O parte din fondurile de investitii care au realizat anul trecut achizitii importante in piata imobiliara locala au solicitat la inceputul acestui an reevaluarea proprietatilor, operatiune care le-a aratat ca valoarea de piata a activelor din portofoliu a crescut chiar si cu 20% in mai putin de un an.
Dintre proprietatile care au facut obiectul unor tranzactii importante anul trecut, cladirea de birouri Millennium Business Center, situata in apropierea Bursei de Valori Bucuresti, a cunoscut una dintre cele mai importante aprecieri valorice, fiind evaluata la 31 ianuarie 2007 la 50,4 milioane de euro.
Imobilul a fost achizitionat de catre britanicii de la European Convergence Property Company (ECPC), fond administrat de Charlemagne Capital, in luna iulie a anului trecut, intr-o afacere de 42,5 milioane de euro, incluzand costurile tranzactiei.
Aceasta apreciere de aproape 20% este determinata de scaderea randamentelor investitionale pe segmentul de birouri, precum si de lipsa unei oferte similare pe piata birourilor, considera Radu Lucianu, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Eurisko si consultant in cadrul tranzactiei.
Scaderea randamentelor are efect direct in perioada de recuperare a investitiei in proprietatile imobiliare, factor ce duce la realizarea unor tranzactii la valori mai mari.
De exemplu, in cazul unui imobil achizitionat pentru 50 de milioane de euro, la un yield de 7%, in cazul unei noi tranzactii la un randament de 6%, valoarea investitiei ar fi de 58,4 milioane de euro, in conditiile unor venituri similare de pe urma exploatarii imobilului.
Britanicii au mai realizat anul trecut doua achizitii importante pe piata locala de birouri, si anume PGV Tower si Construdava, pentru 24,5 milioane de euro, respectiv 20,1 milioane de euro, dar reevaluarile nu au constatat aprecieri semnificative fata de valoarea de achizitie.
Astfel, compania SHM Smith Hodgkinson, care a realizat reevaluarile pentru toate proprietatile ECPC din Romania, a stabilit o valoare de piata de 25,6 milioane de euro (plus 4%) pentru imobilul PGV Tower si 21,5 milioane de euro (plus 7%) pentru Construdava. Parcul de retail de la Sibiu, European Retail Park, achizitionat in luna noiembrie a anului trecut pentru 82,7 milioane de euro de un alt fond de investitii britanic, North Real Estate Opportunities Fund, a cunoscut la randul sau o apreciere semnificativa, de peste 15%, in aproximativ trei luni.
Compania de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle a reevaluat parcul de retail la 95,8 milioane de euro, valorizare derivata inclusiv dintr-o usoara scadere a yieldurilor practicate pe piata. Cu toate acestea, in eventualitatea unei noi tranzactii, aceste reevaluari vor conta intr-o mica masura.
"Aceste reevaluari conteaza prea putin in cazul unei tranzactii. In practica imobiliara, bancile tin cont de acest gen de evaluari in cazul in care sunt solicitate sa acorde un imprumut", precizeaza Lucianu.
Gradul de risc pentru investitiile in tara noastra a scazut si piata a devenit atractiva pentru un numar mai mare de investitori care a dus la scaderea randamentelor inspre media europeana, apreciaza si Florin Nine, broker al departamentului de investitii/terenuri in cadrul companiei Regatta.
Pentru proiecte de dimensiuni mai mici, achizitionate la inceputul anului 2006, reevaluarea proprietatilor poate aduce o marja de peste 20%, dupa cum s-a intamplat cu activele unui alt fond de investitii britanic, Fabian Romania Property.
Este cazul imobilului de birouri Banu Antonache, achizitionat in luna ianuarie a anului trecut pentru 12,04 milioane de euro, care a fost reevaluat la sfarsitul anului la 14,6 milioane de euro (plus 21%).
Pe de alta parte, prima dintre achizitiile Fabian de pe piata locala, Cascades Office Building, trecuta in portofoliu la sfarsitul anului 2005 pentru 12,2 mil. euro, a fost evaluata la 31 decembrie 2006 la 13,8 mil. euro (plus 13%).
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
