Valoarea totala a tranzactiilor de cladiri de birouri din primele sapte luni ale anului s-a ridicat la peste 200 mil. euro, aproape cat nivelul inregistrat in intreg anul 2005. In plus, stocul spatiilor de birouri de pe piata Capitalei, tranzactionate in prima jumatate a anului, au crescut de cinci ori fata de aceeasi perioada a anului trecut, potrivit consultantilor imobiliari.
"Piata de investitii in imobile de birouri inchiriate a cunoscut o crestere spectaculoasa in prima jumatate a anului 2006, comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut care a fost foarte saraca in asemenea tranzactii. Astfel, valoarea totala a tranzactiilor in acest sector s-a ridicat la peste 200 de milioane de euro, ajungand aproape de volumul intregului an 2005", spune Mihai Plaesu, senior consultant in cadrul departamentului birouri la DTZ Echinox.
Ultima mare tranzactie din prima parte a anului a fost achizitia imobilului Millenium Business Center, inca din faza de proiect, de catre fondul britanic de investitii imobiliare European Convergence Property Company. Tranzactia urmeaza sa fie finalizata in toamna si se ridica la circa 40 mil. euro.
"Dupa vanzarea Millennium Business Center, mai sunt cel putin 2-3 proiecte in faze avansate de negociere, iar tranzactiile se asteapta sa fie finalizate pana in iarna. Spatiile ce vor fi tranzactionate in aceste cazuri totalizeaza circa 70.000-80.000 de metri patrati", a declarat Radu Lucianu, partener in cadrul Eurisko.
In primele sapte luni ale acestui an s-au realizat achizitii din partea unor fonduri de investitii nou intrate pe piata sau a unor investitori care au dorit sa-si consolideze pozitia pe piata. Mai mult, fondurile de investitii puternice de pe piata au anuntat ca sunt interesate de noi achizitii si in urmatoarele luni.
"Numarul tranzactiilor ar putea scadea usor in al doilea semestru din 2006, urmata de o perioada mult mai activa spre sfarsitul anului si inceputul anului 2007", afirma Viorel Lacatus, senior office negotiator la CB Richard Ellis.
Suprafata imobilelor de birouri vandute in prima jumatate a anului a fost de circa 70.000-80.000 de metri patrati, potrivit consultantilor imobiliari. Spre comparatie, tranzactiile cu spatii de birouri au totalizat circa 15.000 mp in prima jumatate a anului trecut si nu au depasit ca valoare 15 milioane de euro.
Cea mai mare tranzactie de pe piata a fost achizitionarea pentru 80 mil. euro a imobilului Charles de Gaulle Plaza de catre fondul de investitii imobiliar Accession Fund, administrat de compania germana GLL Real Estate. Valoarea achizitiei Charles de Gaulle Plaza ar putea fi depasita anul acesta in eventualitatea in care va fi vandut imobilul America House, detinut de dezvoltatorul israelian GTC.
Avand in vedere veniturile din chirii generate de imobilul America House si randamentul actual al investitiilor, pretul proiectului ar putea trece de 90 mil. euro. Ca si in cazul Charles de Gaulle Plaza, fondurile de investitii asalteaza cu oferte dezvoltatorul, care spune ca nu este interesat de vanzare, cel putin pentru moment.
"Ritmul tranzactiilor se va mentine si in a doua jumatate a anului, mai ales ca sunt incepute negocieri pentru vanzarea catorva proiecte importante de birouri. Din datele de pana acum, putem spune ca negociem vanzarea unui imobil de birouri a carui valoare o va depasi pe cea a Charles de Gaulle Plaza", afirma Radu Lucianu, partener in cadrul Eurisko.
Fondurile de investitii britanice au luat anul acesta fata austriecilor sau irlandezilor. In primele cinci luni ale acestui an s-au realizat achizitii din partea unor fonduri de investitii nou intrate pe piata sau a unor investitori care au dorit sa-si consolideze pozitia detinuta. Mai mult, unii dintre cei mai mari jucatori au anuntat ca sunt interesati de noi achizitii si in urmatoarele luni.
"Anticipam ca stocul de spatii pentru birouri va continua sa creasca usor pana la sfarsitul anului, iar rata de neocupare o estimam la circa 6-6,5%. Din total, stocul de spatii clasa A va fi mult mai scazut decat in prima parte a anului. Vor fi finalizate cladiri noi in zona de nord a Capitalei, care vor majora stocul de cladiri de clasa B", spune Viorel Lacatus, senior office negotiator la CB Richard Ellis.
Stabilitatea economica (riscul de tara clasificat la A4 acordat recent de Coface), alaturi de asteptata aderare a UE, precum si randamentul crescut al investitiilor comparativ cu tarile dezvoltate au atras interesul fondurilor de investitii puternice de profil, care au luat cu asalt piata imobiliara locala, potrivit consultantilor de pe piata imobiliara.
"Noile proiecte sau imobile in constructie sunt de marimi din ce in ce mai mari si este posibil ca volumul tranzactiilor sa cunoasca acelasi ritm, chiar daca vom asista la mai putine tranzactii", precizeaza Mihai Plaesu, senior consultant in cadrul departamentului birouri la DTZ Echinox.
Cel mai activ investitor de pe piata in primele sapte luni a fost fondul britanic de investitii imobiliare European Convergence Property PLL (ECPC), administrat de Charlemagne Capital. Ultima achizitie a fondului britanic a fost cladirea de birouri Millenium Business Center, care urmeaza sa fie finalizata in toamna acestui an.
O alta tranzactie importanta derulata de fondul britanic in prima parte a anului curent a fost achizitionarea sediului de birouri PGV Tower, in care se afla sediul central al Bancpost, intr-o tranzactie de 24 de milioane de euro.
Cladirea PGV Tower, in care se afla sediul central Bancpost, celelalte entitati controlate de grupul bancar elen EFG Eurobank si alte companii multinationale, apartinea (inaintea tranzactiei) unui grup de investitori eleni in real estate. Reprezentantii ECPC estimeaza un randament al investitiei de peste 10% in euro, dupa plata taxelor si a cheltuielor aferente tranzactiei.
Pe langa achizitia sediului Bancpost, ECPC a cumparat de la societatea Impact Bucuresti o cladire de birouri de clasa A amplasata in orasul Voluntari, valoarea tranzactiei fiind de aproximativ 19 milioane de euro. Construdava I este primul proiect de birouri dezvoltat de Impact, compania fiind specializata mai ales pe dezvoltarea de proiecte rezidentiale. Imobilul este compus dintr-un corp de cladire cu parter si opt etaje, cu o suprafata construita totala de 13.800 de metri patrati la care se adauga o parcare cu 5 niveluri.
Un alt fond britanic care a derulat tranzactii pe piata de birouri din Capitala a fost Equest Balkan Properties. Ultima tranzactie a Equest a fost achizitionarea ansamblului de birouri Jules Michelet din zona Pietei Romane din Bucuresti, unde se afla sediul Delegatiei Comisiei Europene la Bucuresti. Tranzactia s-a ridicat la circa 7 milioane de euro.
Equest a mai cumparat la inceputul acestui an un imobil de birouri de aproape 5 milioane de euro in Bucuresti. Compania britanica a anuntat, in luna martie, ca va aloca peste 400 de milioane de euro pentru dezvoltarea de proiecte comerciale, de retail si industriale in zona Balcanilor, cu prioritate in Romania si Bulgaria.
In prima parte a acestui an s-au intensificat investitiile imobiliare in orasele din provincie, care au devenit noua tinta a dezvoltatorilor. Maturizarea pietei din Capitala a impins investitorii catre orasele mari din provincie. Mai mult, toate orasele cu o populatie mai mare de 70.000 de locuitori reprezinta interes pentru dezvoltatori, care au achizitionat masiv terenuri pentru a incepe proiecte comerciale, industriale sau cladiri de birouri.
Anul acesta piata va fi caracterizata de un grad ridicat de diversitate - de la nationalitatea si marimea fondurilor care incearca sa intre pe piata si pana la produsele pe care investitorii urmaresc sa le cumpere.
"S-a constatat o usoara crestere a ratei de neocupare de la 3,7% in prima jumatate a anului trecut pentru clasele A, B si C, din care clasa A, circa 1%, la 4,9%, din care clasa A, circa 3,8%", explica Lacatus.
Din cauza ca dezvoltarile de clasa A sunt din ce in ce mai rare, chiar si cele mai conservatoare fonduri de investitii vor cauta alte tipuri de produse, precum proiecte de clasa B, investitii brownfield (dezvoltate pe structuri deja existente), se vor orienta spre orase mai mici si spre proiecte la cerinta clientului.
Investitorii austrieci au fost anul trecut cei mai activi pe piata imobiliara, achizitionand patru dintre cele mai mari proiecte imobiliare. Investitorii englezi si irlandezi au fost si ei protagonistii unor tranzactii importante, focalizandu-se pe proiecte de pana la 10.000 de metri patrati.
Austriecii au fost de fapt protagonistii primelor tranzactii de anvergura de pe piata imobiliara in 2003, cand fondul austriac de investitii Europolis a achizitionat imobilul Europe House, in urma unei tranzactii care s-a ridicat la circa 31 de milioane de dolari (peste 26 de milioane de euro). Europe House a fost dezvoltat de compania israeliana Globe Trade Center (GTC) International, prin intermediul reprezentantului local Victoria International Property.
Tot in urma cu trei ani, austriecii de la Ca Immo au achizitionat de la Portland Trust, imobilul de birouri Opera Center din Capitala pentru 29 mil. dolari (25 mil. euro).
Anul trecut au intrat pe piata noi fonduri de investitii, precum RI Investment Group, care a achizitionat Neocity Towers si Scoala Herastrau Office Building si Floreasca Herastrau Office Building, Fabian Capital - a cumparat Cascade Office Building si Floreasca 2 Business Centre - si Uniqa, care a achizitionat Oracle Tower. In schimb, Immofinanz, prin divizia sa est-europeana Immoeast, si-a consolidat pozitia de lider pe piata romaneasca de investitii, prin achizitionarea Global Business Center si Pipera Center.
Bucurestiul va reprezenta si in acest an prima zona de interes a marilor investitori imobiliari, iar segmentul cu cel mai mare potential va fi cel al spatiilor de birouri. Piata spatiilor de birouri din Capitala este inca subdimensionata in comparatie cu tarile mai dezvoltate din estul Europei, precum Ungaria, Republica Ceha sau Polonia, conform consultantilor de pe piata imobiliara.
La sfarsitul anului trecut, Bucurestiul oferea doar 250.000 de metri patrati de birouri clasa A, de zece ori mai putin decat Varsovia si de patru ori sub Praga sau Budapesta.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
