor este la minime europene, cumparatorii de orice fel au inghetat achizitiile.
In acest context, se nasc anumite intrebari: cate din cele 17.000 de locuinte planificate de Copper Beech vor fi realizate? Va obtine River Invest finantare pentru realizarea proiectului Sema Parc, a carui dezvoltare implica investitii de 1,3 miliarde de euro? Va duce Impact la bun sfarsit proiectul din Cluj cu 6.000 de locuinte? Vor obtine Sonae Sierra si Caelum Development finantare pentru realizarea celui mai mare mall din Bucuresti? Cate din mallurile Plaza Centers vor fi realizate? Mai are cineva ochi si pentru Esplanada, unul dintre cele mai controversate proiecte de pe piata?
Raspunsurile la aceste intrebari le vom afla in urmatorii ani sau poate doar cateva luni.
O serie de companii ar putea incerca sa iasa din proiecte, sub presiunea pietei, dar ramane de vazut daca va fi cineva acolo care sa preia afacerile sa le duca la bun sfarsit.
Majoritatea consultantilor prezenti la editia din acest an a targului imobiliar ExpoReal de la MŸnchen, unul dintre cele mai mari din Europa, afirmau ca au in prezent mai multe mandate de vanzare decat de achizitie, iar numarul tranzactiilor imobiliare a fost extrem de redus in cea de-a doua jumatate a acestui an. In plus, un studiu recent al firmei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis arata ca randamentele anuale la care investitorii sunt dispusi sa achizitioneze cladiri de birouri de calitate au crescut la nivelul de 8,25%, in timp ce pentru centre comerciale companiile nu sunt dispuse sa accepte un randament sub nivelul de 8% anual.
Aceste niveluri erau de neconceput pentru proprietari la inceputul acestui an, cand in piata se vorbea de valori cuprinse intre 6 si 7% pentru asa-numitele proprietati "prime".
"Ce ar trebui sa faca un dezvoltator sau investitor roman? In primul rand ar trebui sa isi analizeze in mod corect si realist portofoliul - Este intr-adevar produsul meu atat de minunat pe cat cred eu?", apreciaza Tiuca de la Salans, firma care a asistat banci precum Investkredit si Bank Austria Creditanstalt la acordarea de finantari de peste 500 de milioane de euro unor dezvoltatori imobiliari de pe piata locala precum Anchor Grup, GTC sau Cefin.
Situatia din piata imobiliara nu se schimba radical pentru companiile care au lichiditate, un grad mic de indatorare, proiecte gandite bine aflate in pozitii cheie si un plus de rabdare pentru depasirea perioadei actuale, nefavorabile pentru toti actorii de pe piata.
"Vorbind cu clienti de-ai nostri, am avut inca o data confirmarea existentei interesului din partea investitorilor internationali cu privire la Romania. In contextul crizei de lichiditati internationale, marcarea Romaniei pe harta proiectelor-tinta de catre cei care dispun de disponibilitati financiare este inca o data o confirmare a potentialului imens pe care Romania il are din punct de vedere investitional", apreciaza reprezentantul Salans.
Jucatorii puternici la nivel european, mai putin cunoscuti in Romania, precum Macquire, Quinlan sau Europa Capital au format deja noi fonduri de oportunitati cu focus pe Europa Centrala si de Est, pregatite sa intre pe achizitii sau in participatii odata cu scaderea pretentiilor proprietarilor ajunsi "cu cutitul la os".
Fondurile acestea actioneaza de fapt ca niste vulturi atunci cand piata imobiliara intra in impas.
Ce mai puteti citi in Business Construct
- Exportul, sursa de crestere cand piata de sanitare stagneaza
- Anul cu zero kilometri de autostrada
- Cum se cheltuiesc 20 mld. euro de la UE
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
