Treisprezece proiecte de birouri si-au schimbat anul trecut proprietarii. In timp ce unele tranzactii au reprezentat intrarea pe piata pentru cumparatori, majoritatea fondurilor de investitii care au cumparat sau au vandut anul trecut aveau deja experienta pe piata romaneasca.
Faptul ca randamentele investitiilor in proprietati imobiliare au inceput deja sa dea semne de scadere anul trecut, pana la sub 10% pe an, a semnalat investitorilor apropierea de maturitate a pietei romanesti. Drept urmare, atentia acestora s-a concentrat pe proiectele de birouri inca disponibile si pe scurtarea timpului de finalizare a tranzactiilor de achizitie a acestora.
Din acest punct de vedere, si 2006 se anunta extrem de interesant pentru investitorii imobiliari, estimandu-se ca numarul si amploarea tranzactiilor cu spatii de birouri va creste substantial. Segmentul industrial nu a oferit deocamdata oportunitatile segmentului birourilor, cu exceptia unei singure tranzactii de amploare, achizitia Cefin Logistic Park de catre fondul austriac Europolis. Situatia este oarecum similara si pe segmentul spatiior comerciale.
La inceputul anului, cel mai mare fond austriac de investitii imobiliare, Immofinanz, a cumparat imobilul de birouri Global Business Center, printr-o tranzactie estimata la 15-20 de milioane de euro.
Immofinanz a achizitionat, prin intermediul diviziei sale pentru Europa Centrala si de Est - Immoeast, intregul pachet de actiuni al companiei Global Trust Srl. Global Trust este un vehicul creat special pentru acest proiect de catre compania cu investitori israelieni Delta Intensiv-Trade Srl, cea care a dezvoltat Global Business Center. Cladirea Global Business Center gazduieste din primavara anului 2004 departamentul de relatii cu clientii al operatorului de telefonie mobila Connex.
Compania RI Investment Group, o firma controlata de catre investitori romani si irlandezi, a semnat la jumatatea anului trecut contractul de achizitie pentru preluarea Neocity I si II in cadrul unei tranzactii in jurul valorii de 17 milioane de dolari (peste 14 mil. euro).
Grupul de investitori irlandezi si romani reprezentat de RI Investment Group a mai facut anul trecut o achizitie pe piata imobiliara a Capitalei, cumparand imobilul de birouri detinut de producatorul de lacuri si vopsele Dufa Romania in cadrul unei tranzactii de circa 6,5 milioane de euro.
Neocity Tower I a fost inaugurat in 2001 si este ocupat de grupul financiar elen Alpha Bank iar Neocity II a fost livrat pe piata in 2003 si a dus totalul suprafetei inchiriabile a celor doua turnuri aproape de 8.000 de metri patrati.
Fondul de investitii austriac CA Immo a realizat cea mai mare achizitie de pe piata imobliara romaneasca prin demararea la inceputul lunii septembrie, a procedurilor de cumparare a proiectului Bucharest Business Park.
Tranzactia a fost estimata la vremea respectiva la aproximativ 60-65 milioane de euro.
Bucharest Business Park (BBP) este situat in nordul Capitalei in apropiere de Piata Presei Libere.
Proiectul consta in patru imobile, dintre care trei sunt finalizate, iar al patrulea este in faza de executie.
La aceasta valoare, afacerea este comparabila sau chiar surclaseaza achizitia de anul trecut a parcului Iride Business Park, realizata de catre un alt investitor financiar austriac, Immofinanz. Vanzatorul afacerii BBP este dezvoltatorul imobiliar Portland Romania, care mai are in palmares o tranzactie realizata tot cu Ca Immo - vanzarea imobilului de birouri Opera Center din Capitala in 2003 pentru 29 milioane de dolari (25 milioane de euro).
Proiectul Bucharest Business Park consta in patru cladiri independente, care ofera aproximativ 18.500 de metri patrati de spatii de birouri. Valoarea investitiei in acest proiect se situeaza la circa 30 milioane de euro, conform oficialilor Portland Romania de la vremea respectiva. Printre chiriasii BBP se numara producatorul de materiale de constructii CarpatCement Holding, companiile IBM, British American Tobacco (BAT) sau firma de avocatura Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen.
La sfarsitul lunii septembrie a anului trecut, Immofinanz a realizat doua achizitii cu o valoare cumulata ce depaseste 50 milioane de euro. Fondul austriac a achizitionat proiectul Bucharest Corporate Center si imobilul care gazduieste departamentul tehnic al operatorului de telefonie mobila Connex.
Immofinanz este cel mai mare fond de investitii imobiliar din Austria si administreaza proprietati evaluate la 4,4 miliarde euro. Capitalizarea bursiera a Immofinanz la bursa de la Viena depaseste 2,6 mld. euro.
Immofinanz a intrat in Romania in prima parte a anului trecut prin achizitia proiectului Iride Business Park si a vanat aproape orice oportunitate de pe piata de real estate.
Cu patru achizitii in valoare de peste 130 milioane de euro, fondul austriac s-a pozitionat ca fiind cel mai activ jucator de pe acest segment.
Bucharest Corporate Center Ltd. est detinuta la randul sau, printre alti actionari, de catre fondul de investitii Danube Fund (36%) si compania elena de constructii Diekat (aproximativ 26%), conform ultimelor informatii disponibile.
Estimarile dezvoltatorului indica faptul ca imobilul va dispune de o suprafata construita de 18.000 de metri patrati de spatii clasa A (13.000 de metri patrati suprafata inchiriabila), investitiile totale depasind 17 milioane euro pana la livrarea sa pe piata.
La un asemenea pret de vanzare, profitul anual al investitiei (yield) se situeaza la aproximativ 9%.
Una dintre cele mai importante tranzactii ale anului 2005 din punct de vedere al valorii a fost incheiata la inceputul lunii noiembrie de compania austriaca de asigurari Uniqa, unul din actionarii Astra Asigurari, care a achizitionat imobilul de birouri clasa A Floreasca Tower din nordul Bucurestiului.
Tranzactia a avut o valoare de 19,8 milioane de euro.
Dezvoltatorul Floreasca Tower este compania Raiffeisen Evolution, iar investitia totala in cadrul acestui proiect de birouri a fost de 11,7 milioane de euro.
Negocierile pentru vanzarea imobilului de birouri cu o suprafata construita de 10.200 mp s-au purtat cu mai multe companii, in finala ajungand insa doar 4 investitori, au afirmat la momentul respectiv surse apropiate tranzactiei.
Finalizarea tranzactiei s-a efectuat la un yield (randament anual) de 7,9% in euro, unul dintre cele mai scazute realizate pana in prezent pe piata romaneasca. Floreasca Tower este inchiriat in intregime companiei Oracle, la un pret mediu de inchiriere de 17 euro/mp/luna. Imobilul s-a redenumit Oracle Tower, iar constructia proiectului, a carui livrare pe piata fusese programata in luna decembrie a anului trecut, a fost demarata in luna august a anului 2004.
Uniqa este unul dintre actionarii Raiffeisen Evolution, detinand 20% din capitalul social al dezvoltatorului imobiliar. Actionarul majoritar al companiei este Raiffeisen prin intermediul a doua companii din cadrul grupului care detin impreuna 60% din actiuni, in timp ce Strabag detine restul de 20% din actiuni.
Uniqa a achizitionat la jumatatea acestui an un pachet de 27% din actiunile asiguratorului Astra, in cadrul unei tranzactii estimate la aproximativ 10 milioane de euro. Astra este controlata de omul de afaceri Dan Adamescu. In portofoliul Raiffeisen Evolution se mai afla imobile de birouri clasa A precum Casa Mosilor Office Center, inchiriat in principal de producatorul de materiale de constructii Lafarge, sau Smart Office Center din Bucuresti.
Ultima tranzactie de anvergura a anului trecut a fost realizata de un grup de investitori israelieni care activeaza pe piata imobiliara a Capitalei prin firma Delta Intensiv - Trade. Compania a vandut la sfarsitul anului trecut pentru aproximativ 20 milioane dolari (16,8 milioane de euro) cinci imobile de birouri care gazduiesc sedii ale operatorului de telefonie mobila Connex.
Aceasta tranzactie a reprezentat debutul achizitiilor facute de investitori institutionalizati in afara Bucurestiului.
Doua din cele cinci imobile sunt situate in Capitala in zona Valea Cascadelor, restul fiind in provincie - la Craiova, Brasov si Bacau, potrivit ultimelor informatii din piata.
Achizitia a fost realizata de catre investitori eleni, care au infiintat special pentru aceasta afacere un vehicul de investitii. Cumparatorii se afla la prima afacere pe piata romaneasca.
In contrast cu anul trecut, care a debutat fara tranzactii semnificative, prima luna a lui 2006 a consemnat o tranzactie de dimensiuni medii pe piata birourilor din Bucuresti.
Astfel, in primele zile ale acestui an, compania de investitii imobiliare Equest Balkan Properties, din Marea Britanie, a achizitionat un imobil de birouri din Bucuresti in cadrul unei tranzactii de 4,75 milioane de euro. Fondul britanic s-a aflat la prima tranzactie pe piata romaneasca.
Cladirea de birouri din zona Domenii achizitionata de Equest Balkan Properties are 3.150 metri patrati si este inchiriata integral. Randamentul net initial al investitiei este de aproximativ 9,2%. alexandru.cerchez@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
