Primele semnale că piaţa imobiliară din regiune captează din nouatenţia investitorilor apăruseră încă din a doua jumătate a anuluitrecut, când s-au perfectat primele tranzacţii majore după aproapedoi ani de îngheţ, dar o tendinţă clară în acest sens a început săse contureze abia în ultimele două-trei luni, pe măsură ce piaţa afost invadată de tot mai multă lichiditate. Spaţiile de birouri şicele comerciale, dar şi spaţiile industriale într-o anumită măsură,sunt principalele ţinte ale investitorilor.
Volumul tranzacţiilor finalizate în ianuarie şi februarie pepiaţa imobiliară din Europa Centrală şi de Est este evaluat deconsultanţii CB Richard Ellis la 1,2 miliarde euro, cu circa 20%mai mult decât în aceeaşi perioadă a anului trecut. O contribuţieimportantă la creşterea volumului tranzacţiilor a avut-o preluareaEuropolis de către dezvoltatorul austriac CA Immo pentru circa 270de milioane euro, tranzacţie anunţată încă din vara anului trecut,dar perfectată abia la începutul lui 2011.
Polonia, lider în continuare. Cele mai multeinvestiţii se îndreaptă în continuare către Polonia, singura ţarădin regiune care nu a fost afectată de recesiunea economică globalăşi care este văzută ca o "oază de stabilitate" de cătreinvestitorii străini.
Dar nici alte ţări, ca Bulgaria, Ungaria sau România nu se potplânge de lipsă de interes din partea investitorilor. De exemplu,fondul de investiţii Europa Capital a anunţat recent achiziţiapentru 20 mil. euro a unui parc comercial din Plodviv. Proiectul,cu o suprafaţă totală de 25.000 de metri pătraţi, este primul activimobiliar din Bulgaria intrat în portofoliul Europa Capital.
În Polonia, numărul tranzacţiilor rămâne limitat şi acestea suntconcentrate mai ales pe piaţa de birouri, dar performanţa economicăa ţării face ca tot mai mulţi investitori să treacă Polonia peagenda lor pentru 2011.
De exemplu, fondul de investiţii german Union Investment aanunţat în februarie achiziţionarea clădirii de birouri Zebra Towerdin Varşovia pentru circa 76 milioane euro. Clădirea, finalizatărecent, are peste 18.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri, ostructură de 17 etaje şi este închiriată în proporţie de 75%. Înafară de această achiziţie, fondurile de investiţii germane,principalii jucători de pe piaţa est-europeană în anii de boomimobiliar, au evitat încheierea de tranzacţii majore în regiune înacest an. O veste negativă vine din Rusia, unde în ciuda unei rateridicate de lichiditate pe piaţa imobiliară pe parcursul anuluitrecut, tranzacţiile au îngheţat în primele două luni din acest an,situaţie pusă de analişti pe seama activităţii scăzute din perioadade iarnă. În Cehia, cu excepţia preluării portofoliului deţinut deEuropolis de către CA Immo, nu s-a înregistrat nicio altătranzacţie în primele două luni din acest an, analiştiiaşteptându-se însă la o revenire a pieţei în următoarele luni pemăsură ce mai multe tranzacţii importante sunt pe cale să fieîncheiate. Totodată, tranzacţiile vor continua să fie impulsionatede creşterea lichidităţilor disponibile.
Investiţii mai prudente. Activitatea de pe piaţaimobiliară est-europeană este impulsionată în bună măsură decererea din sectorul spaţiilor de retail, dar în ciuda semnalelorde revenire analiştii spun că acest sector nu va mai reveni laritmurile de creştere înregistrate înainte de criză.
Înainte de 2008, investitorii au pompat miliarde de euro anualîn dezvoltarea de centre comerciale în regiune, fiind încurajaţi decererea puternică de spaţii noi venită din partea marilor retaileriinternaţionali. Piaţa est-europeană se îndreaptă însă spre o etapăde maturizare şi astfel oportunităţile de creştere vor fi mult mailimitate pentru toţi actorii implicaţi: dezvoltatori, investitorişi retaileri, spun consultanţii.
"Sunt în continuare oportunităţi de creştere, dar toţi jucătoriidin segmentul de retail trebuie să se adapteze la situaţia şinevoile actuale şi viitoare ale pieţei. Expansiunea va necesita deacum încolo o abordare mult mai sofisticată şi analize de piaţădetaliate, care să ţină cont de factori precum creştereapopularităţii cumpărăturilor online sau schimbarea dinamiciidemografice", notează analiştii Jones Lang LaSalle într-un raportrecent publicat de compania de consultanţă imobiliară.
E loc de creştere. Aceste provocări sunt maidegrabă elemente la care investitorii ar trebui să se uite petermen mediu şi lung, pe termen scurt existând în continuareoportunităţi de creştere, cel puţin pe anumite pieţe.
De exemplu, estimările arată că după doi ani de scăderevânzările de retail din Europa Centrală şi de Est vor creşte cu 5%,până la 9% în 2011, nefiind excluse complet nici creşteri de douăcifre, cele mai înalte ritmuri de creştere urmând să seînregistreze în România şi Polonia. De fapt, piaţa poloneză deretail este singura din regiune care a continuat să crească şi încriză. Având în vedere rezultatele pozitive aşteptate pe acestepieţe, mulţi retaileri internaţionali iau în calcul posibilitateaextinderii în regiune.
Scenariile consultanţilor de la Jones Lang LaSalle indică faptulcă Polonia va continua să atragă cea mai mare parte a investiţiilorstrăine în anii următori, inclusiv pe segmentul spaţiilor debirouri, atât datorită perspectivelor de creştere a consumului, câtşi faptului că suprafeţele totale de spaţii de birouri sunt încontinuare reduse comparativ cu numărul total de locuitori.
Pe piaţa din Varşovia, rata de ocupare a spaţiilor comercialeeste de circa 99% datorită suprafeţelor reduse raportat lapopulaţia totală. În capitala poloneză există 432 de metri pătraţide spaţii comerciale moderne la fiecare 1.000 de locuitori, ceea ceface ca această piaţă să aibă un potenţial uriaş de dezvoltare,fiind din ce în ce mai urmărită atât de către dezvoltatoriiimobiliari, cât şi de către potenţialii chiriaşi. Situaţia estesimilară şi în Cracovia, în timp ce în oraşe mai mici, precumPoznan sau Wroclaw, suprafaţa spaţiilor moderne depăşeşte 500 demetri pătraţi la fiecare 1.000 de locuitori, în ciuda faptului căsalariile sunt cu 30% mai mici decât în Varşovia, arată o analiză aJones Lang LaSalle.
Media la nivelul întregii ţări este de 182 de metri pătraţi la1.000 de locuitori, mai puţin decât în Cehia (228 mp) şi Croaţia(199 mp), dar mai mult decât în Slovacia (175 mp) şi Ungaria (118mp). Printre cele mai mari proiecte care vor fi finalizate până lajumătatea acestui an pe pieţele din regiune se numără CentrulSlonecze, cu o suprafaţă totală de 42.000 de metri pătraţi,dezvoltate de AIG Lincoln în oraşul polonez Radom, şi centrulcomercial Lumini din oraşul croat Varazdin, cu o suprafaţă totalăde 33.000 de metri pătraţi.
Scade puterea chiriaşilor. Pe piaţa spaţiilor debirouri situaţia începe să se schimbe, iar dacă până acum chiriaşiipăreau să fie avantajaţi deoarece puteau negocia mult mai uşorchiriile, în prezent consultanţii estimează că nivelul chiriilor vacreşte sau cel puţin va stagna pe parcursul acestui an.
Chiriile ar putea creşte cu 6% în Slovacia, 4,9% în Ungaria şi3% în Croaţia după ce în 2009 şi 2010 pe aceste pieţe s-auînregistrat chiar şi scăderi de două cifre. În Cehia şi Poloniacreşterea chiriilor este estimată la circa 1%, în timp ce înRomânia nivelul acestora ar putea stagna.
Totodată, numărul spaţiilor de birouri nou-construite vacontinua să fie limitat, astfel că gradul de ocupare a spaţiilordeja existente va continua să crească, întărind poziţiadezvoltatorilor în faţa chiriaşilor. Pe cea mai mare piaţă dinregiune, cea din Varşovia, există în prezent spaţii de birouriaflate în diverse faze de construcţie cu o suprafaţă totală depeste 100.000 mp. În plus, pieţele din Europa de Est trebuie sălupte acum pentru banii investitorilor străini cu regiuni emergentedin Asia de Sud-Est sau America Latină, dar şi cu metropoledezvoltate, precum Londra, Chicago, Singapore sau Hong Kong.
Şi piaţa spaţiilor industriale dă primele semne de revenire, înCehia fiind semnate anul trecut contracte de închiriere pentruspaţii cu o suprafaţă totală de 845.000 de metri pătraţi, aproapede nivelul record înregistrat în 2007, potrivit datelor companieide consultanţă imobiliară Cushman&Wakefield. Totuşi,construcţii noi nu au mai apărut decât sporadic începând din a douajumătate a lui 2009, astfel că rata de ocupare a crescut la aproape90%.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
