La sfarsitul anului 2003, piata spatiilor de birouri oferea un total de peste 400.000 mp, din care aproximativ 90.500 mp reprezentau spatii noi, intrate pe piata in ultimul an. Alti 143.000 de metri patrati se pregatesc pentru anul acesta si anul viitor, releva un studiu al companiei imobilare Eurisko.
"Dintre acestea 65% sunt cladiri planificate pentru anul 2004, restul de 35% fiind anuntate pentru anul 2005. In ceea ce priveste zona destinata constructiei lor, se remarca interesul intens pentru Piata Victoriei si arterele adiacente (Buzesti, Titulescu, Dr. Felix) care concentreaza aproximativ 40% din totalul cladirilor respective, restul fiind orientat catre zona de nord a capitalei (Piata Charles de Gaulle, Arcul de Triumf, Nicolae Caramfil, Calea Dorobanti, Piata Presei Libere)" este de parere Radu Lucianu, Commercial Department Manager la Eurisko.
Potrivit acestuia, datorita faptului ca oferta de spatii de birouri de clasa A este deocamdata restransa, companiile mari vor prefera in continuare sa incheie tranzactii de pre-inchiriere prin care isi asigura in avans un spatiu corespunzator.
Parerea este sutinuta si de Adrian Moisa, Agency Negotiator la compania CB Richard Ellis. "In 2004 va continua dezechilibrul intre cerere si oferta pe segmentul spatiilor de clasa A, si anume oferta redusa de spatii de birouri de clasa A pe fondul unei cereri in crestere. Cererea provine atat din partea companiilor deja stabilite pe piata, companii aflate in expansiune sau care cauta un spatiu de birouri mai bun dar si din partea firmelor internationale ce isi incep activitatea in Romania. In aceste conditii, anticipam ca o mare parte din tranzactiile anului 2004 vor fi pre-inchirieri cu livrare in 2005, intrucat viitorii chiriasi pot astfel obtine conditii contractuale mai bune si se pot asigura ca spatiul necesar va fi disponibil la momentul dorit" spune Moisa.
Oferta mai bogata de imobile de birouri din acest an si anul viitor va duce astfel, completeaza reprezentantii comapniei Colliers International, la un numar mai mare de solutii pentru companiile care sunt interesate de o relocare.
"Chiar daca toate segmentele pietei imobiliare vor continua sa se dezvolte in acest an, spatiile de birouri se vor mentine pe o pozitie dominanta" cred reprezentantii Colliers International.
Oferta de spatii de birouri ce va aparea anul acesta pe piata va fi relativ rapid absorbita in conditiile unei cereri cu un ritm de crestere constant, rata de ocupare estimandu-se a atinge 65% - 70% pana la sfarsitul anului 2004.
"Acest lucru reflecta in mod evident o economie in crestere, cu efecte benefice pe termen lung pentru piata imobiliara romaneasca" indica Radu Lucianu, Commercial Department Manager la Eurisko.
De altfel, potrivit studiului efectuat de Eurisko, cresterea ofertei de spatii de birouri de clasa A, nu se va traduce intr-o scadere a nivelului general al chiriilor ci intr-o mentinere la nivelul actual.
Ioana Momiceanu, Managing Director la CB Richard Ellis adauga ca desi oferta va creste, preturile ar putea sa creasca la randul lor. "Oferta de spatii de birouri este dominata la momentul actual de proiecte mici si medii care vor fi disponibile in curand. Spatiul disponibil nu va depasi 5.000 de metri patrati pe fiecare proiect la 20 din cele 34 de proiecte de clasa A si B propuse spre finalizare in anul 2004. Chiriile pentru aceste proiecte se vor mentine la nivelul anului 2003 dar locatia lor va fi criteriul principal care poate sa determine cresterea chiriei (cu max 20%)" spune Momiceanu.
Sa nu uitam clasa B si C
Vanzarile de birouri ar putea la randul lor sa creasca in acest an, potrivit studiului Eurisko. "Companiile incep sa valorifice avantajele pe care le pot avea prin achizitionarea sediului unde acestea functioneaza sau vor functiona. Fata de varianta inchirierii, este mult mai avantajoasa achizitionarea unui spatiu pentru birouri, deoarece investitia se poate recupera mult mai rapid, intr-un interval de timp cu valori cuprinse intre 7- 10 ani. Acest interval este in mod clar mult mai avantajos in comparatie cu media occidentala care se situeaza in jurul perioadei de circa 13 -17 ani" adauga reprezentantul Eurisko.
Spatiile de birouri clasa B si C nu trebuie neglijate insa, sunt de parere ceilalti jucatori. "In ceea ce priveste spatiile de clasa B si C, rata de neocupare este in continuare foarte mare (19 %, respectiv 21%) ceea ce ofera IMM-urilor variante foarte numeroase la preturi suportabile din punct de vedere economic (8 pana la 10 EUR/mp). In consecinta anul 2004 va aduce o apropiere de normalitate, multe IMM-uri care in prezent ocupa apatamente in bloc preferand sa se mute intr-un spatiu de birouri dedicat" este de parere Adrian Moisa, Agency Negotiator, CB Richard Ellis.
Normele de creditare reprezinta un alt element care va influenta piata imobiliara in acest an. "Anul 2003 a fost un an de referinta si in ceea ce priveste perfectarea normelor de creditare imobiliara pentru achizitionarea spatiilor de birouri. Tranzactiile pe segmentul de vanzare a spatiilor de birouri pentru anul 2004 vor avea ca avantaj atat faptul ca exista deja un sistem legislativ de creditare deja instituit si "rodat" de-a lungul anului 2003, cat si faptul ca bancile se intrec in a oferi cat mai multe facilitati clientilor care doresc sa achizitioneze spatii de birouri prin credite ipotecare" precizeaza studiul Eurisko.
In plus, un potential cumparator de spatii de birouri poate beneficia de faptul ca desi amortizarea din punct de vedere contabil a cladirii (spatiului de birouri) ca mijloc fix nu este prea imbucuratoare (50 ani), exista posibilitatea vanzarii la un moment dat a respectivului spatiu cu profit, daca acesta a fost bine ales la achizitionare, sau cel putin in jurul aceleiasi sume cu care a fost cumparat.
Ce inseamna clasa A
Potrivit standardelor internationale BOMA (Building Owners and Managers Association), spatiile de birouri de clasa A sunt cotate in functie de locatie, suprafata totala a imobilului - indeosebi mai mare de 10.000 mp, suprafata inchiriabila pe nivel - mai mare de 1.000 mp/nivel, raportul dintre suprafata net utila si cea bruta - mai mare de 85%, inaltimea pe nivel pana la plafonul fals - mai mare de 2.70 m, spatii de parcare - mai mult de un loc de parcare la o suprafata inchiriata de 100 mp, BMS (Building Management System) - sistem de administrare automatizata a cladirii, precum si calitatea finisajelor si a serviciilor oferite: receptie, sistem de paza si supraveghere, intretinere si curatenie, cafetarie - restaurant, etc. In general, spatiile de birouri de clasa A se adreseaza atat companiilor care au castigat deja un renume pe piata si care nu isi pot permite un spatiu de o calitate inferioara imaginii pe care au impus-o pe piata, cat si celor care tind sa urce pe scala valorii imaginii de corporatie. ionut.bonoiu@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
