Proiectele comerciale se confrunta cu tot mai multe probleme de la inceputul anului din cauza scaderii traficului si a veniturilor din chirii, proprietarii mallurilor fiind in prezent in negocieri cu bancile pentru renegocierea garantiilor.
„Odata cu reculul suferit de valoarea garantiilor, bancile au inceput sa solicite in intreaga lume, nu numai in Romania, refacerea nivelelor de garantii si a fondurilor proprii aduse in cadrul proiectului. Proiectele ce nu au putut aduce completari de garantii colaterale pentru compensarea scaderii valorii ipotecilor initiale (adica suprafete aditionale de teren, proprietati sau chiar cash colateral) au trebuit sa recurga la renegocierea contractului de imprumut", a declarat Radu Boitan, seful departamentului de Investment & Valuation al companiei King Sturge.
De altfel, investitorii de pe piata imobiliara estimau inca de la inceputul anului ca in perioada de vara vor aparea probleme majore in sectorul de retail, precum si primele falimente. Deja au fost inchise primele doua malluri - Armonia Braila si Trident din Sibiu - si sunt semnale ca mai sunt si alte centre comerciale cu probleme in provincie.
„Dezvoltatori care au preferat un grad de indatorare foarte ridicat, de peste 80% din valoarea totala a proiectului, inclusiv terenul, s-au expus in acelasi timp si la un risc financiar foarte ridicat in conditiile unei evolutii nefavorabile a valorii garantiilor aduse. (...) Majoritatea proiectelor comerciale au fost incepute sau finantate in perioada 2005-2008, care a fost cea mai dinamica economic si efervescenta din punct de vedere al dezvoltarilor imobiliare", explica Boitan.
Rata de crestere exploziva a pretului terenurilor a favorizat procesul finantarilor, necesarul de fonduri proprii in cadrul unor asemenea proiecte fiind din ce in ce mai redus si de multe ori chiar aproape zero, atunci cand dezvoltatorul dovedea proprietatea asupra terenului si efectuarea cheltuielilor initiale de urbanism si arhitectura. „Evolutia nu s-a oprit aici insa, si curand bancile finantau si circa 60-75% din costul terenului, practic dezvoltatorul aducand in cadrul proiectului nu mai mult de 15% fonduri proprii", afirma reprezentantii King Sturge.
Valoarea mallurilor, in scadere
Valoarea de piata a celor mai multe malluri tranzactionate pe piata locala a scazut de la inceputul anului, un exemplu in acest sens fiind proiectul Moldova Mall din Iasi, evaluat la 26,5 milioane de euro la sfarsitul anului trecut, dupa ce fondul de investitii Equest Balkan Properties listat la bursa din Londra a platit in 2006 circa 35 de milioane de euro pentru achizitia proiectului. In aceeasi situatie se afla si centrul comercial City Mall din Bucuresti, a carui valoare a scazut la 59,7 milioane de euro, dupa ce a fost achizitionat cu peste 100 de milioane de euro.
Multe dintre centrele comerciale au fost nevoite sa recurga la oferirea de reduceri de chirie sau de renuntarea pentru o anumita perioada la incasarea chiriilor de la chiriasi. Astfel, dezvoltatorii nu au mai reusit sa acopere costul ratelor catre banci si au fost nevoiti sa renegocieze platile si sa realinieze fluxurile de cash in cadrul proiectelor.
„Toate aceste aspecte trebuie sa fie considerate ajustari naturale in conditiile evolutiei dramatice a mediului economic si de afaceri, iar de cele mai multe ori parteneriatele banci-dezvoltatori au rolul de a estima realist situatia in conjunctie cu firmele de consultanta specifica in domeniul managementului proprietatii, de a restructura si reorganiza operatiunile in sensul restabilirii echilibrelor operationale si financiare", sustine Boitan.
Expertii imobiliari propun ca in aceasta situatie dezvoltatorii sa-si reevalueze centrele comerciale, in sensul imbunatatirii chiriei obtinute, a calitatii chiriasului si sa ia in calcul chiar extinderea suprafetelor. In plus, investitorii ar trebui sa injecteze fonduri suplimentare pentru deblocarea finantarii sau pentru sprijinirea bugetului de marketing. In prezent se afla in executie proiecte cu suprafata inchiriabila de 866.000 mp, din care circa 490.000 mp vor fi finalizati pana la sfarsitul anului, urmand ca oferta totala sa ajunga la 2,75 milioane mp la sfarsitul anului 2010, potrivit datelor furnizate de compania de consultanta Cushman & Wakefield.
„Negocierile dintre dezvoltatori si banci in conditiile turbulente prezente au rolul de a debloca si reevalua pozitia acelui proiect in piata in raport cu potentialii clienti si competitori, de a lua decizii strategice privind mixul de chiriasi, al chiriilor practicate, al costurilor de operare si, nu in ultima instanta, al pietei careia se adreseaza acel proiect", afirma Radu Boitan, seful departamentului de Investment & Valuation al companiei de consultanta King Sturge. El afirma ca situatiile extreme de preluare de catre banca sunt insa destul de rare si aceste preluari trebuie facute odata ce lucrurile nu mai pot fi restabilite cu managementul si actionariatul
existent.
Insa bancile trebuie sa planifice cu atentie aceste miscari radicale in sensul apelarii la solutii de consultanta in domeniul managementului noii afaceri preluate si bineinteles in cel al refacerii strategiei de operare a proiectului respectiv.
Criza financiara nu a afectat doar proiectele finalizate, dar a lovit si in planurile de extindere ale investitorilor straini. La sfarsitul anului trecut tot mai multi dezvoltatori imobiliari internationali anuntau investitii masive in retele de centre comerciale, cele mai mari fiind facute publice de companii precum Mivan, Sonae Sierra, Plaza Centers, AFI Europe, GTC, Redevco sau Atrium European Real Estate.
„Bancile au blocat imprumuturile, retailerii au inceput sa cada, randamentele au continuat sa creasca si cererea venita de la retaileri a fost redusa, ducand la amanarea unor proiecte. Singurele proiecte care au continuat au fost cele care erau deja in constructie si care aveau asigurate fondurile necesare si a caror livrare este planificata pentru 2009-2010", sustin reprezentantii companiei de consultanta Cushman & Wakefield. In prezent, peste trei milioane de metri patrati de proiecte de centre comerciale sunt deocamdata pe planseta, dintre care se preconizeaza ca mai putin de 50% vor fi finalizate, luand in considerare locatia si conceptul. Cele mai afectate sunt proiectele anuntate in localitati deja saturate de proiecte comerciale, cum sunt Suceava sau Pitesti, unde raportul suprafata inchiriabila la numarul de locuitori este de circa 800-1.000 mp/1.000 de locuitori.
„Aceasta reasezare a intregului spectru imobiliar se manifesta in intreaga lume si cu o forta specifica in cadrul sectorului de retail datorita reducerii nivelului consumului populatiei si cresterii somajului. Procesul de finantare a unui proiect imobiliar este in fond o afacere, care nu poate exista in afara mediului economic international, dar mai ales local, si care bineinteles presupune riscuri, dar si profituri pentru ambele parti implicate", spune Boitan.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
