Consumatorii interesati de un credit ipotecar ar trebui sa poata alege inclusiv din oferta unor institutii financiare din tari membre ale Uniunii Europene care nu sunt prezente direct pe piata nationala, pentru asigurarea unei competitii mai puternice si reducerea costurilor, considera expertii Comisiei Europene.
Cel mai mare obstacol a fost indentificat sub forma piedicilor contractuale prevazute de banci pentru a descuraja rambursarea anticipata a unui credit in vederea alegerii unui alt finantator.
Desigur, pe langa acesta intervin chestiuni legate de canalele de distributie, de costul mai mare de procesare la Madrid a unei solicitari de credit venita din Romania sau de problemele de limba.
Cert este ca odata cu intrarea Romaniei in Uniunea Europeana au aparut si discutiile privind diferentele majore dintre conditiile in care poate fi obtinut un credit la Bucuresti si cele de la Praga sau Paris, mai ales cand bancile contactate fac parte din acelasi grup. Iar sperantele legate de accesul la conditii de finantare mai bune au fost alimentate de adoptarea Directivei privind creditul de consum, insa introducerea acesteia in Romania ar putea dura pana in 2010 - termenul maxim.
Principalii beneficiari ai eforturilor Comisiei Europene de a forta crearea unei piete uniforme a creditului ar urma sa fie de fapt clientii din Europa Centrala si de Est, unde concurenta este uneori mai slaba decat in Vest, iar costurile creditarii pe plan local sunt tinute sus din considerente obiective date de un context macroeconomic nefavorabil - in primul rand de rate ridicate ale inflatiei. Adevarata integrare a pietelor nationale ale creditului ar putea surveni pana la urma abia cand toate statele membre vor fi adoptat moneda euro, insa uniformizarea poate incepe deja cu aspectele legate de transparenta informatiilor, de standardele privind relatia cu clientii si inclusiv de practicile privind rambursarea anticipata a unui credit.
Considerand ca pietele creditului ipotecar au ramas in urma la capitolul integrare in vederea convergentei spre o piata unica, Comisia Europeana a lansat un proiect de identificare a barierelor si a modalitatilor in care acestea ar putea fi indepartate.
Principalul obiectiv stabilit de Comisie este incurajarea ofertei de credite ipotecare dintr-o tara in alta, insa pentru aceasta este nevoie de masuri de eliminare a obstacolelor de ordin economic si juridic si implicit de reducere a costurilor care in prezent fac prohibitiva o asemenea optiune.
Teoretic, un roman ar urma sa aiba acces la un produs de tip credit ipotecar conceput oriunde altundeva in Uniunea Europeana, indiferent daca creditorul ar fi reprezentat in Romania printr-o sucursala, printr-un agent, broker sau pur si simplu prin internet.
Pana acolo mai este insa mult de facut in primul rand la capitolul unificarii bazelor de date privind instoricul de credit al clientilor, cadastrul sau indicatorii preturilor la locuinte, respectiv a procedurilor de intabulare si de executare silita.
Studiile realizate pana acum arata ca pietele creditului ipotecar din Uniunea Europeana sunt competitive si eficiente la nivel national, insa Comisia sustine ca integrarea acestora ar aduce castiguri semnificative atat pentru clienti, cat si pentru creditori.
Bruxelles-ul nu a ajuns inca la o concluzie in privinta necesitatii de a elabora o directiva care sa reglementeze problemele constatate.
La sfarsitul anului trecut s-a incheiat elaborarea unei "Carti albe privind integrarea pietelor creditului ipotecar din Uniunea Europeana", care are la baza un studiu de impact derulat in perioada 2003-2007.
Pe baza documentului, Comisia a lansat un proces de consultare a autoritatilor si a reprezentantilor industriei bancare din tarile membre. Decizia finala referitoare la adoptarea unei directive ar urma sa fie luata in masura in care se va constata ca beneficiile aduse de aceasta ar depasi costurile pe care le impune implementarea masurilor de uniformizare a conditiilor de piata.
Bancherii din Romania au termen pana pe 21 martie sa formuleze opinii pe care sa le transmita Bancii Nationale. Pe baza acestora, BNR va elabora pozitia Bucurestiului referitoare la proiect si-l va transmite Comisiei Europene.
Expertii de la Bruxelles spera ca prin eliminarea barierelor transfrontaliere se va ajunge la cresterea diversitatii ofertei de credite ipotecare si implicit la reducerea costurilor de finantare.
Conform unui studiu, integrarea pietelor ar putea diminua cu 470 de euro pe an costul cu dobanda aferenta unui credit ipotecar in valoare de 100.000 de euro.
Comisia sustine ca toti clientii europeni ar trebui sa aiba acces la mult mai multe informatii exacte si clare privind diferite tipuri de oferte inainte de a ajunge in faza incheierii unui contract, iar informatiile respective sa asigure comparabilitatea produselor si conditiilor de imprumut.
De asemenea, respinge practicile multor banci de a "lega" acordarea unui credit ipotecar de cumpararea altor produse - carduri, asigurari.
Scopul final ar fi reducerea riscului ca un client sa aleaga un produs inadecvat profilului sau si astfel sa riste intrarea in dificultati de rambursare.
In acelasi timp, Comisia precizeaza ca aparitia Cartii albe nu constituie in sine o reactie la criza subprime din SUA, considerand ca sunt necesare analize suplimentare privind mecanismele izbucnirii crizei si modul in care un asemenea fenomen ar putea fi evitat in Europa.
Cartea alba vizeaza practic toate categoriile de credite care nu intra sub incidenta Directivei privind creditul de consum - credite destinate cumpararii de imobile, indiferent de garantiile aferente si credite garantate cu ipoteca, indiferent de destinatia finantarii, precum si anumite acorduri de creditare incheiate in scopul achizitionarii de drepturi de proprietate.
In privinta aspectelor legate de evaluarea imobilelor, de procedurile de intabulare si de executare silita, Comisia propune publicarea unor tabele care vor fi actualizate periodic si care vor include informatii obiective referitoare la costul si durata procedurilor respective in fiecare stat membru. Acestea sunt de fapt elemente esentiale pentru stabilirea gradului de atractivitate si siguranta a mediului de afaceri specific fiecarei piete.
Cartea alba a Comisiei ajunge la concluzia ca o transparenta sporita a pietei ar facilita evaluarea riscurilor asociate fiecarui produs si ar permite comparatii mai corecte intre diferitele produse de investitii garantate prin ipoteci.
In al doilea rand, in cazul unei restante sau al neindeplinirii obligatiilor financiare, creditorii s-ar afla mai in siguranta in ceea ce priveste valoarea de recuperare a investitiei lor. In fine, ar putea avea de castigat de pe urma largirii spectrului de oportunitati de investitii ca rezultat al diversitatii sporite a produselor, atat pe pietele primare, cat si pe pietele secundare.
Problemele identificate de Comisie sunt grupate in patru categorii: obstacole in calea ofertei transfrontaliere de credit ipotecar, diversitate limitata a produselor, nivelul redus al increderii manifestate de consumatori si gradul restrans de mobilitate al clientilor.
Sondajele de opinie care au stat la baza studiului de impact arata ca majoritatea consumatorilor intentioneaza sa continue sa acceseze credite ipotecare la nivel local, insa Comisia remarca faptul ca o parte dintre cei consultati si-au exprimat si interesul de a cauta sa achizitioneze in viitor in mod direct astfel de produse din strainatate.
Expertii indica si doua explicatii pentru aceasta: lipsa de constientizare a consumatorilor asupra faptului ca exista produse interesante si in strainatate si lipsa de incredere a consumatorilor.
Printre factorii care ii impiedica sa caute in strainatate produsele care ii intereseaza, consumatorii mentioneaza informatia insuficienta sau de proasta calitate, temerile ca nu le vor fi aparate drepturile legale sau protectia juridica nesatisfacatoare in cazul unui incident neplacut, precum si necesitatea de a utiliza o alta limba.
Comisia mentioneaza ca asimetriile in ceea ce priveste informarea dintre creditorul ipotecar si client pot, de asemenea, distorsiona o ipotetica piata unica.
Cat priveste posibilitatea ca un client sa renunte la creditul luat de la o banca locala in favoarea unei oferte dintr-un alt stat membru, exista indicii care arata ca respectivul s-ar putea confrunta cu costuri ridicate de transfer.
In anumite cazuri, din cauza restrictiilor impuse de creditor, consumatorii nici nu pot desface contractul ipotecar la care sunt parte.
In alte cazuri, costurile ridicate de transfer (de exemplu, taxele de rambursare anticipata si unele costuri administrative) sau de contractare a unui nou contract ipotecar (de exemplu, costurile de cautare) pot depasi eventualele beneficii ale desfacerii contractului existent.
Totusi, mai multe studii comandate de Comisie au concluzionat ca pot fi obtinute beneficii din integrarea pietelor creditului ipotecar din Uniunea Europeana.
De pilda, se estimeaza ca, pana in 2015, pe parcursul unei perioade de zece ani (2005-2015), integrarea pietelor creditului ipotecar din UE ar putea avea drept efect cresterea nivelului PIB in UE cu 0,7% si cresterea consumului privat cu 0,5%.
Costurile care le-ar reveni statelor membre ar fi reprezentate de costurile de implementare a noii legislatii si a recomandarilor, pe de o parte, si de costuri de compilare a datelor pentru tablourile de informatii si indicatorii preturilor pentru locuinte.
Efectele directe ale masurilor propuse asupra:
Clientilor
Garantarea faptului ca produsele de credit ipotecar achizitionate sunt cele care corespund cel mai bine necesitatilor lor, imbunatatind astfel increderea consumatorilor
Prin alegerea produsului care corespunde cel mai bine necesitatilor lor, riscul consumatorilor de a ajunge in situatia de a-si pierde locuinta ar fi minimizat
Aplicarea masurilor de catre creditorii ipotecari ar determina costuri mai mari si, in consecinta, ar avea un impact negativ asupra preturilor creditului ipotecar si, in mai mica masura, asupra diversitatii produselor
Creditorilor
Creditorii ipotecari ar putea fi favorizati de cresterea transparentei in mai multe domenii, precum registrele de credit, cadastrul, practicile de
vanzari fortate, indicatorii preturilor pentru locuinte
Capacitatea creditorilor ipotecari de a accesa alte piete si de a antrena activitati transfrontaliere ar fi in mod evident consolidata, creandu-se astfel noi oportunitati de afaceri
Costul implementarii acestor masuri nu trebuie totusi subestimat: va trebui ca procedurile administrative sa fie adaptate si conformitatea cu acestea sa fie garantata
O transparenta sporita a pietei ar facilita evaluarea riscurilor asociate fiecarui produs si ar permite comparatii mai corecte intre diferitele produse de investitii garantate prin ipoteci
In cazul unei restante sau neindeplinirii obligatiilor financiare, investitorii s-ar afla mai in siguranta in ceea ce priveste valoarea de recuperare a investitiei lor
Investitorii ar putea beneficia in urma largirii spectrului de oportunitati de investitii ca rezultat al diversitatii sporite a produselor, atat pe pietele primare, cat si pe pietele secundare.
Probleme pe pietele creditului ipotecar din UE
1. Obstacolele in calea activitatii transfrontaliere a creditorilor ipotecari
Diferentele in cadrul de reglementare, de protectie a consumatorului si de finantare ipotecara, precum si infrastructurile fragmentate creeaza bariere de natura juridica si economica, restrictioneaza intrarea pe o alta piata si dezvoltarea unor strategii eficiente de finantare ipotecara.
Consecinte: diversitate limitata a produselor si preturi mari
Barierele de natura economica (de exemplu, costurile de acces la infrastructuri si necesitatea de adaptare a produselor, a modelelor de afacere si a strategiilor de stabilire a preturilor), care fac ca desfasurarea activitatii unui creditor intr-un alt stat membru sa devina mai costisitoare.
Consecinte: cresterea costurilor de finantare a imprumuturilor ipotecare pentru institutiile care acorda credit ipotecar, reducerea posibilitatii de a realiza economii de scala si descurajarea creditorilor ipotecari in privinta folosirii instrumentelor de finantare ipotecara de pe piata de capital
Barierele de natura juridica, care pot impiedica sau complica punerea la dispozitia clientilor a anumitor produse sau accesibilitatea infrastructurilor pietei, limitand concurenta si sufocand inovatia.
Consecinte: Dispozitiile legale sau lipsa unor astfel de dispozitii in unele dintre statele membre pot avea o influenta semnificativa in alegerea tehnicilor de finantare si, prin urmare, asupra diversitatii produselor
Probleme specifice, care restrictioneaza activitatea transfrontaliera a creditorilor ipotecari, vizeaza : informatiile precontractuale, rambursarea anticipata, vanzarile legate, registrele de credit, evaluarea, practicile de vanzari fortate, cadastrul, legislatia aplicabila, limitari privind ratele dobanzilor si finantarea ipotecara.
2. Diversitatea limitata a produselor
Cauze:
Preferintele consumatorilor si diferentele culturale, atitudini diferite fata de risc ale creditorilor ipotecari
Existenta unor bariere juridice si economice care ii impiedica pe creditorii ipotecari sa ofere anumite produse pe anumite piete sau sa opteze pentru strategia lor preferata de finantare, restrictionandu-le alegerea prin intermediul cererii si reducand concurenta prin intermediul ofertei
Probleme specifice, care limiteaza diversitatea, vizeaza: rambursarea anticipata, limitari privind ratele dobanzilor, o serie de chestiuni legate de finantarea ipotecara, obligativitatea detinerii statutului de institutie de credit.
3. Nivelul redus al increderii manifestate de consumatori fata de creditori din alte tari
Motive:
Informatia insuficienta sau de proasta calitate
Temerile ca nu le vor fi aparate drepturile legale sau protectia juridica nesatisfacatoare in cazul unui incident neplacut
Necesitatea de a utiliza o alta limba
Probleme specifice, care influenteaza increderea consumatorilor, vizeaza: informatiile precontractuale, educatia in domeniul financiar, adecvarea produsului, rambursarea anticipata si legislatia aplicabila.
4. Gradul restrans de mobilitate a clientilor
Cauze:
Unii consumatori prefera sa nu schimbe tipul de contract ipotecar si, prin urmare, raman la acelasi furnizor local
Consumatorii se pot confrunta cu costuri ridicate de transfer al contractului initial (de exemplu, taxele de rambursare anticipata si unele costuri administrative). Se adauga costurile de cautare a unei noi oferte de contract
In unele cazuri, din cauza restrictiilor impuse, nici nu pot desface contractul ipotecar la care sunt parte
Probleme specifice, care restrictioneaza mobilitatea clientilor, vizeaza: informatiile precontractuale, rambursarea anticipata, vanzarile legate, registrele de credit si cadastrul.
4 obiective mari urmarite de CE: mobilitate mai mare, oferta mai larga
1. Facilitarea accesului la oferte de credite ipotecare din alte tari membre si a finantarii creditului ipotecar prin inlaturarea barierelor si prin reducerea costurilor de lansare a activitatilor transfrontaliere ale unei banci din UE, pentru a garanta existenta unor piete deschise si a unei concurente cat mai puternice;
2.Cresterea diversitatii produselor care corespund necesitatilor consumatorilor prin eliminarea barierelor din calea distributiei si vanzarii produselor de finantare, inclusiv a produselor inovative si noi din intreaga Europa;
3. Consolidarea increderii consumatorilor, in conditiile in care ar urma sa le fi garantata posibilitatea de a lua propriile decizii privind alegerea modalitatii de finantare si de a beneficia de un nivel mai inalt de protectie in relatia cu creditorul;
4. Facilitarea mobilitatii clientilor, in conditiile in care ar urma sa li se garanteze ca in cazul in care doresc sa schimbe creditorul ipotecar pe parcursul unui contract nu vor fi impiedicati sau descurajati sa adopte aceasta optiune prin intermediul unor bariere juridice sau economice a caror prezenta nu se justifica.
Concluziile studiului de impact
1. Adoptarea unei legi specifice constituie optiunea de politica cea mai eficienta in mai multe domenii - informatiile precontractuale, adecvarea produsului, registrele de credit, iar in unele cazuri este chiar singura optiune eficienta - de exemplu, cu privire la rata procentuala anuala a dobanzii aferente creditului sau la rambursarea anticipata. Ramane de stabilit daca beneficiile depasesc costurile acestei operatiuni
2. Autoreglementarea este identificata ca o optiune de politica eficienta in mod absolut in alte domenii, precum registrele de credit si raportarile privind finantarea ipotecara
3. Masurile neconstrangatoare, cum ar fi publicarea unui "tablou de bord" (de exemplu, privind practicile de vanzari fortate si cadastrele) si o recomandare (de exemplu, privind evaluarea proprietatilor, practicile de vanzari fortate si cadastrele) pot constitui o solutie
4. Punerea in aplicare a reglementarilor comunitare existente este, de asemenea, avuta in vedere in mai multe domenii, precum registrele de credit si obligatiunile asigurate
5. Aceleasi masuri care induc cele mai mari costuri pentru creditorii ipotecari reprezinta masurile care aduc cele mai mari beneficii pentru consumatori.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
