Clujul, noua reduta de cucerit pentru marile lanturi de supermarketuri

Sunt locuri in care lumea venea, la inceput, ca la muzeu. Au devenit apoi, in Bucuresti si in marile orase din Romania, o destinatie saptamanala obligatorie. In weekend, sunt arhipline. Marile retele de magazine, hypermarket-urile, mall-urile par, deja, un indicator al dezvoltarii. Investitiile sunt semnificative, locurile de munca create contribuie la diminuarea ratei somajului si diversificarea ofertelor in domeniul retail-ului sunt tot atatea argumente in favoarea lor. 
La sfarsitul anului trecut, precum si in primele saptamani din acest an, marile retele de magazine prezente deja pe piata din capitala sau pe cea din vestul tarii si-au anuntat intentia de a investi la Cluj. Alaturi de ele, mai multe branduri importante la nivel european, care abia patrund pe piata romaneasca au inclus Clujul pe lista oraselor in care urmeaza sa deschida magazine.
Dupa declaratiile de inceput de an, dar si dupa contractele deja semnate, anul 2005 se arata o etapa extrem de benefica pe piata clujeana de retail. Pentru administratia clujeana, intentiile celor de la Kaufland, Cora, Iulius Mall, Selgros, Billa sau Polus Transilvania sunt dintre cele mai bune.

Trei dintr-o lovitura
La inceputul lunii ianuarie, Primaria Cluj-Napoca a anuntat ca, pentru 2005, la Cluj sunt programate investitii majore in domeniul retail. Lantul de magazine Billa va transforma, cel mai probabil, vechiul magazin Feleacul din cartierul Gheorgheni intr-un supermarket, investitia ridicandu-se la aproape  2 milioane de euro. "Anul acesta vor incepe cu siguranta lucrarile de constructie pentru magazinele Selgros, Kaufland si se va finaliza noul magazin Billa, iar discutiile privind atragerea Carrefour la Cluj sunt intr-o faza extrem de avansata", spune Emil Boc.
"Kaufland a obtinut deja autorizatia de constructie pentru doua magazine de 5.500 de metri patrati in cartierele Marasti si Manastur si s-a stabilit termenul de incepere al lucrarilor pentru luna martie. Antreprenorul general al lucrarilor va fi o firma din Germania, iar pana la sfarsitul anului se estimeaza finalizarea lucrarilor de constructie la cele doua magazine Kaufland din Cluj", declara Claudiu Botea, director Arhimar, biroul clujean de arhitectura care a realizat proiectarea celor doua magazine si a obtinut aprobarile, avizele si autorizatia de constructie a magazinelor.
Arhitectul clujean estimeaza ca investitia finala se va ridica la 15 milioane de euro, in conditiile in care achizitionarea terenului si amenajarea spatiului costa intre 5 si 7 milioane de euro pentru un magazin.

25 milioane de euro pentru un hypermarket
Tot in acest an, clujenii vor putea alege pentru cumparaturi si noul hypermarket Cora. Proiectul, ale carui lucrari vor fi demarate in luna aprilie 2005 este estimat la 25 de milioane de euro. "Intentionam sa sustinem prin aceasta initiativa producatorii locali, care vor avea prioritate in fata celor externi. Nu vrem sa imbogatim firmele de transporturi, ci agricultorii din zona, precum si producatorii de carne si peste. Dupa ce vom realiza un studiu de piata, vom anunta si alte produse pe care vrem sa le preluam de aici", a afirmat Philippe Lejeune, director general al Cora Romania.
Pentru Cluj, locatia magazinului va ramane cea veche, adica spatiul din Grigorescu ce a fost concesionat de catre firma in 1999, suprafata totala alocata companiei fiind de 11 hectare. Constructia va fi demarata in luna aprilie a acestui an, urmand ca in a doua jumatate a anului viitor hypermarket-ul sa fie functional, initial pe o suprafata de 8.000 de metri patrati.

Complex comercial de 82.000 mp
Compania Polus Transilvania, membra a grupului ungar TriGranit Development Corporation, a anuntat reluarea investitiei Polus Center Cluj. Estimata la 140 de milioane de euro, constructia acestui complex comercial de 82.000 de metri patrati va incepe in luna mai, perioada de executie a intregului proiect fiind de 18 luni. "Polus Center Cluj va fi o constructie in stil american, un monovolum cu un singur nivel, intins pe toata suprafata construita", ne-a declarat Arpad Paskany, asociat al firmei Polus Transilvania. Conform declaratiilor lui Paskany, Polus Center Cluj va deveni functional in septembrie-octombrie 2006.
"Proiectul este in proportie de 95% finalizat. Am obtinut toate cele 25 de avize de urbanism si suntem in faza in care se lucreaza pe proiectul de executie, urmand sa-l depunem pentru a obtine autorizatia de constructie", a mai spus Paskany.
Complexul Polus Center Cluj va avea un hipermarket de 16.000 mp, unitati comerciale de tip magazine de mobila si amenajari interioare de 4-5.000 mp, doua magazine de electronice si electrocasnice pe aceeasi suprafata, un fast-food de 4.500 mp, precum si un multiplex alcatuit din cinematografe si sali multimedia. "Clujul, pe langa faptul ca este capitala Transilvaniei, este si un punct de trafic foarte important, la o distanta de numai 120 de km aflandu-se cinci orase resedinta de judet. Traficul spre partea de vest a tarii va trece prin fata acestui centru comercial" motiveaza Paskany decizia de a investi la Cluj. El mai spune ca orasul are un potential economic foarte ridicat. "Exista bani suficienti in zona Clujului, iar pe aceeasi raza de 100 de km se estimeaza o populatie de 2 milioane de locuitori", spune Paskany.
Terenul pe care se va construi complexul are o suprafata de 34,7 hectare si se afla in proprietatea Polus Transilvania din 1998. Proiectul a fost blocat insa, in cateva randuri, de catre fosta administratie clujeana.

Investitie de 650 euro/mp construit
Toate aceste proiecte au avut de intampinat dificultati atunci cand a venit vorba despre terenul necesar. Caci pentru a putea construi un hipermarket ai nevoie de spatiu. Si nu este vorba despre suprafete de cateva sute de metri patrati, ci de hectare de teren.
In prima sedinta din acest, Consiliului Judetean a dezbatut un proiect de hotarare privind valorificarea a doua din terenurile aflate in patrimoniul CJ. Unul dintre acestea este situat pe Calea Turzii nr. 1-14, iar cel de-al doilea este Parcul Est, adica terenul de la Univers T. Pe acesta din urma, intentia CJ este de a se construi un mall cu o suprafata de 25-30.000 metri patrati.
Firma ieseana "Iulius Grup", care detine mall-ul din Iasi, este una dintre companiile interesate in construirea mall-ului clujean. "Ei ne-au contactat prin iulie, anul trecut, si doresc sa construiasca un complex comercial care sa acopere exact suprafata pe care o oferim noi. Proiectul lor cuprinde o galerie de cinci cinematografe a cate 120-150 de locuri fiecare, o curte a restaurantelor pe diferite specialitati, galerii comerciale de lux, spatii gen fitness sau de refacere, precum si un mare garaj, de 250 de locuri, care va deservi intreaga zona", a declarat arhitectul sef al judetului, Radu Spanu.
De altfel, firma "Iulius Grup" a primit deja certificatul de urbanism de la Primarie. Potrivit lui Radu Spanu, investitia pentru un astfel de complex ar fi in jurul sumei de 650 de euro/mp construit.

Extinderea oraselor, o certitudine
"Piata imobiliara clujeana, "mugur tarziu" fata de cea din capitala sau a oraselor din vestul Romaniei a urmat incepand din  trimestrul IV al anului 2003 o ascensiune constanta. Momentan, din volumul tranzactiilor totale ce au loc pe piata, 30% au obiect vanzarea-cumpararea de terenuri.
Scopul achizitiilor difera in functie de cea mai buna utilizare care poate fi acordata terenurilor: constructie de case, de spatii industriale si de depozitare, de suprafete comerciale sau alte obiective", spune Diana Ciorba, director de marketing la agentia imobiliara Edil din Cluj-Napoca. Ea subliniaza ca raportul cerere-oferta este de 5 la 2. "Oferta este insuficienta sau incompatibila cu criteriile de selectie a cumparatorilor de terenuri. Altfel spus, din 100 de solicitanti doar 20 isi gasesc si cumpara terenul in locatia si la pretul dorit", explica Diana Ciorba.
Scoaterea terenurilor din circuitul agricol este o masura asteptata de catre toti cei care au planuri de investitii pentru marginea oraselor. In Cluj, extinderea orasului este o certitudine. Deja zonele Buna Ziua, Borhanci, Becas, Valea Seaca, Faget , minicartierul Europa sunt consacrate ca "noile  cartiere" ale Clujului. "O data cu expansiunea rezidentiala, expansiunea segmentului de retail devine un imperativ", este de parere Diana Corba.
Dupa model occidental, populatia urbana tinde sa migreze catre periferia verde a orasului, preferand resedintele individuale tip vila, casa, duplex in detrimentul vechilor apartamente in bloc. Pentru aceasta categorie masina este principalul mijloc de transport. "Noul ritm de viata impune efectuarea cumparaturilor intr-un timp cat mai scurt, fara multe deplasari. Aici intervine rolul hypermarket-urilor, supermarket-urilor, al shoping center-elor, care datorita nevoii de spatiu se vor dezvolta  chiar la iesirea din oras", spune Diana Corba.

Terenuri mari, in centru? Greu de gasit.
Solutia hipermarketurilor amplasate la iesirile din oras nu este insa agreata de orice retea europeana. Exemplul Billa este poate cel mai concludent: "la noi, omul poate sa vina in pijama!", spune unul dintre mesajele cu care Billa isi intampina cumparatorii, ceea ce nu ar fi posibil in momentul in care magazinul s-ar afla in Apahida sau Floresti.
"Exista o serie de centre comerciale cu politici de marketing extrem de clare: investitia trebuie realizata in centru orasului sau in centrele de cartier", explica Claudiu Botea, arhitect la biroul de proiectare Arhimar, firma clujeana care a realizat proiectarea pentru magazinele Billa, Profi, Praktiker sau Kaufland. El spune ca in momentul de fata este extrem de dificil sa gaseasca terenurile potrivite pentru o serie de beneficiari.
Lipsa unor suprafete centrale mai mari de 20.000 mp, precum si costul ridicat al terenului intarzie o serie de investitii care ar dinamiza piata clujeana. "S-a ajuns in situatia in care un metru patrat de teren in centrul Clujului are exact pretul din centrul Vienei", explica Botea. El spune ca in momentul de fata are un contract pentru un hipermarket de 25.000 mp, pentru care a elaborat deja trei planuri de situatie, insa pretul de achizitie al terenului depaseste costul similar din strainatate. "Am gasit un teren in zona cartierului Marasti, cu o suprafata de peste 25.000 de mp, insa pretul acestuia este de 200 de euro/mp. In aceste conditii, doar achizitionarea terenului il costa pe investitor peste 5 milioane de euro, in conditiile in care exista si cateva constructii pe suprafata respectiva care trebuie demolate", spune Botea.
Devine asadar greu de gasit un teren mai mare in zone centrale sau in cele rezidentiale, majoritatea ofertelor indicand zona industriala a Clujului, plina de constructii care stau sa se darame si unde un om de afaceri nu va dori niciodata sa-si deschida un hipermarket.
Clujul nu duce lipsa propriu-zisa de spatii, dar constrangerile perfectarii tranzactiilor apar cand se analizeaza compatibilitatea ofertei cu nivelul optim de desfasurare a activitatii pentru care va fi achizitionat terenul: suprafata mare (de la 35.000 mp pana la 100.000 mp, si peste), inclinatie mica a terenului (preferabil plan), acces la strada (preferabil centura), aproape de zonele aglomerate ale orasului sau accesul prin mijloacele de transport in comun, si desigur obtinerea unui pret cat mai bun.
"Oferta de terenuri pe piata clujeana este una adaptabila. Chiar daca suprafetele mari nu sunt de gasit prima vedere, tranzactiile au loc, ca si in sudul tarii de altfel, prin achizitionarea mai multor terenuri invecinate. Aceste actiuni cer timp si bani, dar companiile au aceasta experienta si in Ungaria, Polonia, Bulgaria,  iar programarea investitiei se face luand in considerare si etapa de cercetare de piata si cotatia terenurilor", spune Diana Ciorba.

Profitabilitate pe toata linia inregistrata anul trecut de retelele internationale prezente in Romania
Anul trecut, toate marile retele internationale de magazine prezente in Romania au anuntat ca au devenit profitabile. Ultimii veniti pe linia profitabilitatii au fost Carrefour si Selgros. Cu cat procesul de extindere creste, cu atat este de asteptat sa creasca si profitabilitatea.
Cu sapte magazine in Bucuresti si in tara, Selgros a atins anul trecut o cifra de afaceri de peste 250 milioane de euro, conform oficialilor companiei. In 2003, Selgros a inregostrat in Romania o cifra de afaceri de peste 170 de milioane de euro si pierderi de peste sapte milioane de euro.
Grupul german si-a a anuntat intentia de a deschide 15 magazine cash & carry pe piata romaneasca in ritm de doua unitati pe an.
Grupul francez Carrefour are patru hypermarketuri pe piata romaneasca, iar vanzarile companiei au atins catre 260 de milioane de euro, dublu fata de 2003.
Cu o prezenta de opt, respectiv cinci ani, Metro si Billa au trecut de ceva mai mult timp pe profit.
In 2003, Metro a realizat o cifra de afaceri de peste 820 de milioane de euro si un profit net de peste 14,5 milioane de euro, potrivit Ministerului Finantelor Publice. Metro opereaza 21 de magzine cash & carry in Romania si a deschis primul magazin de acest tip din Republica Moldova.
Billa, retea de supermarketuri detinuta de grupul german de distributie Rewe, a realizat in 2003 un profit net de peste 4,5 milioane de euro, la o cifra de afaceri de peste 120 de milioane de euro. Billa se afla in Romania de sase ani si de atunci s-a ajuns la 13 magazine.

Nume noi pe piata romaneasca
Kaufland, divizia de hypermarketuri a grupului german Schwartz, are, la randul sau, in constructie, mai multe magazine in Bucuresti si provincie. Primele cinci-sase magazine vor insuma o investitie de 48 milioane de euro.
In urmatorii cinci ani, Kaufland a anuntat investitii de aproape jumatate de miliard de euro, ceea ce corespunde unui ritm de zece magazine pe an. Primul magazin Kaufland din Romania va fi deschis in vara acestui an in Bucuresti, pe locul fostei fabrici de sapun Stela din apropiere de Bucur-Obor.
In acest an, mai sunt asteptate pe piata romaneasca alte doua retele germane de magazine care pun un accent deosebit pe preturi: Plus (Tengelmann) si Penny Market (Rewe).
De asemenea, Romania Hypermarche, compania care opereaza hypermarketul Cora, a primit o infuzie de capital de peste 20 de milioane de euro, cu care este foarte probabil sa construiasca cel de-al doilea magazin.
Nici firmele locale nu au dus-o rau, astfel ca lantul Artima, apartinand omului de afaceri George Banu, a ajuns la o cifra de afacrir de 28 de milioane de euro in 2004 fata de 16 milioane de euro in 2003.
Anul trecut s-a incheiat bine si pentru magazinele de tip mall, cu Anchor Grup care a reusit sa deschida al doilea mall, Plaza Romania odata cu trecerea pe profit. Cu o investitie de 45 de milioane de euro, Plaza Romania este in prezent cel mai mare complex comercial de tip mall de pe piata romaneasca, avand o suprafata construita de peste100.000 de metri patrati.
transilvania@zf.ro