Stocul total de spaţii de birouri clasa A şi B se ridica la finalul primului trimestru din 2015 la 2,2 milioane de metri pătraţi în Bucureşti, în timp ce stocul modern de birouri din principalele oraşe din provincie, Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Braşov, era la finalul anului trecut de circa 490.000 de metri pătraţi, potrivit datelor de la compania de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.
„Ne aşteptăm ca în 2015 piaţa de birouri din Bucureşti să se poziţioneze ferm ca fiind una dintre cele mai competitive pieţe din Europa Centrală şi de Est din punctul de vedere al costurilor de ocupare şi al productivităţii forţei de muncă”, spune Mihaela Galaţanu, head of research în cadrul DTZ Echinox. Ea arată că anul trecut au fost „absorbiţi” (ocupaţi) în piaţă circa 50.000 de metri pătraţi pe trimestru, astfel că rata de neocupare a atins cel mai scăzut nivel din ultimii şase ani. În prezent rata medie de neocupare este de 13,4%.
„Ne aşteptăm ca şi anul acesta rata de neocupare să urmeze acelaşi trend. În ceea ce priveşte costurile de ocupare, nu se vor înregistra schimbări majore”, mai spune Galaţanu. Suprafaţa medie tranzacţionată în Bucureşti în primul trimestru s-a ridicat la 600 de metri pătraţi, doar câteva tranzacţii vizând spaţii mai mari de 1.000 de metri pătraţi. Cea mai mare a fost cea prin care Genpact a închiriat circa 22.000 de metri pătraţi în Hermes Business Campus, fiind urmată de tranzacţia prin care Oracle a luat 10.000 de metri pătraţi în proiectul Sky Tower din nordul Capitalei.
De altfel, nordul Bucureştiului rămâne „polul” clădirilor de birouri, fiind cea mai căutată zonă, însă odată cu livrarea unui număr mare de proiecte în acest perimetru se naşte nevoia unui pieţe secundare, iar aceasta va fi zona de centru-vest a Capitalei, este de părere Claudia Cetăţoiu, senior consultant al departamenteului de tenant representation în cadrul companiei JLL. „Centru-vest este o zonă care promite un număr de proiecte foarte bune, unde metroul şi facilităţile o fac atractivă pentru companii. Şi bineînţeles chiriile, care pot fi mai mici cu până la 15%”, mai spune Cetăţoiu.
Ea mai spune că în primele luni ale acestui an au fost semnate mai multe contracte de preînchiriere în clădiri ce vor fi livrate începând cu a doua jumătate a acestui an.
„În prezent sunt în discuţii multe proiecte ce se estimează a fi renegocieri sau prelungiri de contracte, mai ales în zona nord şi Băneasa, precum şi extinderi în zona Pipera-Dimitrie Pompeiu şi zona de vest. Domeniile IT&C şi telecom sunt încă vedete pe piaţa de birouri, urmate de FMCG”, afirmă reprezentantul JLL.
Andreea Păun, associate director în departamentul de birouri al firmei de consultanţă imobiliară Colliers, se aşteaptă ca 2015 să fie un an record pentru perioada de după criză din punctul de vedere al tranzacţiilor de închiriere ce vor fi încheiate, estimând că acestea vor creşte cu 25% faţă de anul trecut.
„În mod fericit, asistăm la o creştere organică a pieţei, susţinută în principal de creşterea companiilor existente. Activitatea acestora este din ce în ce mai stabilă şi se reflectă în decizii concrete în ce priveşte creşterea numărului de angajaţi, ceea ce conduce la extinderea birourilor”, afirmă Andreea Păun. În opinia ei, nicio companie nu se mai mută într-un spaţiu similar doar pentru a plăti un preţ mai mic, ci pentru condiţii mai bune de muncă, facilităţi pentru angajaţi şi accesibilitate.
„Totuşi, cea mai încurajatoare sursă de tranzacţii noi rămâne, în opinia mea, filonul de companii străine care tatonează România pentru a deschide centre de servicii externalizate. Acestea vor genera cerere de peste 20.000 de metri pătraţi până la sfârşitul anului 2016, dar, cel mai important este faptul că vor «ghida» dezvoltatorii să livreze clădiri gata echipate cu tehnologii avansate, etaje mari, luminoase şi infrastructură adecvată pentru consumatorii mari de energie”, afirmă reprezentantul Colliers.
Ea adaugă că în Bucureşti, chiriile contractuale se încadrează în marja de 14-16 euro/mp/lună în zona Floreasca – Barbu Văcărescu, în timp ce în Piaţa Victoriei – Charles de Gaulle acestea variază între 16 şi 18 euro/mp/lună. Pe de altă parte, în provincie, în oraşe precum Cluj-Napoca, Timişoara sau Iaşi, chiria variază între 12 şi 13,5 euro/mp/lună.
Mihai Păduroiu, head of office agency CBRE România, afirmă că anul acesta se va tranzacţiona pe piaţa de birouri un volum similar cu cel din 2014, de circa 300.000 de metri pătraţi, după ce în primul trimestru cifra s-a ridicat la 50.000 de metri pătraţi, comparabilă fiind cu cea din primele trei luni din 2014.
„În primul trimestru din 2015, 33% au fost tranzacţii noi, iar 27% au fost tranzacţii de renegociere/prelungire (restul fiind relocări – n.red.). Cel mai important este că pentru prima oară în ultimii trei ani volumul tranzacţiilor noi a depăşit în volum renegocierile şi prelungirile de contract”, spune Păduroiu.
În acest context, în piaţă se construiesc noi clădiri de birouri, numai în Bucureşti fiind în construcţie 345.000 de metri pătraţi, în special în zona de nord a Capitalei, potrivit estimărilor companiei Activ Property Services. Printre clădirile care se află în construcţie se numără turnul de birouri Bucharest One, dezvoltat de fondul de investiţii Globalworth, fondat şi condus de Ioannis Papalekas, continuarea proiectului Green Court a suedezilor de la Skanska sau Oregon Park, investiţie a grupului Portland Trust, condus de britanicul Robert Neale. „Randamentele prime (prime yields) variază în prezent între 7,75% în zonele Barbu Văcărescu şi Piaţa Victoriei şi 9% în alte zone majore, comparativ cu 6,25-6,75% în prima jumătate a anului 2008”, afirmă Răzvan Gheorghe, managing partner al firmei de consultanţă imobiliară Activ Property Services, asociată Cushman & Wakefield.
