ZF Investiţi în România! Georgian Marcu, Green Angels: Un teren cu autorizaţie de construire poate costa şi cu 50% mai mult

„Un teren cu autorizaţie de construire poate fi şi cu 50% mai scump decât unul fără, în aceeaşi zonă şi cu acelaşi potenţial. Sunt investitori care caută astfel de terenuri, dar sunt oferte puţine şi scumpe, iar acest lucru va impacta şi preţul viitoarelor aparta­mente“, a spus Georgian Marcu, broker imobiliar şi proprietarul agenţiei Green Angels.

El explică faptul că în Bucureşti cele mai atractive investiţii sunt în proiecte mari, cu sute şi mii de locuinţe. Dezvoltatorii explică acelaşi lucru, în condiţiile în care birocraţia este aceeaşi. „Trendul merge acum către proiecte mari. Autorizaţii au primit proiecte cu multe unităţi, nu cele boutique. Cele mari poti fi gândite cu mai multe facilităţi, cu o componentă comercială dar şi grădiniţă sau afterschool. Dar astfel de proiecte pot fi construite doar pe foste platforme industriale sau la marginea Bucureştiului, care pun însă presiune pe infrastructura Capitalei“, a spus Georgian Marcu. În condiţiile în care PUZ-urile de sector sunt anulate, iar Planul Urbanistic al Bucureştiului vechi de peste 20 de ani urmează cel mai probabil a fi anulat – nu există încă o hotărâre definitivă însă, mulţi aleg să construiască în localităţile din imediata vecinătate, unde însă nu peste tot au existat investiţii în infrastructură - nu există canalizare ci fosă septică, apa nu este de la reţea ci din puţ, iar în cel mai bun caz există o reţea de gaze.

„Investiţiile în infrastructură aproape că lipsesc în Bucureşti şi să pui presiunea dezvoltării pe localităţile învecinate, în condiţiile în care transportul în comun este ca şi inexistent cum ar fi o linie la 40 de minute, iar oamenii sunt dependenţi de maşină pentru serviciu sau şcoală, acolo nu s-au dezvoltat parcuri sau şcoli şi tot în oraş vin iar presiunea e tot mai mare pe străzi şi nu vedem viziune“, a spus Georgian Marcu.

Spre exemplu saptămâna trecută, odată cu începerea şcolilor, traficul s-a aglomerat extrem de mult în Bucureşti, în condiţiile în care cei care locuiesc lângă Capitală vin tot aici pentru a duce copiii la şcoală.

Creşterea dobânzilor la un nivel peste media randamentului investiţional determină mulţi investitori să renunţe la ideea de a mai cumpăra un apartament pentru a-l închiria.

„Deja se observă o scădere a numărului investitorilor în sectorul imobiliar, mai ales a celor care aveau în plan să cumpere o locuinţă prin credit bancar din cauza dobânzilor în creştere. Chiar şi cei care au cumpărat în ultimii doi ani sperând că proprietatea se va plăti singură din chirie care va acoperi rata, sunt unii care vor întâmpina probleme din cauza creşterii dobânzilor. Acum depinde unde va ajunge IRCCul deoarece creditele mai noi nu sunt pe ROBOR. Sunt şanse să vedem inclusiv exituri, vânzări de apartamente. Sunt investitori mici care cumpără 1-2 proprietăţi, sau alţii care au cash şi aceştia se uită la achiziţii pentru a se proteja de inflaţie. Avem un investitor care a cumpărat de 1,5 mil. euro spre exemplu. Are expunere şi pe bursă, titluri de stat şi voia şi imobiliare care să producă şi din chirie“, a spus brokerul. El spune că se aşteaptă la o scumpire a chiriilor în Capitală în următorii 2-3 ani, în condiţiile în care “inflaţia mănâncă mult din venituri, rata va fi mai mare şi alternativa la cumpărare este chiria, cererea pentru chirii pune presiune pe piaţă. Piaţa locală are o caracteristică - apartamentele scoase la închiriat sunt deţinute de mici investitori, nu de mari fonduri de investiţii cum este cazul în Vest şi implicit creşterile chiriilor nu sunt mari - în SUA a crescut media chiriilor cu 40% de la începutul anului, în timp ce local circa 5-10% pe an. În perioada imediat următoare ne aşteptăm la o creştere a chiriilor, iar stocul apartamentelor scoase la închiriat este mai mic acum“.