Complexurile rezidentiale anuntate in ultimii doi ani pe piata Bucurestiului nu mai vizeaza doar segmentul locuintelor de lux, din zonele centrale sau de nord ale Capitalei, atentia dezvoltatorilor fiind usor reorientata catre clasa medie si medie plus.
"In ultimii doi ani au fost anuntate sau deja demarate proiecte in cartiere semicentrale ale Bucurestiului, precum Colentina, Drumul Taberei, Grozavesti, Titan, Vitan sau Vacaresti destinate clasei de mijloc a Capitalei", a declarat Claudia Dascalescu, consultant senior in cadrul departamentului rezidential al DTZ Echinox.
Pe majoritatea terenurilor pe care au fost incepute aceste proiecte au fost fabrici si intreprinderi de stat dezactivate. Locatiile au fost alese de catre developeri datorita accesului rapid catre zona centrala a orasului, loturilor mari de teren disponibile si pretului mai scazut decat in zonele centrale, unde oferta este aproape inexistenta, si in zona de nord, unde proiectele sunt destinate, in general, persoanelor cu venituri mari.
Pentru achizitionarea unei locuinte, persoanele sau familiile cu venituri mai mari de 2.500 euro pot contracta credite cu o rata lunara de peste 850 de euro, tinand cont de reglementarile de pe piata bancara locala, valoare ce poate scadea in cazul in care beneficiarul are alte credite in derulare. Astfel, o persoana cu venituri de 2.500 de euro poate contracta pentru 20 de ani un credit de 75.000 de euro, care la o dobanda anuala efectiva de 8,5% genereaza o rata lunara de 620 de euro.
Principala problema pentru obtinerea unor credite de asemenea dimensiuni o reprezinta avansul de 25% necesar, cerinta obligatorie impusa de Banca Nationala a Romaniei si, totodata, instrumentele financiare de creditare slab dezvoltate pentru credite ipotecare de mari dimensiuni. Locuintele de lux, cu preturi de peste 300.000 de euro, sunt achizitionate aproape in totalitate in numerar, de catre oameni de afaceri romani, si nu numai.
In clasa medie din Romania pot fi incadrate persoanele care au un venit lunar de 2.500 de euro, in timp ce clasa medie plus este caracterizata de venituri cuprinse intre 2.500 si 4.000 de euro pe luna, potrivit reprezentantilor companiei imobiliare DTZ Echinox.
"In prezent nu exista statistici oficiale care sa prezinte date exacte privind numarul romanilor care intra in categoria medie. Aceasta clasa este inca in formare in Romania. Cert este faptul ca majoritatea celor care se incadreaza in aceasta categorie sunt persoane tinere cu varste intre 28 si 45 de ani", considera Dascalescu.
Aceste persoane, care detin functii importante in companii multinationale sau presteaza servicii de consultanta in firme cu profil imobiliar, companii de asigurari sau industria IT, reprezinta tinta constructiilor destinate clasei de mijloc.
"Categoric la finalizarea noilor proiecte de complexuri rezidentiale vom avea o imagine mai clara asupra componentei clasei medii din Romania", a adaugat Dascalescu.
Doar 60.000 de familii din Bucuresti, cu un venit global de circa 1.500 euro pe luna, isi pot permite sa achizitioneze o locuinta noua, inclusiv prin credite imobiliare, potrivit unui studiu realizat de compania de consultanta imobiliara A1 Real Estate.
Cererea de apartamente pentru clasa medie se manifesta si datorita faptului ca investitia in acest gen de locuinte are un randament crescut in comparatie cu tarile vecine.
Proiectele anuntate, avand termen de finalizare pana in 2011, includ doar 20.000 de apartamente, nivel de trei ori mai redus in comparatie cu cererea, potrivit studiului realizat de A1.
Cumparatorii sunt, in general, mici investitori romani sau straini, care cumpara locuintele din stadiul de proiect pentru a le revinde ulterior cu un profit care poate ajunge la 30% in doi ani, fie cu scopul inchirierii. O a doua categorie de cumparatori sunt actionarii si managerii unor mari companii de pe piata, care pot apela si la banci pentru achitarea locuintei.
O mare parte din proiectele rezidentiale lansate in acest an pe piata Capitalei au fost anuntate drept locuinte pentru clasa medie, preturile apartamentelor concentrandu-se in jurul valorii de 900-1.000 de euro/metru patrat plus TVA.
Astfel, cu un buget de 100.000 de euro, din care trei sferturi reprezinta creditul ipotecar, poate fi achizitionat un studio sau un apartament de doua camere intr-un bloc nou, cu o suprafata de circa 70 de metri patrati si un loc de parcare, care variaza intre 4.000 de euro, intr-o parcare supraterana, si poate ajunge la 15.000 de euro, la subsol.
Compania imobiliara Euro Habitat, care dezvolta proiectul rezidential Planorama, din Colentina, a vandut peste 300 de locuinte, cele mai vandute apartamente fiind cele cu doua camere, al caror pret este de aproape 100.000 de euro, cu TVA inclus.
Planorama cuprinde patru blocuri de apartamente, iar locuintele vor avea suprafete cuprinse intre 50 si 125 de metri patrati, iar preturile apartamentelor variaza intre 38.750 de euro si 120.000 de euro, sume care nu includ TVA.
Locuintele de mici dimensiuni, garsonierele si apartamentele de doua camere, reprezinta obiectul celor mai multe tranzactii de pe piata Capitalei, atat datorita pretului mai accesibil, cat si datorita usurintei cu care pot fi revandute sau inchiriate.
In Bucuresti, cu 100.000 de euro poate fi cumparat chiar si un apartament cu patru camere, intr-un bloc vechi de locuinte, situat intr-un cartier precum Drumul Taberei sau Militari.
Noile locuinte din cadrul complexurilor rezidentiale situate in cartiere semicentrale reprezinta o alternativa la locuintele din blocuri vechi si vor castiga teren in defavoarea acestora, potrivit companiilor imobiliare.
"Odata cu finalizarea noilor pro-iecte, preconizam o scadere a preturilor apartamentelor din vechile blocuri comuniste si o usoara crestere a preturilor apartamentelor din cadrul noilor complexuri rezidentiale", a precizat Dascalescu de la DTZ.
Proiecte rezidentiale sunt anuntate in majoritatea zonelor Capitalei, insa zona de nord a orasului, aflata in apropierea aeroportului Henri Coanda, cunoaste cea mai mare dezvoltare si, totodata, cele mai mari preturi de pe piata.
"Nordul Bucurestiului a cunoscut in ultimii ani o dezvoltare dinamica, in concordanta cu cererea crescuta pentru aceasta zona. Solicitari exista in continuare pentru aceasta parte a orasului, insa terenurile disponibile pentru noi proiecte sunt extrem de putine", a declarat Victoria Linca, consultant senior in cadrul departamentului rezidential al DTZ Echinox.
Dezvoltarea rezidentiala dintr-o anumita zona se efectueaza treptat si este puternic influentata de existenta unor centre comerciale, parcuri, lacuri, zone de agrement, scoli, spitale, drumuri si cai de acces in interiorul si in afara localitatii.
"In momentul in care facilitatile nu exista, developerul unui complex de blocuri de apartamente va trebui sa puna la dispozitie si astfel de facilitati care constituie o conditie pentru orice client in momentul achizitionarii unui apartament", considera reprezentantii DTZ.
Managerii de pe piata locala din companiile multinationale, fie ei de resurse umane sau de marketing, au salarii anuale de peste 40.000 de euro, care pot ajunge si la 100.000 de euro, valori cu care pot fi contractate locuinte la preturi de peste 100.000 de euro, in cazul contractarii unor credite.
Valoarea pachetelor pentru pozitiile de varf din companii este deja comparabila cu cea din Uniunea Europeana, tendinta spre care se indreapta si pachetele din middle management, care, ar urma sa se alinieze la un nivel european intr-o perioada de cel mult doi ani, potrivit firmei de executive search Stanton Chase International.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
