Industria imobiliară este sensibilă şi urmează, cu o anumită întârziere, evoluţia economiei; este influenţată de ratele dobânzii şi politica de finanţare în general, spune Adrian Crivii.
Chiar dacă România a avut în primele trimestre ale anului o evoluţie economică pozitivă şi perspectiva pentru anul următor era favorabilă, plouă cu veşti proaste din multe alte direcţii. Pe de o parte, sunt semnale negative din sfera construcţiilor - atât civile, cât şi industriale -, dar şi din zona de infrastructură.
În plus, nici instituţiile de finanţare nu au mesaje încurajatoare, iar evoluţia economiei este fragilă, fiind influenţată de conjunctura internaţională.
O opinie mai optimistă are Alexandru Pricop, managing partner în cadrul Coldwell Bankers Affiliates of Romania (CBAR), care consideră că preţurile de tranzacţionare ale apartamentelor din Bucureşti nu vor suferi modificări semnificative în următoarele două luni şi nici în primul semestru din 2012.
"Ultimele şase luni au adus o tendinţă certă de stabilizare a pieţei", spune Pricop.
Tot el precizează că stabilizarea se referă în special la segmentul locuinţelor cu un preţ similar celor care se încadrează în plafonul programului "Prima casă", iar următoarele luni nu ar trebui să aducă schimbări semnificative.
"Aşteptările cumpărătorilor şi ale vânzătorilor diferă foarte mult", declară Ioana Mihai, şefa departamentului de credite garantate din Banca Comercială Română (BCR), instituţie care a acordat 17.300 de credite prin programul "Prima casă", reprezentând un volum de 700 de milioane de euro.
Pe de o parte cumpărătorii aşteaptă ca preţurile să mai scadă, în timp ce vânzătorilor preţurile de tranzacţionare li se par prea mici.
Aşa că, exceptând programul "Prima casă", "numărul de tranzacţii de pe piaţă este relativ redus", punctează reprezentanta BCR.
Programul, argumentează ea, a adus cel puţin două avantaje majore faţă de creditele ipotecare standard: avansul mai mic (5% comparativ cu 15%) şi nivelul costurilor creditului, care sunt limitate prin lege, sunt sub nivelul costurilor ipotecare standard.
Ca urmare, "clienţii care îndeplinesc criteriile de eligibilitate ale programului «Prima casă» 4 vor opta în mod natural pentru acest tip de credit", declară Mihai.
Factorul psihologic acţionează şi el ca o frână, cumpărătorii fiind mult mai reticenţi în privinţa cumpărăturilor şi, cu atât mai mult, în privinţa locuinţelor, privite de cea mai mare parte a populaţiei drept cea mai importantă investiţie din întreaga viaţă.
Reprezentantul CBAR crede că piaţa este astăzi mult mai matură comparativ cu cea de dinaintea crizei economice; atât cumpărătorii, cât şi vânzătorii au o percepţie mai bună a valorii fie că e vorba de o proprietate sau de o sumă de bani.
Achiziţiile nu se mai fac pe factori strict emoţionali, iar sentimentul de exuberanţă din 2004-2007, ca şi cel de panică generală de la începutul crizei economice "au dispărut, lăsând mai mult loc factorului raţional", spune Pricop.
Cu această temelie, chiar dacă perioada de boom nu se va întoarce, "se pot face afaceri, proiecte noi, există piaţă, există cumpărători", adaugă Pricop. Trebuie doar ca produsul final să fie cel potrivit - ca suprafeţe, finisaje, amplasare, promovare.
În opinia lui Pricop, 2012 ar putea aduce stabilizarea pieţei rezidenţiale dacă tendinţele actuale se vor menţine, iar climatul macroeconomic internaţional nu va aduce un şoc similar falimentului Lehman Brothers.Sunt însă şi păreri mai puţin optimiste.
După scăderi accentuate, care durează de aproape trei ani, "ne-am fi aşteptat la o evoluţie pozitivă a industriei imobiliare", spune fondatorul Darian.
Compania pe care o conduce a avut în ultimii ani peste 50.000 de clienţi persoane fizice pentru care au fost efectuate rapoarte de evaluare ale proprietăţilor imobiliare din toate zonele ţării. El crede că nici în următoarele 6-12 luni nu vor apărea niciun fel de creşteri de preţ "din cauza următorului val al crizei, care va afecta cu siguranţă şi România".
De fapt, optimismul lipseşte cu desăvârşire din previziunile mediului de afaceri, scenariile pentru viitorul apropiat fiind în cel mai bun caz rezervate.
Un minus de aproximativ 5% în primele şase luni ale anului viitor previzionează şi reprezentantul CBAR, dar doar în segmentul de locuinţe cu preţuri mai mari decât plafonul programului "Prima casă".
Locuinţele noi, proiecte care se încadrează în plafonul de TVA de 5% sau sunt apropiate de cel de la "Prima casă" vor afişa preţuri similare cu cele actuale.
Totuşi, există factori externi care împiedică şi vor împiedica reducerea preţurilor pentru proiectele începute în momente de boom. În categoria acestor factori, explică Pricop, sunt băncile finanţatoare, care nu sunt de acord cu scăderi prea mari sau cu costurile ridicate de investiţie (teren sau construcţie) care nu mai permit reduceri.
"Potenţialul pieţei nu-l vedem nici noi strălucitor", spune şi Lucian Cojocaru, vicepreşedinte executiv al Volksbank România, responsabil cu activitatea de retail. În cazul Volksbank, cea mai consistentă felie a portofoliului este reprezentată de creditele de retail, dar banca nu s-a înscris în programul "Prima casă".
Instituţia a lansat recent în noua ofertă de produse creditul imobiliar "Casa", destinat achiziţiei de imobile şi refinanţărilor de credite imobiliare. Suma maximă acordată este de 250.000 de euro sau 1.000.000 de lei, dobânda este Euribor 3 luni plus 5,45% la euro şi Robor 6 luni plus 2,95%, iar avansul minim este de 20% din preţul de achiziţie/valoarea imobilului.
Despre aşteptările pe care le are de la evoluţia acestui nou produs, Lucian Cojocaru nu a dorit să facă niciun comentariu, spunând că "suntem după doi ani de pauză şi astăzi nu pot să anticipez cum o să evolueze reţeaua noastră; chiar nu vreau să mă hazardez în previziuni".
Politica conservatoare a Băncii Naţionale a României - de temperare a creditării prin menţinerea dobânzii de referinţă şi noul regulament de creditare -, precum şi proble mele pe care le au majoritatea băncilor europene, dar în special cele din Grecia, "fac să devină tot mai evidentă tendinţa de limitare a creditării şi implicit a cererii pe piaţa imobiliară", punctează Crivii.
Tot el menţionează un alt semn ce demonstrează scăderea apetitului de creditare în continuare: creşterea ratei creditelor neperformante, care e cauzată şi de instabilitatea cursului. Cumulat, toţi aceşti factori "vor provoca cu siguranţă o scădere a preţurilor, în special la terenuri de dezvoltare şi locuinţe".
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
