Omul de afaceri Alexander Hergan, directorul general al dezvoltatorului imobiliar Avrig 35, anunta un randament al investitiei de 70% la vanzarea proiectului Charles de Gaulle Plaza in prima parte a acestui an.
Inconjurat din toate partile de oferte de vanzare, Hergan a decis sa vanda imobilul care gazduieste sediul operatorului de telefonie mobila Vodafone pentru mai mult de 80 de milioane de euro, devenind protagonistul celei mai mari tranzactii de pe piata locala.
Chiar daca imobilul nu a fost niciodata scos propriu-zis la vanzare, Hergan a realizat un randament al investitiei cu mult peste cele pe care le inregistreaza dezvoltatorii din tari precum Polonia, Ungaria sau Cehia.
Si cazul nu este singular, companii precum Impact, Jaguar Developement sau GTC Romania realizand profituri importante din vanzarea primelor lor proiecte.
"Profiturile dezvoltatorilor se situeaza in jurul a 40-50% in urma vanzarii imobilelor pe care le realizeaza. Noi ne-am concentrat pana in prezent atentia asupra sectorului rezidential si al spatiilor de birouri, dar de anul viitor vom incepe si dezvoltarea de spatii industriale", a precizat Carmen Sandulescu, directorul executiv al Impact.
Compania a vandut in acest an primul sau imobil de birouri, Construdava, pentru 19 milioane de euro, ceea ce i-a adus un randament al investitiei estimat la aproape 50%.
Cumparatorul, un fond administrat de compania Charlemagne Capital, a fost implicat in mai multe tranzactii in acest an, pe langa Construdava cumparand si imobilele de birouri PGV Tower si Millenium Business Center.
Cu investitii totale de 83 de milioane de euro, Charlemagne a devenit unul dintre principalii cumparatori de pe piata locala in acest an, permitand dezvoltatorilor sa inregistreze profituri foarte ridicate.
Astfel, achizitia Millenium Business Center, o cladire aflata inca in faza de constructie, a fost estimata la 40 de milioane de euro, in conditiile in care dezvoltatorii anticipau un nivel al investitiilor de 20-26 de mil. euro.
Nu doar imobilele de birouri aduc profituri importante, ci si centrele comerciale.
La inceputul anului, compania Victoria Holding, detinuta de mai multe persoane fizice britanice a cumparat centrul comercial City Mall, intr-o tranzactie estimata la aproximativ 46 mil. euro.
Investitia in cadrul acestui proiect fusese estimata de catre Jaguar Development, dezvoltatorul proiectului, la aproximativ 30-35 de milioane de euro.
Centrul comercial Macro Mall din Brasov a adus un randament si mai mare dezvoltatorului. Compania britanica Dawnay Day Carpathian a achizitionat in aceasta vara centrul comercial pentru 19 milioane de euro, in conditiile in care investitia initiala fusese estimata la 8-10 milioane de euro.
In prezent, randamentele investitiilor realizate de dezvoltatorii de pe piata locala incep de la 15-25% in cazul proiectelor de retail si pot depasi 60% in cazul unei cladiri de birouri.
Analistii cred ca profiturile vor incepe sa scada in urmatorii ani din cauza cresterii concurentei, a cheltuielilor cu materialele de constructii si cu forta de munca si a maturizarii pietei.
"Costurile de dezvoltare a unei cladiri de birouri - atat pretul terenului cat si costurile de constructie - vor creste mai ales odata cu intrarea in Uniunea Europeana, in 2007. Profiturile nu vor scadea atat timp cat ritmul de crestere a veniturilor si cheltuielilor este comparabil. Insa, in urmatorii 3-5 ani, chiriile se vor stabiliza si, odata cu maturizarea pietei, la fel vor face si ratele de capitalizare pe cand costurile vor continua sa aiba o crestere usoara. Acela va fi momentul in care ratele de profit ale dezvoltatorilor vor incepe sa scada. Este o dovada de stabilizare si maturizare a pietei imobiliare", a precizat Silviana Badea, consultant investment al companiei Colliers.
Ideea este completata de ceilalti jucatori din piata. "Profiturile pe piata romaneasca sunt in scadere in acest moment. Cauza este numarul din ce in ce mai mare al dezvoltatorilor activi din Bucuresti si cresterea nivelului de calitate. Pe termen scurt, cred ca poate fi vorba de o scadere constanta, iar echilibrarea pe piata poate interveni in jurul pragului de 15% (rentabilitate a investitiei dezvoltatorului - n. red.)", a declarat Daniel Mitarcu, Senior Consultant in cadrul departamentului de Terenuri si Investitii al DTZ Echinox.
Aceeasi tendinta se va regasi si pe piata centrelor comerciale, unde randamentele vor fi in continuare inferioare celor de pe segmentul de birouri.
"In prezent, profitul unui dezvoltator de retail se situeaza in jurul valorii de 15-25% din valoarea costului de dezvoltare. In urmatorii trei ani valoarea va cobori sub 10%, atat din cauza cresterii cheltuielilor cu materialele de constructii si cu forta de munca, cat si a reducerii nivelului chiriilor", considera Oana Iliescu, consultant in cadrul departamentului retail al DTZ Echinox.
In aceste conditii, dezvoltatorii locali se gandesc la o reorientare spre alte segmente, mai putin dezvoltate pana in prezent, pe masura ce creste concurenta.
"Marjele de profit vor scadea odata cu cresterea concurentei. Dezvoltatorii straini probabil nu vor intra mult mai puternic pe piata de anul viitor, dar, cu timpul, numarul acestora va creste. Chiar daca, in prezent, dezvoltarea cladirilor de birouri pare cea mai profitabila investitie, spatiile industriale pot inregistra in curand o crestere importanta a marjelor de profit", a mai spus reprezentantul Impact.
Dezvoltatorul israelian GTC este un alt jucator important de pe piata imobiliara, care si-a indreptat atentia spre alt segment al pietei. Dupa ce a construit doua cladiri de birouri de clasa A in zona Pietei Victoriei, Europe House si America House, israelienii au abordat piata rezidentiala cu trei proiecte importante, Green Dream, FeliCity si Rose Garden.
Record dupa record
Eventuala vanzare a cladirii America House, una dintre cele mai cautate de investitori, ar putea deveni cea mai mare tranzactie de pe piata de birouri locala. La o valoare estimata de jucatorii de pe piata imobiliara la 90-100 de milioane de euro, America House ar putea aduce un randament de aproape 100% avand in vedere investitia de 50 de milioane de euro anuntata de dezvoltator.
Pentru comparatie primul imobil dezvoltat de GTC, Europe House, implicase o investitie de 22 de milioane de dolari si fusese vandut cu peste 30 de milioane de dolari.
Chiar si in conditiile reducerii profitabilitatii, piata imobiliara locala va ramane atractiva pentru dezvoltatori, care, tinand cont de faptul ca niciun segment nu a atins inca saturatia, au posibilitatea sa "jongleze" pe mai multe piete.
"Ca si profil, dezvoltatorul construieste un proiect pentru a-l vinde si a trece la urmatorul. Cele trei criterii de decizie in intrarea pe o piata sau pe alta sunt: oportunitatile pe care le ofera piata respectiva, profitabilitatea ei si experienta sau specializarea dezvoltatorului", precizeaza reprezentantul Colliers.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
