Valoarea tranzactiilor imobiliare realizate anul trecut in Europa Centrala (Ungaria, Cehia si Polonia) s-a situat la 915 milioane de euro, 2002 fiind un an record pentru achizitiile internationale, se arata intr-un studiu realizat de compania imobiliara DTZ. In Romania, de-abia luna trecuta s-a incheiat o tranzactie importanta, respectiv achizitia de catre compania imobiliara CA Immo a centrului de afaceri Opera Center pentru aproape 30 mil. $.
Cumulat, volumul investitiilor in Europa Centrala a ajuns sa totalizeze 2,38 miliarde de euro la finele anului trecut (valoare calculata incepand cu 1998), principala destinatie a acestor fonduri fiind in 2002 Polonia.
Majoritatea tranzactiilor s-au concentrat in jurul capitalelor acestor tari. Achizitiile mentionate au numarat peste 20 de fonduri de investitii sau companii implicate, ceea ce reflecta o intensificare a concurentei.
Piata poloneza imobiliara a consemnat tranzactii in valoare de 604 milioane de euro, pentru prima data marile achizitii derulandu-se in afara Varsoviei. Printre acestea, HVB a preluat o cladire de birouri din Cracovia cu o suprafata de 13.400 de metri patrati, in vreme ce GE Capital/Heitman au cumparat un portofoliu de 13 centre comerciale din tara pentru 200 de milioane de euro.
In Ungaria, valoarea tranzactiilor imobiliare incheiate anul trecut a fost de 150 de milioane de euro, cea mai importanta fiind vanzarea West End Business Center I, II si III, cu o suprafata de 29.000 de metri patrati, unei societati mixte formate din CDC Ixis AEW din Franta si asiguratorul german ERGO, contra sumei de 65-70 de milioane de euro.
Cehia a fost scena unor tranzactii in valoare de circa 165 milioane de euro in 2002, de mentionat fiind vanzarea primului spatiu industrial din Praga - D1 Logistics Park, preluata de ProLogis pentru 55-60 de milioane de euro.
Cu tranzactii de aproximativ 1,1 miliarde de euro in perioada 1998-2002 (46% din volumul total), Polonia a reusit sa detroneze Ungaria din fruntea ierarhiei, piata ungara atragand in intervalul mentionat 812 milioane de euro (34% din total). Cehia, la randul sau, a atras in ultimii patru ani investitii imobiliare institutionale de 470 de milioane de euro, reprezentand 20% din suma consemnata la nivelul intregii regiuni.
Desi ponderea sa la valoarea totala este in scadere, piata imobilelor destinate birourilor continua sa ramana cea mai populara destinatie a investitiilor imobiliare de talie medie. In perioada 1998-2002, tranzactiile cu astfel de spatii au constituit 69% din volumul total al pietei, numai in ultimul an ponderea lor fiind de 61%.
Principalul factor care a contribuit la reducerea numarului de tranzactii cu spatii de birouri este disponibilitatea relativ mica a acestora in centrele regionale majore, considera specialistii DTZ.
In schimb, spatiile comerciale de mari dimensiuni au inceput sa castige teren in ultimii doi ani, ajungand sa reprezinte 37% in 2001, respectiv 32% in 2002. Prima investitie majora de acest tip la Praga a avut loc in anul 2000, in vreme ce la Varsovia acest trend a debutat in 2001.
La randul sau, sectorul spatiilor destinate industriei usoare sau distributiei s-a bucurat de un interes crescut incepand cu 2000.
Investitorii americani, austrieci si cei germani au fost, de departe, cei mai activi in regiune, lor revenindu-le 33%, 29%, respectiv 16% din intreaga activitate de pe piata in perioada 1998-2002.
In anul 2001, Austria a preluat pozitia de lider detinuta anterior de Statele Unite, ca urmare a tranzactiilor incheiate de Europolis, Immorent si CA Immo AG. Cu toate acestea, anul trecut, achizitiile realizate de americanii de la GE Capital/Heitman la Praga si in Polonia (cu o valoare totala de 233 de milioane de euro), precum si o tranzactie a ProLogis la Praga au readus Statele Unite pe prima pozitie in clasamentul celor mai mari investitori imobiliari din regiune.
Tot in 2002, investitori germani precum HVB, ERGO sau DGI au fost extrem de activi in Budapesta, Varsovia si Praga, cu un total de 140 de milioane de euro.
Chiar daca anul trecut, investitorii sustinuti de persoane din Israel nu au fost prea prezenti, in 2001 acestia au alocat regiunii 145 de milioane de euro, comparativ cu mai putin de 18 milioane de euro cu un an in urma. Investitii importante au realizat si firmele din Olanda, Scandinavia, Franta, Irlanda si Marea Britanie.
In conditiile in care chiriile au scazut pana la un nivel „mai sustenabil", conferind potentialilor investitori mai multa incredere in piata imobiliara regionala, randamentul investitiilor a devenit, la randul sau, mai dificil de obtinut.
Astfel, in prezent, rentabilitatea spatiilor de birouri de clasa superioara se situeaza atat in Budapesta, cat si in Praga sub 9%, in vreme ce in Varsovia este de sub 10%.
Potrivit DTZ, chiar si in eventualitatea in care nivelul din capitala Poloniei ar scadea cu circa doua procente in urmatorii doi ani, randamentul investitiilor in cladirile poloneze va continua sa fie superior cu 1-2% celui din Praga si Budapesta, ceea ce reflecta stabilitatea mai redusa a pietei imobiliare.
Ce se intampla in Romania?
In Romania, potrivit analistilor, s-au mai realizat cateva tranzactii de mai mici dimensiuni, insa pana in acest an nu au fost tranzactionate imobile mari. In ochii investitorilor straini, in afara de Opera Center, mai sunt doar cateva centre de afaceri care ar putea prezenta interes.
In acest moment, in Bucuresti sunt doar cateva cladiri mari de clasa A aproape complet inchiriate, iar dintre acestea World Trade Center sau Bucharest Financial Plaza au un actionariat complex care implica si statul, ceea ce face foarte dificila o posibila vanzare.
Totusi, Europe House, imobilul din Piata Victoriei care gazduieste sediile Orange, Microsoft, Hewlett-Packard, Oracle sau AIG Life, este vizat deja de mai multe fonduri straine de investitii, insa reprezentantii companiei spun ca inca nu s-a perfectat nici o tranzactie. De asemenea, oficialii Neocity au afirmat ca au fost contactati de firme straine, care nu au oferit un pret convenabil.
Analistii apreciaza ca vanzarea Opera center este totusi un semnal foarte bun pentru piata romaneasca si ca astfel de tranzactii ar putea urma in curand, in conditiile stabilizarii pietei, dar si pe fondul aparitiei unor imobile de calitate. bogdan.neagu@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
