Dupa ani de zile in care oferta de imobile rezidentiale noi s-a adresat aproape in exclusivitate segmentului superior al pietei, dezvoltatorii au inceput sa raspunda cererii tot mai mari provenite din partea segmentului mediu al pietei, aparand astfel si primele proiecte cu un pret final de sub 1.200-1.300 euro/mp.
"Locuintele rezidentiale de lux, fie ca vorbim de vile in complexuri rezidentiale, fie de apartamente in imobile noi, au fost primul segment vizat de investitori. Evolutia ascendenta a cererii si preturile inregistrate in ultimii doi ani pe sectorul apartamentelor in blocurile construite inainte de 1989 contureaza o noua oportunitate pentru investitorii imobiliari", a declarat Alexandru Petrescu, managing partner in cadrul companiei imobiliare Esop.
Cresterea accesului la finantare pentru clasa de mijloc a clientilor proiectelor rezidentiale a condus la o crestere puternica a cererii pe acest segment al pietei.
"Dezvoltatorii proiectelor rezidentiale destinate clasei medii se orienteaza in special catre ansambluri de dimensiuni mari, de peste 200 de unitati fiecare", a precizat Irina Albu, seful departamentului de vanzari rezidentiale al companiei imobiliare Colliers International.
Potrivit datelor Colliers, apartamentele noi destinate clasei medii care vor fi livrate pe piata pana in 2008 insumeaza peste 6.000 de unitati rezidentiale. Principalele caracteristici ale acestor proiecte sunt locatiile secundare si zonele rezidentiale traditionale in care sunt dezvoltate, precum si destinatia finala, care in acest caz este vanzarea, a mai spus reprezentantul Colliers.
"Practic, aproape singurele constructii noi care au fost dezvoltate in ultimii doi ani pentru populatia cu venituri medii au fost apartamentele ANL - cu o oferta mica fata de necesar, si complexurile de vile dezvoltate de Impact, proiecte de succes judecand dupa numarul mare de cumparatori pe care i-a atras, si totusi poate nu atat de accesibile ca pret si uneori nici ca zona (fiind predominant in afara Bucurestiului, mai accesibile persoanelor cu masina proprie). Acestea nu au putut fi o solutie pentru cea mai mare parte a cetatenilor, cei pentru care singura alternativa o reprezinta si in prezent, cu mici exceptii, apartamentele in blocurile vechi", a mai spus Petrescu.
Potrivit reprezentantilor Esop, cea mai eficienta metoda de dezvoltare a unor astfel de proiecte rezidentiale este sub forma de cartiere de imobile cu apartamente. Aceasta forma se dovedeste a fi cea mai eficienta din punctul de vedere al investitorilor datorita castigului obtinut prin volumul mare al vanzarilor, chiar daca profitul unitar este mai redus, precum si datorita faptului ca intr-un cadru mai extins pot fi gandite, impreuna cu spatiile de locuit, si spatii complementare necesare.
"Desi este vorba de unitati locative de dimensiuni reduse, amploarea unui astfel de proiect ca ansamblu presupune o forta financiara ridicata, putere pe care o au companiile de dezvoltari imobiliare straine, sau companiile care reusesc sa obtina implicarea unor institutii financiare in astfel de proiecte", a mai relatat Petrescu.
Indienii, australienii si investitorii autohtoni mizeaza pe rezidential
Un astfel de proiect anuntat recent apartine grupului South Pacific din Australia care va dezvolta in localitatea Tunari din nordul municipiului Bucuresti un ansamblu rezidential in valoare de 17 milioane de euro, denumit Sydney Residence.
"Vilele se adreseaza segmentului de mijloc al populatiei, format in general din tineri care lucreaza in cadrul companiilor importante", a declarat in urma cu doua saptamani George Prelea, presedintele South Pacific Constructii.
Sydney Residence consta in dezvoltarea a 102 vile pe un teren cu o suprafata de 3,6 hectare. Fiecare vila va avea suprafete cuprinse intre 140 si 210 metri patrati, iar pretul locuintelor va fi de circa 1.100 de euro pe metrul patrat. Suprafata terenului variaza intre 165 mp si 265 mp, inclusiv o gradina de cel putin 100 mp.
Proiectul din Tunari are o valoare totala de 29 de milioane de euro si va cuprinde, pe langa ansamblul Sydney Residence, un proiect similar, care va fi compus din 90 de case. Pretul locuintelor va fi de 90.000-100.000 de euro, iar valoarea proiectului se va ridica la circa 12 milioane de euro. Brokerul exclusiv al celor doua proiecte imobiliare este compania Colliers.
Reprezentantii companiei au declarat la momentul respectiv ca pretul unei locuinte include toate facilitatile. Lucrarile vor incepe in cateva saptamani si se vor finaliza in circa 13-14 luni, conform estimarilor companiei.
Si compania Asmita din India vizeaza segmentul mediu al pietei rezidentiale, programand investitii de 150 de milioane de euro pe piata din Romania, potrivit Colliers. Compania indiana a anuntat recent ca va dezvolta primul ansamblu de locuinte in blocuri turn de pe piata romaneasca, localizat langa podul Mihai Bravu din Bucuresti.
Lucrarile vor incepe in primavara anului viitor, iar primele blocuri turn vor fi definitivate in trimestrul al doilea al anului 2007. Asmita Gardens va fi dezvoltat pe un teren de 27.000 de metri patrati si va cuprinde sapte cladiri, fiecare cu cate 16 sau 24 de etaje, dezvoltate in doua etape, cu 780 de apartamente cu unul, doua sau trei dormitoare.
Complexul va avea doua etaje pentru parcare, cu aproximativ 20.000 de metri patrati, sala de fitness, jogging si spatii comerciale.
Pretul de achizitie porneste de la circa 1.000 de euro pe metrul patrat.
Un alt proiect semnificativ pentru segmentul mediu al pietei rezidentiale este Central Park. Dezvoltat de grupul de companii Niro, Central Park va cuprinde peste 400 de apartamente, structurate in imobile de 11 sau 12 nivele supraterane, fiind compartimentate in 2, 3, 4 sau 5 camere. Valoarea totala a investitiei din cadrul acestui proiect rezidential este de aproximativ 50 de milioane de euro.
Preturile de vanzare in cadrul acestui proiect sunt de aproximativ 900-1.000 euro/mp.
Pe langa aceste proiecte, un grup de investitori privati a demarat o investitie de aproximativ 8 milioane de euro intr-un ansamblu rezidential amplasat pe soseaua Bucuresti-Targoviste, in zona Doi Cocosi, brokerul proiectului fiind compania Regatta.
Ansamblul rezidential va cuprinde patru imobile, care vor dispune in total de 37 de apartamente. Apartamentele de 3 camere vor avea un pret cuprins intre 93 si 112.000 de euro, in timp ce unul de 4 camere va avea un pret intre 127 si 136.000 de euro.
Compania Euro Habitat va dezvolta in cartierul bucurestean Doamna Ghica un proiect rezidential unde vor fi construite peste 1.100 de locuinte si vor fi investite intre 70 si 90 de milioane de euro.
Ansamblul rezidential, denumit Planorama, va include o zona rezidentiala, un centru comercial, transport in comun, un parc public si o scoala.
Terenul pe care urmeaza a fi dezvoltat proiectul are o suprafata de 20.000 de metri patrati. Ansamblul rezidential va contine 4 cladiri construite in jurul unei piete centrale de 2.000 de metri patrati si va cuprinde 1.104 unitati rezidentiale. Pretul pentru o locuinta in noul complex va incepe de la 33.380 de euro, pretul unei garsoniere.
Segmentul mediu in Varsovia incepe de la 850 euro/mp
Spre deosebire de Romania, in unele tari din Europa de Est investitiile in locuinte, inclusiv cele pentru persoanele cu venituri medii, au fost demarate deja de ceva vreme.
Spre exemplu, in capitala Poloniei, Varsovia, oras cu o populatie cu 15% mai mica decat Bucurestiul (1,6 mil. fata de 1,9 mil. locuitori), s-au livrat incepand cu 2001 peste 60.000 de apartamente pe acest segment, potrivit datelor Esop.
Una dintre cele mai mari investitii in 2004-2005 in Varsovia este proiectul Martina Mokotow, al companiei Dom Development, care urmareste livrarea a 1.500 de apartamente si 64 de vile intr-un cartier cu o suprafata de 22 de hectare.
Pretul pentru un apartament vizand segmentul mediu al pietei se situeaza intre 850-1.400 euro/mp.
"Desi poate par apropiate de preturile constructiilor noi de pe piata noastra (intre 1.100-1.800 euro/mp), sa nu uitam ca vorbim despre o piata cu o putere de cumparare mult mai mare: venitul lunar mediu in Polonia este de circa 580 de euro, in timp ce in Romania este de 273 de euro", a mai precizat Petrescu.
Principalele doua motive pentru care acesta apreciaza segmentul mediu al pietei rezidentiale ca o oportunitate pentru investitori este lipsa concurentei si boom-ul prin care trece piata rezidentiala in ansamblul sau.
Oferta de spatii rezidentiale noi a devenit mai generoasa in anul 2004, ea fiind prezenta si delimitata clar de zonele rezidentiale din nord, centru si din afara Bucurestiului.
Fiecare din aceste zone are specificul ei, si in conformitate cu acesta, oferta difera ca stil si facilitati.
Cel mai important factor in ecuatia proiectelor rezidentiale noi au fost terenurile disponibile, precum si infrastructura si utilitatile aferente acestor terenuri.
Un alt aspect important in cumpararea unei proprietati rezidentiale este momentul achizitionarii acesteia, avand impact atat asupra pretului, cat si asupra optiunilor cumparatorului.
Astfel, un apartament cumparat la stadiu de proiect poate fi cu pana la 30% mai ieftin.
Daca apartamentul este cumparat cand inca este in faza de constructie, cumparatorul are posibilitatea de a-si alege finisajele.
Apartamentele cele mai cautate sunt cele situate la ultimul etaj, acestea fiind vandute foarte rapid.
Datorita gamei largi de spatii rezidentiale noi ce vor fi livrate in 2005, profilul segmentului tinta se va schimba. Va exista o noua clasificare a proprietatilor si se va face o delimitare concreta intre apartamentele de clasa lux care intrunesc cinci mari elemente esentiale: pozitie (zona), arhitectura si impartirea spatiului de locuit, dotari, utilitati si finisaje si apartamentele destinate clasei medii chiar in aceeasi zona (ex: Soseaua Nordului).
alexandru.cerchez@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
