Imobilul de birouri America House a fost unul dintre cele mai vanate proiecte imobiliare de pe piata romaneasca in ultimii doi ani, datorita locatiei centrale si a faptului ca este inchiriata in intregime, situatie in care ar putea genera venituri de circa 7 mil. euro pe an, potrivit reprezentantilor GTC, companie care a dezvoltat imobilul de birouri.
Avand in vedere amploarea acestei tranzactii, cine va stabili urmatorul record pe piata de birouri?
Potrivit unor consultanti imobiliari anul acesta ar putea incepe negocierile pentru vanzarea altor trei-patru proiecte de birouri.
"Anul acesta este posibil ca pragul de 120 mil. euro sa fie depasit, de trei-patru tranzactii. Insa nu cred ca toate se vor incheia anul acesta, dar sigur incep discutiile din acest an", spune Cristian Ustinescu, development business manager in cadrul DTZ Echinox.
Exista insa firme de consultanta care considera ca recordul stabilit de America House va fi greu de atins prin vanzarea unei singure cladiri, care sa fie deja inchiriate in totalitate. "O tranzactie pe birouri cu o valoare mai mare o intrevad doar la o vanzare de portofoliu. Nu mai sunt cladiri mari, inchiriate, care pot depasi valoarea de 120 de milioane de euro", a declarat Catalina Jigman, partener in cadrul Eurisko. Precedentul record pe piata de birouri a fost stabilit de parcul de afaceri S-Park, vandut de Primavera Development catre Immoeast pentru 101,5 milioane de euro.
Cladirile de birouri care ar putea bate pretul platit pentru America House se afla in zonele noi de birouri Baneasa si Pipera. Tranzactia a stabilit un nou record si in ceea ce priveste valoarea randamentului, care a scazut pentru prima data sub 6%. Practic, scaderea randamentului este primul semnal ca in urmatoarea perioada vom asista la tot mai multe tranzactii derulate de fonduri institutionale, in pofida celor speculative, care se vor indrepta catre alte piete.
"Unele fonduri, cele mai speculative, se vor reorienta catre alte destinatii: Rusia, Ucraina, Turcia, Serbia sau investesc "upstream" inca din faza de development, iar cele institutionale care gestioneaza bani din asigurari, pensii, universitati americane vor intra pe piata in forta", explica Ustinescu.
Exista pe piata proiecte mari de birouri, dar pe forward purchase nu se obtine cel mai bun randament, potrivit Eurisko. "Diferenta de yield intre S-Park si America House, cladiri comparabile ca suprafata, chiriasi, este prea mare, ca sa cred ca acest randament a fost obtinut. Daca da, cred ca fondul care a cumparat-o, fiind la prima tranzactie, a vrut sa atraga atentia asupra lui. Mai cred ca a venit momentul ca fondurile care au achizitionat cladiri de birouri in 2003, 2004 sa inceapa sa le vanda la randul lor", afirma Catalina Jigman, partner in cadrul Eurisko.
Primul semn ca fondurile institutionale sunt interesate de piata imobiliara romaneasca a fost dat de DEGI, divizia de investitii imobiliare a companiei germane de asigurari Allianz cu o capitalizare de 9 mld. euro, care a preluat pentru 110,5 milioane de euro intreg portofoliul de birouri detinut de fondul britanic Charlemagne in Romania.
European Convergence Property Company (ECPC), fond administrat de compania britanica Charlemagne Capital, a vandut trei imobile de birouri - Millennium Business Centre (vizavi de BVB, langa Biserica Armeneasca), PGV Tower (in zona Vitan), si Construdava I (in Pipera), achizitionate pe rand, pentru o suma totala de 89,1 mil. euro, intre lunile februarie si iulie ale anului trecut. In plus, datorita lipsei de proiecte finalizate investitorii s-au transformat si in dezvoltatori pentru a putea absorbi cererea de pe piata.
"A aparut o noua specie de investitor, un hibrid care s-a adaptat la mediul competitional, investitorul-developer. Managerii fondurilor de investitii care au promis rate de rentabilitate mai mari si-au convins investitorii sa isi asume riscuri limitate de dezvoltare. Asa au aparut investitorii 'upstream', care se implica inca din faza de achizitionare de terenuri, lucru imposibil pana acum unu-doi ani", spune Cristian Ustinescu, development business manager in cadrul DTZ Echinox.
Vanzarea cladirii America House este o tranzactie cheie pentru piata imobiliara locala - fiind prima investitie la un randament sub 6% - comparabil cu pietele mature din Europa Centrala si de Est.
Potrivit acelorasi surse, pragul de 6% a fost conditie eliminatorie pentru ofertantii America House. Principalul argument al cladirii este plasamentul - in centrul Bucurestiului, Piata Victoriei fiind considerata Central Business District-ul Capitalei.
In Piata Victoriei sunt plasate cladiri de birouri cu o suprafata de peste 100.000 de metri patrati.
GTC nu se afla la prima vanzare pe piata locala, compania fiind cunoscuta si pentru dezvoltarea imobilului Europe House, situat tot in Piata Victoriei, cladire preluata in 2003 de catre fondul austriac de investitii Europolis, intr-o tranzactie de circa 30 de milioane de dolari.
Printre chiriasii America House se numara Banca Comerciala Romana, cea mai mare banca din sistem, operatorul de telefonie mobila Cosmote, compania de audit Deloitte sau casa de avocatura Tuca Zbarcea & Asociatii.
Cum a evoluat piaTa de birouri
Prima tranzactie importanta pe piata de birouri a fost derulata in 2003 de catre fondul austriac CA Immo, odata cu achizitionarea imobilului Opera House de langa Parcul Eroilor pentru circa 25 de milioane de euro.
Prima tranzactie cu un parc de afaceri a fost inregistrata in 2004, cand fondul austriac Immofinanz a cumparat cu 63 de milioane de euro proiectul de birouri Iride Business Park.
Imobilul de birouri Charles de Gaulle Plaza, cea mai mare cladire de pe piata la acea vreme, a fost achizitionat in 2006 de fondul de investitii Accesion Fund pentru 80 mil. euro de la firma Avrig 35 si de la CA Immo.
Anul acesta a fost primul an in care a fost depasit pragul de 100 mil. euro, odata cu achizitionarea parcului de afaceri S-Park din zona Piata Presei de catre Immoeast pentru 101,5 milioane de euro.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
