Confirmånd tendinta de pe piata imobiliara bucuresteana, unde segmentul rezidential destinat clasei de mijloc a consumatorilor potentiali este "subiectul fierbinte" al investitorilor, Clujul a inceput sa atraga proiecte rezidentiale care urmeaza sa fie livrate pe piata anul acesta sau in 2006.
Daca inceputul este timid in comparatie cu ce se intåmpla in Bucuresti, piata rezidentiala din Cluj este considerata a avea cel mai mare potential de dezvoltare din intreg vestul tarii, alaturi de Timisoara.
Saptamåna trecuta, dezvoltatorii au anuntat doua proiecte rezidentiale de dimensiuni medii in Cluj, investitiile necesare pentru realizarea acestora fiind cuprinse intre 2,5 si 9 milioane de euro.
Prima dintre aceste investitii, estimata la aproximativ 9 milioane de euro, este destinata constructiei unui ansamblu rezidential de imobile, proiect ce se deruleaza de la inceputul acestui an in cartierul clujean "Andrei Muresanu". Complexul va fi compus din 9 imobile, cu un numar total de 128 de apartamente, amplasate pe un teren cu o suprafata de 11.000 de metri patrati, din care 3.600 de metri patrati suprafata construita.
"Dupa ce am obtinut autorizatia de constructie, in aprilie am inceput lucrarile. Conform previziunilor noastre, påna la mijlocul anului viitor constructia intregului ansamblu va fi finalizata", a declarat Ani Capusan, director general al Nobila Casa, agentia imobiliara care deruleaza o parte din investitie si care intermediaza vånzarea apartamentelor din ansamblul "Andrei Muresanu".
In acest moment, inca se lucreaza "la rosu", a mai spus Capusan.
Patru dintre cele noua imobile vor fi acoperite påna la sfårsitul lunii iulie, iar restul påna la finele acestui an. Prima jumatate a lui 2006 va fi destinata finisajelor, dotarilor si amenajarilor.
"In ceea ce priveste stadiul de executie, din noua imobile sunt atacate sase, trei sunt la etajul doi, doua la parter si unul la elevatie", a mai declarat directorul Nobila Casa.
Cinci dintre cele cele noua imobile au cåte 16 apartamente, iar celelalte patru cladiri, cåte 12 apartamente. "Accesul in incinta si in imobile este securizat, pe långa parcarile exterioare, fiecare apartament fiind dotat cu cåte un garaj subteran. De asemenea, fiecare imobil este dotat cu ascensor hidraulic, iar subsolul mai cuprinde boxe pentru fiecare apartament si spalatorie. La parterul cladirilor exista spatii cu destinatie comerciala sau pentru servicii", conform lui Capusan.
Doar pentru cinci dintre cele noua imobile, investitia este estimata la 4 milioane de euro. Din cele 128 de apartamente disponibile, peste 15% au fost våndute deja. "In acest moment, pretul promotional este de 750 de euro/metru patrat, dar, cu siguranta, nu va ramåne acesta", a explicat reprezentantul Nobila Casa.
Cele noua imobile D/P/2E/M au apartamente de 2, 3 si 4 camere, avånd suprafete construite intre 76 si 200 de metri patrati. Mansarda fiecarui imobil cuprinde doua apartamente cu o configuratie speciala, respectiv cu scara interioara, fiecare avånd o suprafata de aproximativ 180 metri patrati.
Biroul de arhitectura care a proiectat ansamblul "Andrei Muresanu" este firma clujeana Arhimar, iar antreprenorul general este grupul de firme Chim&Mar Constructii si CH Transbeton Constructii.
Si grupul imobiliar Eurotrend din Cluj-Napoca va finaliza anul acesta, in septembrie, o investitie de aproximativ 2,5 milioane de euro in construirea unui ansamblu rezidential de locuinte. "Lucrarile au fost demarate in iunie 2004, imobilul cuprinzånd 60 de apartamente cu una, doua, trei si patru camere, 11 garaje si 19 parcari. In urma studiilor de piata realizate de noi, am stabilit ca apartamentele cu una si doua camere vor fi majoritare in cadrul ansamblului", a declarat pentru ZF Transilvania Razvan Tarmure, director general Eurotrend.
In 2004, grupul imobiliar clujean a mai finalizat alte trei imobile rezidentiale, valoarea investitiei cifråndu-se la aproximativ 5,7 milioane de euro. Cele trei amplasamente cuprind in total 126 de apartamente, 34 de garaje, 3 spatii pentru servicii, parcari si spatii comerciale. "Toate cele patru proiecte ale noastre sunt deja våndute unor persoane fizice sau juridice, mai putin spatiile comerciale, care au ramas in proprietatea noastra", a mai declarat Razvan Tarmure.
"Piata imobiliara inseamna mai mult decåt segmentul rezidential"
In ultimii trei ani, Grupul Eurotrend a realizat o cifra de afaceri in valoare de aproximativ 16 milioane de euro. "Pentru 2005 estimam o crestere a cifrei de afaceri si a cotei de piata, datorata in primul rånd trendului ascendent al pietei si, in al doilea rånd, noilor proiecte pe care intentionam sa le demaram anul acesta. Suntem constienti ca piata imobiliara inseamna mai mult decåt segmentul rezidential, astfel ca proiectele de viitor ale grupului vor merge in directia extinderii investitiilor imobiliare si in domeniul serviciilor comerciale", a mai spus managerul Eurotrend.
Potrivit conducerii, Grupul Eurotrend inregistreaza o cota de aproximativ 20% pe piata investitiilor imobiliare locale. "Estimarile noastre se bazeaza pe faptul ca, din cele 630 de apartamente care s-au construit in zona, din 2003 påna in 2004, un numar de 130 apartin Eurotrend. Astfel ca in topul celor 50 de operatori care activeaza pe piata imobiliara clujeana, ocupam locul de lider", a mai precizat Tarmure.
Strategia de marketing a grupului imobiliar clujean vizeaza, pe de o parte, dezvoltarea unor noi concepte de compartimentari ale imobilelor si, pe de alta parte, gasirea celor mai avantajoase modalitati de finantare. "Noile produse lansate sunt apartamentele cu o camera si jumatate, cu doua camere si jumatate sau cu trei camere si jumatate. In tarile europene acest concept exista de ceva timp, insa la noi a aparut doar in 2003", a mai spus Tarmure.
In 2004 Eurotrend a inaugurat un show-room imobiliar, la Cluj, in cadrul caruia activeaza un departament specializat in consilierea clientilor. "Persoanelor care vin aici le putem oferi prezentari de proiecte, consultanta financiara in vederea obtinerii creditului ipotecar, informatii cu privire la evolutia pietei imobiliare si informatii privind evolutia proiectelor pe rol", a adaugat directorul general al companiei. Grupul Eurotrend activeaza pe piata imobiliara din 2003, insa a fost infiintat in urma cu 11 ani, avånd ca obiect de activitate comertul cu produse petroliere. In 2002, reteaua de benzinarii GHT, ce apartinea companiei, este vånduta grupului LukOil, Eurotrend reorientåndu-si resursele financiare spre domeniul investitiilor imobiliare. O alta firma care face parte din Grupul Eurotrend este Eurocontact, prin intermediul careia s-au derulat primele trei proiecte. Actionar majoritar este Razvan Tarmure, grupul avånd integral capital privat romånesc.
Clujenii, cu 10% mai bine platiti
Dezvoltarea proiectelor rezidentiale in zona Clujului isi are bazele in nivelul de trai si in piata potentialilor cumparatori din aceasta regiune. Conform unui studiu al pietei imobiliare realizat de compania imobiliara Eurisko, clujenii sunt cel mai bine platiti angajati din provincie, salariile lor fiind cu 10% mai mari decåt ale celor din marile orase ale tarii. Acest lucru a determinat, in opinia companiei imobiliare, cresterea sustinuta a pietei rezidentiale, in contextul mediului de afaceri bine dezvoltat.
Cu toate acestea, nu exista multe complexuri rezidentiale de case, pe piata predominånd investitorii autohtoni care construiesc blocuri noi de apartamente. Dovada acestei tendinte este autorizarea pentru construirea a 200 de blocuri noi de apartamente in Cluj-Napoca, in perioada urmatoare.
Oferta reprezentativa a pietei rezidentiale din Cluj-Napoca se poate structura in 4 zone clar delimitate. Astfel, zona Andrei Muresanu este reprezentativa pentru vile si apartamente in vile, zona Gheorgheni este caracterizata atåt de apartamente in bloc, cåt si de apartamente in vile si vile, in zona Grigorescu predomina apartamentele si casele, in timp ce zona Zorilor este cunoscuta pentru case si apartamente in blocuri noi.
In 2002, oferta de pe piata rezidentiala includea pentru prima data un complex rezidential, "Buna ziua", amplasat in zona de sud a orasului. Complexul este la ora actuala unic in regiune, oferind blocuri de apartamente de lux, atåt duplexuri, cåt si triplexuri, sustine Eurisko. In timp, zona a cunoscut o dezvoltare continua, aici aflåndu-se in momentul de fata unul dintre cele mai importante cartiere rezidentiale clujene. De asemenea, au fost demarate lucrarile pentru un spatiu comercial, care va deservi toata zona respectiva.
Privind asupra localizarii noilor blocuri de apartamente din Cluj-Napoca, se remarca faptul ca nu exista o concentrare rezidentiala clara intr-o zona sau alta a orasului. Astfel, pe långa zonele consacrate Buna Ziua si Cåmpului-Negoiu, s-a construit in zone precum Gheorgheni-Ansamblul Rezidential C. Bråncusi, Ansamblul Rezidential Bistritei, Blocul Liviu Rebreanu, in Grigorescu pe Fåntånele, in Marasti-Ansamblul Rezidential Calea Dorobantilor, in Zorilor pe Ciprian Porumbescu, Padurii, Viilor, Ciresilor, Nichita Stanescu, Mircea Eliade.
Aceasta raspåndire a blocurilor noi (majoritatea se vor finaliza anul acesta) se explica prin faptul ca developerii au ales acele terenuri ce dispuneau de facilitati si permiteau construirea pe mai multe niveluri.
La Cluj, investitiile in apartamente noi sunt mai profitabile
Oferta de spatii rezidentiale din Cluj-Napoca este destinata in special localnicilor, a caror cerere se indreapta asupra apartamentelor in blocuri noi. O pondere importanta din populatia orasului o reprezinta clasa mijlocie, destul de puternica din punct de vedere financiar, care prefera sa achizitioneze un apartament nou cu plata integrala fara a apela la credit imobiliar, aceasta investitie fiind mai eficienta decåt in cazul unui apartament intr-un bloc vechi.
Proiecte reprezentative pentru piata din Cluj-Napoca sunt: Ansamblul Rezidential 21 Decembrie (bloc de 8 niveluri), Ansamblul Rezidential Calea Dorobantilor, a carui finalizare a fost programata anul acesta (144 apartamente de 1 si 2 camere, dispuse pe 13 niveluri), precum si proiectul Batozei. Cel din urma proiect este structurat pe 6 niveluri (demisol, parter, 3 etaje si mansarda), blocul avånd garsoniere al caror pret este de aproximativ 24.000 de euro, si apartamente de 2 camere, cu un pret de aproximativ 35.000 de euro.
Finisajele si facilitatile apartamentelor sunt moderne: centrala termica proprie pentru fiecare, parchet stratificat, termopan, precum si locuri de parcare in curte.
In 2004, cele mai multe tranzactii au reprezentat apartamente cu 2 sau 3 camere in blocuri noi, mai spune Eurisko.
In ceea ce priveste nivelul chiriilor si al preturilor, in 2004 pentru casele noi, cu finisaje de calitate superioara, chiria a fost 5-6 euro/metru patrat/luna, in timp ce preturile de vånzare au fost de aproximativ 600-700 de euro/metru patrat pentru apartamente in blocuri noi, 400-500 de euro/metru patrat pentru case, in timp ce pentru apartamentele din blocurile vechi, pretul a fost de 550-650 euro/metru patrat.
In anii urmatori, sectorul rezidential din Cluj-Napoca se va dezvolta puternic, apreciaza Eurisko. In prezent, sunt multe proiecte aflate in dezvoltare, iar zonele in care se va concentra si in continuare acest segment al pietei imobiliare sunt destinate apartamentelor: Buna Ziua, Gheorgheni, Manastur-Negoiu-CÃ¥mpului, Plopilor. Pentru case si ansambluri rezidentiale, zonele vizate sunt Buna Ziua, Faget, Birhanci, Europa.
Desi oferta este in crestere, avånd in vedere cererea pentru apartamentele noi care este in continua expansiune, pentru anul in curs Eurisko preconizeaza majorarea preturilor acestor apartamente, cresterea chiriilor, in timp ce pretul apartamentelor din blocurile vechi va scadea.
alexandru.cerchez@zf.ro ; transilvania@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
