Suprafaţa clădirilor de birouri noi care vor fi terminate înBucureşti în acest an va scădea la jumătate faţă de 2010, până la135.000 de metri pătraţi, dar nici pentru aceste proiectedezvoltatorii imobiliari nu au găsit deocamdată chiriaşi, 80% dinspaţii urmând să rămână neocupate, ţinând cont de contractelesemnate până în prezent.
Potrivit firmei de consultanţă imobiliară CB Richard Ellis(CBRE), printre cele mai importante clădiri a căror finalizare esteprogramată în acest an se numără Platinum Business & ConventionCenter, în Băneasa, Crystal Tower, pe bulevardul Iancu deHunedoara, Swan Office Park în Pipera şi proiectele Frumoasă OfficeBuilding şi Magheru Plaza, două clădiri mai mici din centru.
Dintre acestea, doar clădirea de pe Strada Frumoasă, dezvoltatăde familia Tănăsoiu, are un grad de ocupare semnificativ, firma NetConsulting urmând să ocupe mai mult de jumătate din imobilul de3.100 de metri pătraţi, în timp ce pentru restul proiectelordezvoltatorii sunt încă în căutare de chiriaşi.
"De două trimestre nu s-a mai semnat niciun contract depreînchiriere pentru spaţii de birouri", spune Laura Bencze,research manager al CBRE, explicând principalul motiv pentru careclădirile aflate într-un stadiu avansat de construcţie nu audeocamdată chiriaşi.
Piaţa de birouri este în continuare una a chiriaşilor, ţinândcont că spaţii de circa 340.000 de metri pătraţi sunt disponibileîn clădirile existente, respectiv o rată de neocupare de 17% pentruun stoc estimat la două milioane de metri pătraţi. Cu toateacestea, consultanţii speră că România va continua să atragăinvestiţii în zona de servicii IT şi financiare pentru operaţiunide back-office, fapt ce ar urma să reducă numărul spaţiilordisponibile.
"Credem că rata de neocupare va scădea până la 14-15% lasfârşitul lui 2011. Sunt companii multinaţionale care şi-au trashub-urile regionale către România, în special datorită capitaluluiuman, cum am văzut şi în 2010 prin investiţiile Oracle sau Wipro.Lucrurile au început să se aşeze şi vom atrage tot mai multecorporaţii în România", apreciază Cătălina Jugman, head of officedepartment în cadrul CBRE.
Spaţii goale peste media oraşului sunt în sudul Capitalei, darşi în zona Pipera, unde dezvoltatorii au redus substanţial volumulde investiţii anul trecut, când suprafaţa spaţiilor livrate ascăzut de 20 de ori faţă de 2009.
"Livrările de spaţii de birouri în zona nord-Pipera au scăzut dela 200.000 de metri pătraţi în 2009 la 9.000 de metri pătraţi anultrecut, când au fost finalizate doar două clădiri de micidimensiuni. Rata de neocupare din zonă a scăzut însă de la 23% la19%", a mai precizat Laura Bencze.
În prezent puţinele proiecte noi care avansează sunt construitefie din fonduri proprii, cum este prima clădire de lângă mallulCotroceni Park sau primul imobil din ansamblul Hermes BusinessCampus de pe bulevardul Dimitrie Pompei, fie sunt proiecte "buildto suit", cum este cazul imobilului de pe Bulevardul Expoziţieiconstruit pentru a găzdui viitorul sediu al băncii UniCredit. Cutoate acestea, consultanţii apreciază că în acest an dezvoltatoriiar putea primi din nou finanţări din partea băncilor pentruproiecte imobiliare.
"Băncile şi-au stabilit un buget pentru România. Am avut odiscuţie cu cineva care spunea că UniCredit ar avea 300 de milioanede euro pentru finanţări în acest an. Nu ştiu cât de exactă estevaloarea, dar cert este că băncile trebuie să înceapă să finanţezedeoarece nu au alte surse de venit decât din dobânzi şi comisioane.Procesul de selecţie a investiţiilor este însă draconic. Conteazăfoarte mult ce istoric ai cu banca, deoarece nu mai vor să treacăprin aceleaşi chinuri prin care au trecut în anii trecuţi", spuneRadu Lucianu, country manager al CBRE.
În ultimii doi ani, băncile au ridicat obstacole aproapeimposibil de trecut de către dezvoltatori, solicitând deseori cainvestitorii să acopere mai bine de 50% din valoarea investiţiei,să aibă grade de preînchiriere a spaţiilor de 30-40% şi să vină cuimportante garanţii colaterale.
"Băncile au început să reducă pretenţiile în ceea ce priveştenecesarul de equity al investitorilor, de la 50-55% la circa 40%,dar doar în relaţia cu dezvoltatorii care au investiţii atât înRomânia, cât şi în regiune", mai spune Lucianu, care apreciază căşi aşteptările în ceea ce priveşte profitabilitatea au scăzut. "Unprofit bun ar fi acum de 20-25% return on equity (randamentul anualraportat la fondurile proprii investite - n.red.), dar sunt şiinvestitori care se uită la investiţii cu randament de 15%."
CBRE este subsidiara din România a celei mai mari firme deconsultanţă imobiliară la nivel mondial. Pe plan local, companiaconcurează cu alte patru-cinci firme multinaţionale pe o piaţă de25-30 de milioane de euro. În 2009 firma CB Richard Ellis Eurisko aînregistrat o cifră de afaceri de 2 milioane de euro, potrivitdatelor de la Registrul Comerţului, iar în prezent numără 35-40 deangajaţi.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
