Cea mai predispusa piata la un asemenea scenariu este Cehia,unde dezvoltatorii de spatii de birouri au inghetat aproape toateproiectele mari din lipsa de finantare, arata un studiu al firmeide consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.
"Criza economica a inceput sa afecteze piata de birouri dinCehia in ultima parte a lui 2008, iar impactul acesteia a continuatsa se simta in primele trei luni din acest an", spun analistiiJLLS. De exemplu, in primul trimestru din 2010 pe piata din Praganu a fost finalizata nicio cladire de birouri mare.
In urmatoarele trimestre din acest an, in Praga ar putea ficonstruite spatii de birouri cu o suprafata totala de 41.700 demetri patrati, in scadere cu aproape 75% fata de nivelul de 161.700de metri patrati din 2008. Suprafata spatiilor moderne programatesa fie finalizate anul viitor nu va depasi semnificativ volumul deanul acesta.
Lipsa de finantare ramane in continuare principala problema adezvoltatorilor. "Intreaga situatie depinde de capacitatea dereactie a pietei in fata lipsei de finantare si a numarului limitatde proiecte speculative. Unii dezvoltatori ar putea incerca savanda altor companii proiectele deja incepute sau ar putea sa-sischimbe planurile initiale in incercarea de a se axa pe un singursector al pietei imobiliare: birouri, spatii comerciale, logisticasau ansambluri rezidentiale", apreciaza Ondrej Vlk, directorul decercetare al JLLS Cehia, citat de publicatia The Prague Post.
In aceste conditii, este de asteptat ca spatiile moderneexistente pe piata sa nu mai poata acoperi cererea undeva anulviitor, ceea ce va genera o crestere a chiriilor pentru spatiile debirouri vechi.
"Daca oferta de spatii de birouri coboara sub nivelul cererii,in anumite zone proprietarii de spatii de birouri vechi pot cerepreturi care sa ajunga la nivelul chiriilor pentru spatiile modernedin alte orase mai dezvoltate", a precizat Vlk.
Pepiata imobiliara din Praga au fost finalizate anul trecut totusicateva proiecte mari de spatii de birouri, printre care se numaracladirea City West cu o suprafata de peste 43.500 de metri patratisi Marina Office Center. Pentru 2010 este asteptata finalizareacladirilor BB Centrum Filadelfie si Harfa Office Park.
In prezent, rata de ocupare pe piata din Praga ajunge la 88,2%,potrivit datelor JLLS. Rata de ocupare nu s-a modificatsemnificativ in ultimele luni datorita cresterii suprafeteispatiilor de birouri vechi disponibile pe piata odata cu mutareachiriasilor din acestea in spatii moderne. Printre companiile maricare s-au mutat recent in cladiri de birouri noi se numara Citibanksi Siemens.
Birourile poloneze sunt pline. Problemastocului limitat de spatii de birouri disponibile exista si pepiata poloneza, unde rata de ocupare variaza intre 91% in Lodz si99% in orasele Poznan si Katowice.
In capitala Varsovia rata de ocupare a spatiilor moderne debirouri este de peste 97%. Suprafata totala a spatiilor moderne debirouri existente pe piata poloneza depaseste 4,3 milioane de metripatrati, aproape 70% din spatii fiind concentrate in Varsovia.
Piata poloneza este vizata in special de companiile occidentalecare incearca sa-si externalizeze o parte din operatiuni,activitatea pe acest segment intensificandu-se in ultimii patruani.
Analistii Jones Lang LaSalle spun ca Polonia este cea mai vanatapiata din Europa Centrala si de Est de catre companiile care vorsa-si externalizeze operatiunile in conditiile in care acestea vadpatru avantaje importante: proximitate culturala si geografica fatade vest, o piata a muncii cu un nivel ridicat de educatie, un gradde risc scazut si costuri mai reduse.
Mai mult, activitatea de externalizare a unei parti aactivitatii va continua in perioada urmatoare in conditiile in carePolonia a rezistat mai bine crizei decat tarile vecine.
In Polonia exista peste 300 de centre de outsourcing, cu 45.000de angajati, printre companiile care au decis sa-si mute o partedin operatiuni aici numarandu-se HP, Credit Suisse, UBS, Shell,Volvo, Fiat, IBM, Google sau Motorola.
Pentru noii veniti intrarea pe piata este relativ usoara,existand institutii specilaizate ale statului care le furnizeazainformatii si le ajuta sa obtina subventii fie din fondurinationale, fie din fonduri europene.
Avand in vedere rata de ocupare ridicata a spatiilor de birourisi interesul crescut al investitorilor pentru piata polonezadezvoltatorii continua sa construiasca, in prezent existand in cursde finalizare aproape un milion de metri patrati de spatii debirouri in marile orase, activitatea fiind concentrata in specialpe zona de nord a Varsoviei si in Cracovia si Lodz.
Printre proiectele finalizate recent sau care urmeaza sa fiefinalizate se numara Adgar Plaza si Poleczki Business Park dinVarsovia, Forum 76 in Lodz si Malta Office Park din Poznan,potrivit datelor Jones Lang LaSalle. Totusi, piata de birouri dinPolonia nu a scapat de efectele negative ale crizei economice carea debutat in regiune la sfarsitul lui 2008, si aici manifestandu-seo reticenta a bancilor in a finanta proiecte noi.
In Varsovia, de exemplu, pentru anul acesta sunt programate safie finalizate cladiri de birouri cu o suprafata totala de sub200.000 de metri patrati, dupa ce in 2009 au fost aproximativ280.000 de metri patrati. In celelate orase mari insa vor fifinalizate cladiri cu o suprafata totala mai mare comparativ cuanul trecut.
In Varsovia, chiriile pentru spatii de birouri variaza intre 15euro/mp pe luna in zonele periferice si 26 de euro/mp pe luna inzonele centrale.
In cazul spatiilor de birouri de la periferie, dezvoltatorii isiatrag clientii oferindu-le pana la sase luni fara chirie in functiede durata contractului si suprafata totala ocupata. Astfel, inconditiile in care durata unui contract este de obicei de cinciani, in final clientul ajunge sa plateasca o chirie lunara mediecuprinsa intre 12,5 si 14 euro/mp. In afara Varsoviei, chiria medievariaza intre 13,5 si 15 euro/mp pe luna.
Mai multe birouri in Budapesta. In Budapesta,in schimb, problema stocului limitat de spatii de birouri nuexista, in conditiile in care rata de ocupare coboara sub 90% inanumite zone, in cazul dezvoltatorilor speculativi rata de ocuparesituandu-se la sfarsitul lunii martie putin peste 75% comparativ cu84% in aceeasi perioada a anului trecut, potrivit datelor firmei deconsultanta imobiliara CB Richard Ellis.
Stocul total al spatiilor de birouri din capitala maghiara aurcat la sfarsitul primului trimestru la peste 3 milioane de metripatrati. In perioada ianuarie-martie au fost finalizate spatii debirouri totalizand 91.900 de metri
patrati, comparativ cu putin peste 68.000 de mp in trimestrulanterior, cresterea datorandu-se faptului ca finalizarea mai multorcladiri a fost amanata in trimestrele anterioare din lipsa definantare.
In acelasi timp, suprafata totala a spatiilor de birouri acontinuat sa creasca mai rapid in comparatie cu suprafata spatiilorinchiriate, care s-a situat putin peste 51.000 de metri patrati inprimele trei luni.
Rata scazuta de ocupare si cererea in continuare slaba suntfactori care pun si mai multa presiune asupra chiriilor, pretulmediu pe piata din Budapesta fiind in prezent de 12-15 euro pemetrul patrat pe luna. In anumite zone periferice, chiriile coboarachiar si la 9 euro/mp pe luna. Printre cladirile de birourifinalizate in primele trei luni din acest an in Budapesta se numaraResidence cu o suprafata totala de 18.800 de metri patrati,Krisztina Palace cu o suprafata de 17.500 de metri patrati, OfficeGarden II (16.800 de metri patrati) si Eiffel Square (17.500 demetri patrati).
Alte proiecte sunt asteptate sa fie finalizate in trimestreleurmatoare, iar in conditiile in care cererea ramane scazuta pepiata din Budapesta nu exista riscul ca cei care vor sa sa muteintr-un sediu nou - fie companii locale, fie investitori straini -sa nu poata alege decat dintr-o oferta limitata.
In Moscova cladirile noi sunt goale. Si inMoscova situatia este asemanatoare, rata de ocupare situandu-se lacirca 81% la sfarsitul lunii martie, chiar daca in crestere usoarafata de trimestrele anterioare. Cea mai mare parte a spatiilorneocupate sunt cladiri finalizate pentru care nu a fost incheiatecontracte de preinchiriere sau spatii situate in zone consideratemai putin bune de chiriasi.
In intervalul ianuarie-martie pe piata din Moscova au fostlivrate spatii de birouri cu o suprafata totala de 220.000 de metripatrati, dintre care 70% sunt spatii incadrate in clasa A, aratadatele CB Richard Ellis.
Din cauza crizei financiare multe proiecte au fost insainghetate, spatiile aflate in prezent doar in stadiul deplanificare ar putea fi finalizate cel mai devreme in 2013, spunanalistii Jones Lang LaSalle. Totusi, spatiile de birouri care vorfi finalizate anul acesta ar putea ajunge la 1,65 milioane de metripatrati, printre cladirile programate sa fie livrate anul acestanumarandu-se Imperia Tower sau Vivaldi Plaza.
Totusi, in ciuda ratei de ocupare scazute, in Moscova suprafatatotala a spatiilor de birouri ocupate de chiriasi noi in primeletrei luni din 2010 a fost cu circa 50% mai mare decat suprafataspatiilor livrate de dezvoltatori in aceeasi perioada. In primultrimestru au fost ocupate cu chriasi noi birouri cu o suprafatatotala de 308.650 mp, aproape dublu fata de aceeasi perioada aanului trecut, potrivit unui raport al JLLS.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
