• Leu / EUR4.9472
  • Leu / GBP5.8254
  • Leu / USD4.6322
ZF.ro Grampet Group
ZF Transporturi

Piaţa logistică urcă în continuare, susţinută de cererea pentru e-commerce

20.08.2020, 10:00 Autor: Bogdan Alecu

Piaţa spaţiilor logistice şi industriale este în continuă creştere, sectoarele FMCG şi componenta e-commerce a retailerilor fiind principalele surse pentru cererea de spaţii noi.

La începutul lunii martie, înainte de criza determinată de pandemie, consultanţii spuneau că anul 2020 se contura drept un an record, cu livrări anunţate de circa 700.000 de metri pătraţi, dintre care spaţii de circa 400.000 de metri pătraţi sunt aşteptate în Bucureşti, unde după zona de vest, la intrarea pe autostrada 1, se prefigurează alte două huburi logistice importante, şi anume nord-vest (Dragomireşti, Chitila, Mogoşoaia) şi nord (Ştefăneşti).

Bucureştiul este cea mai mare piaţă, cu aproape 1,9 milioane de metri pătraţi şi o pondere în stoc de circa 46%, fiind urmat de Timişoara, care a trecut de pragul de 500.000 de metri pătraţi, respectiv Ploieşti, cu circa 370.000 de metri pătraţi. De-a lungul ultimilor cinci ani, piaţa s-a dublat, în condiţiile în care dezvoltatorii au livrat între 400.000 şi 500.000 de metri pătraţi pe an.

Pe de altă parte, starea de urgenţă din primăvară a apăsat frâna dezvoltărilor logistice de pe plan local, în condiţiile în care activitatea a fost încetinită, iar dezvoltatorii au decis să amâne noile proiecte pentru 2021.

"În primul semestru din acest an, la nivelul ţării a fost livrată o suprafaţă totală de aproximativ 312.000 mp de spaţii industriale şi până la finalul anului urmează să mai fie livraţi încă circa 350.000 mp. Astfel, pentru anul 2020 estimam un total de spaţii finalizate de 650.000 mp, cel mai mare volum livrat din ultimii 20 de ani. Pentru anul 2021 sunt aşteptaţi spre livrare peste 200.000 mp de spaţii industriale", a spus Andrei Jerca, head of industrial services la CBRE România.

Potrivit datelor CBRE, până la finalul anului 2020 piaţa de spaţii logistice va depăşi bariera de 5 mil. Mp, iar aşteptarea este ca în perioada 2021 – 2022 să fie adăugaţi la stoc încă cel puţin 1,5 mil. mp.

"Atingerea unui stoc de 5 mil. mp raportat la populaţia României înseamnă că vom ajunge la un stoc industrial per mia locuitori de aproximativ 260 mp. Spre comparaţie, în regiune avem minim 347 mp în Ungaria şi maxim 824 mp în Cehia, iar Polonia are 510 mp. Prin urmare, chiar dacă livrările sunt consistente, fiind şi preînchiriate în mare măsură, tot mai este loc de creştere", a spus Daniela Boca Gavril, head of research în cadrul CBRE.

 

Aşteptarea CBRE este ca în perioada 2023 – 2025 România să se apropie de restul pieţelor din Europa Centrală şi de Est (ECE) din perspectiva stocului de spaţii logistice raportat la PIB şi populaţia activă.

Deşi a fost mult mai bine poziţionată comparativ cu majoritatea celorlalte sectoare imobiliare, piaţa de logistică nu a fost imună la impactul pandemiei. "Vânzările din comerţul online, principalul motor al cererii din ultimii ani la nivel de EMEA, au înregistrat o creştere a activităţii din cauza blocajelor create pe perioada izolării şi vor ieşi din criză la un nivel semnificativ mai mare. Acest lucru va atrage după sine o creştere suplimentară a cerinţelor logistice din sectorul de comerţ online", a explicat Andrei Jerca.

În România, retailul online s-a dezvoltat major în ultimii şase ani, atingând la finalul anului trecut valoarea de 4,3 miliarde de euro, de patru ori mai mare faţă de 2014 şi în creştere cu aproape 20% faţă de anul 2018.

"Ce am observat recent a fost interesul retailerilor, de la industria alimentară la jucării şi accesorii, pentru reducerea timpului de livrare la nivelul ţării, ceea ce ar putea conduce la noi dezvoltări logistice în zonele mai puţin dezvoltate", a spus Daniela Boca Gavril.

Stocul de spaţii industriale şi logistice din România depăşeşte în prezent 4,7 milioane de metri pătraţi, din care aproape 30% este concentrat în cinci platforme logistice: CTP km 23 (peste 400.000 de metri pătraţi), P3 Parks Bucharest (380.000 de metri pătraţi), WDP Ştefăneşti 2 (285.000 de metri pătraţi), VGP Timişoara (150.000 de metri pătraţi) şi ALINSO Ploieşti (130.000 de metri pătraţi), conform datelor companiei de consultanţă imobliară Colliers International România.

Cel mai mare proprietar de spaţii logistice din România este CTP, cu un stoc total de 1,3 milioane de metri pătraţi în proiectele deţinute, urmat de WDP, cu 1,2 milioane de metri pătraţi. Astfel, cei doi proprietari deţin împreună mai mult de jumătate din stocul de spaţii logistice din România. Acest top este completat şi de următorii proprietari: P3 Logistic Parks (380.000 de metri pătraţi), VGP (170.000 de metri pătraţi) şi Logicor (130.000 de metri pătraţi).

Principalele proiecte inaugurate în prima jumătate a acestui an au fost WDP Ştefăneşti 2 (70.000 mp), CTP km 23 (40.000 mp), VGP Timişoara (30.000 mp), ELI Park (30.000 mp) şi GV Constanţa (20.000 mp). În general, aproximativ 120.000 de metri pătraţi de spaţii industriale şi logistice inaugurate în primul semestru din 2020 au venit din zona comerţului online, dintre care 100.000 de metri pătraţi în vecinătatea Bucureştiului.

Tranzacţia încheiată anul acesta de lanţul Profi pentru 120.000 de metri pătraţi a fost cea mai importantă din ultimele 18 luni, urmată de tranzacţiile Pirelli Slatina (64.000 de metri pătraţi), Arctic (20.000 de metri pătraţi) şi INTEVA Salonta (16.000 de metri pătraţi). Cererea totală de spaţii logistice a ajuns la 249.000 de metri pătraţi în prima jumătate a acestui an, nivel similar comparativ cu primul semestru al anului trecut. Sectorul retail/FMCG a generat aproape 50,2% din tranzacţiile încheiate anul acesta, urmat la o distanţă importantă de sectorul de producţie (19,4%) şi de cel de logistică (14%).

"În primul semestru al acestui an au fost livraţi 120.000 de metri pătraţi de spaţii logistice. A doua jumătate a anului se preconizează a fi mult mai activă, cu aproximativ 150.000 de metri pătraţi estimaţi să fie livraţi, dintre care două treimi în Bucureşti, ca urmare a unor contracte semnate recent pentru spaţii în care chiriaşi se aşteaptă să se mute cât mai rapid. Pentru prima jumătate a anului viitor este greu de făcut o estimare, însă spaţiile livrate probabil vor depăşi 200.000 de metri pătraţi, la care se adaugă depozitele în care se vor muta eMAG şi Altex cu suprafaţă cumulată de peste 150.000 de metri pătraţi, aflată în proprietatea retailerilor", a spus Laurenţiu Duică, partner & head of industrial agency în cadrul Colliers International.

Cererea de spaţii logistice din următorii doi ani este de aşteptat să fie constantă sau chiar să crească, ţinând cont de evoluţia pozitivă a vânzărilor online şi de eventuale nevoi pentru spaţii mai mari, mai moderne sau mai bine poziţionate.

"România are o suprafaţă a depozitelor moderne cam la jumătate faţă de Polonia raportat la populaţie (243 mp/1.000 de locuitori versus 518 mp/1.000 de locuitori), şi de aproximativ trei ori şi jumătate mai mică decât a Cehiei (828 mp/1.000 de locuitori), în condiţiile în care volumul consumului per capita este similar cu aceste ţări, potrivit Eurostat. Prin urmare, loc de creştere pe termen lung cu siguranţă există", a explicat Laurenţiu Duică.

În ţări precum Polonia, Cehia, Slovacia sau Ungaria se construieşte masiv, iar în Germania, Franţa şi Spania dezvoltarea continuă într-un mod chiar mai accentuat. Prin urmare, decalajul României este mai dificil de recuperat, chiar şi în contextul perspectivelor de dezvoltare pe care le are piaţa locală de spaţii logistice.

"Câţiva factori decisivi ar fi finalizarea coridorului paneuropean 4, construcţia autostrăzii care să lege regiunea Moldovei de graniţa de vest a ţării, refacerea infrastructurii feroviare şi deblocarea portului Constanţa, însă mai e mult până acolo", a subliniat consultantul Colliers.

Rata de neocupare a rămas la un nivel de 7-8% conform datelo Collies, fără schimbări majore pe fondul crizei coronavirusului.

"Astfel de niveluri sunt în concordanţă cu o piaţă neutră, dar indică o componentă semnificativă a evoluţiilor speculative (inclusiv livrările din ultimii ani), plus o piaţă competitivă, care înclină balanţa în favoarea chiriaşilor. Nu în ultimul rând, există cu siguranţă şi o schimbare la nivelul investitorilor din piaţa imobiliară: de acum înainte, o parte importantă din fondurile de investiţii care nu aveau deloc expunere pe sectorul industrial sau aveau una relativ redusă vor căuta să adauge proprietăţi şi/sau companii în portofoliu", a conchis Laurenţiu Duică.

 

O campanie editorială Ziarul Financiar realizată cu susţinerea ZF Transporturi