Moshe Turgeman, directorul companiei de dezvoltare Euromall, care a anuntat investitii de 500 de milioane de euro in proiecte imobiliare, vede piata centrelor comerciale in doar doua culori: alb si negru, motiv pentru care, dupa ce si-a securizat investitiile, este foarte precaut cu inceperea altor proiecte, pe fondul aglomerarii numarului de investitori.
Cu toate acestea, Turgeman nu se gandea la intrarea pe piata locala ca va deveni unul dintre cei mai importanti dezvoltatori de mall-uri.
"Am intrat pe piata locala in luna octombrie
a anului 2001, fara a avea o prea mare experienta pe piata imobiliara. Am cumparat circa zece apartamente in centrul Bucurestiului, in zone precum Bratianu,
Magheru sau Natiunile Unite, pe care dupa ce le-am renovat, le-am vandut la un pret dublu", isi aminteste Turgeman, managerul grupului Euromall, controlat de investitori francezi si israelieni, primul contact cu piata imobiliara locala.
Pretul apartamentelor cu doua camere in zone centrale ale Capitalei era cuprins in 2001 intre 18.000 si 22.000 de dolari, pentru ca la sfarsitul anului 2002 aceleasi apartamente, dar renovate, sa coste 40.000-42.000 de dolari.
"Aceleasi apartamente se vand azi la circa 140.000 de euro", spune Turgeman.
Experienta cu apartamentele din Bucuresti a fost benefica deoarece le-a permis oamenilor de afaceri israelieni sa "invete sistemul" si sa cunoasca oameni pentru a avansa la afaceri mai complexe, dar care implicau si sume mai mari de bani.
Pe piata Capitalei erau la vremea respectiva doar doua centre comerciale - Bucuresti Mall si Unirea Shopping Center, iar israelienii intuiau inca de atunci potentialul acestei piete, dar nu la dimensiunea reala.
"Terenul pe care se afla acum City Mall-ul era scos la vanzare pentru 1,85 milioane de dolari. Cand am vrut sa-l cumparam, proprietarul ne-a intrebat ce vrem sa facem pe el. Auzind ca vrem sa facem un mall, vanzatorul a inteles potentialul afacerii si a propus sa-l facem impreuna", povesteste Turgeman cum a inceput constructia celui mai tranzactionat mall de pe piata locala.
Lucrarile de constructie au inceput in 2003, oamenii de afaceri impartindu-si sarcinile intre ei si atragand totodata alti investitori in afacere.
"In 2004, cand lucrarile de constructie erau finalizate in proportie de 80%, iar 90% dintre contractele de inchiriere a spatiilor erau deja semnate, am decis sa iesim din afacere fara sa obtinem profit", afirma Turgeman, care sustine ca tot ce a castigat din City Mall a fost experienta care l-a indemnat sa realizeze un nou concept - Euromall.
City Mall a fost vandut atunci pentru ceva mai mult de 20 de milioane de euro catre un consortiu format din compania elena Jaguar Development si grupul Villar din Israel. Ulterior, acestia au renuntat la mall in favoarea companiei Victoria Holding, controlata de mai multi investitori eleni si britanici, care la randul lor au renuntat anul trecut la City Mall in favoarea australienilor de la APN/UKA Fund.
Cea mai recenta tranzactie a depasit 100 de milioane de euro, de cinci ori mai mult decat suma pe care firma condusa de Turgeman o incasase cu doi ani in urma.
Euromall Pitesti, cea mai buna afacere
Dupa aceste doua experiente, pe care oamenii de afaceri le apreciaza "benefice", dar in care potentialul afacerilor nu a fost valorificat la maxim, Turgeman a mai facut o mutare strategica pe care astazi o considera gresita.
"Dupa formarea grupului Euromall, in care am atras investitori francezi si italieni, am luat decizia sa iesim din Bucuresti, deoarece aici existau deja patru mall-uri, dupa ce se deschisese si Plaza, precum si un nou hipermarket - Carrefour Orhideea. Astazi pot spune ca a fost o decizie gresita, deoarece nu ne-am dat seama ca Bucurestiul mai poate absorbi atatea mall-uri (sunt anuntate proiecte pentru circa zece noi mall-uri in Capitala - n.r.). Nimeni nu anticipa ca orasul se va dezvolta in felul in care s-a dezvoltat", spune Turgeman.
Activitatea sub brandul Euromall a inceput in Pitesti, la sfarsitul anului 2004, inceputul anului 2005, cand a fost cumparat terenul pe care se afla astazi primul centru comercial Euromall de pe piata locala.
Lucrarile de constructie au inceput in septembrie 2005, proiectul fiind livrat in mai 2007, cand, de altfel, a si fost cumparat de catre fondul austriac de investitii Immoeast.
"La vremea respectiva alegeai cu cine sa lucrezi, astfel ca am vrut sa lucram cu cei mai buni - Bog'Art antreprenor general, Musat pe partea de consultanta, marketingul a fost facut la inceput de noi, dupa care am semnat cu Colliers. In doi ani, tinand cont de numarul de proiecte si de dezvoltatori de pe piata, s-a ajuns la stadiul in care colaboratorii te aleg pe tine", remarca Turgeman modificarile din piata.
Turgeman spune despre Euromall Pitesti ca este un proiect bun, "chiar daca in primul an trece printr-o perioada de asezare, in care chiriasii slabi aleg sa plece, fiind inlocuiti de altii mai puternici".
De altfel, Euromall Pitesti a fost poate cea mai profitabila afacere facuta in Romania, in conditiile in care dupa investitii de circa 40-45 de milioane de euro, mall-ul a fost vandut la un pret dublu - aproximativ 85 de milioane de euro.
Piata s-a schimbat si din punctul de vedere al retailerilor, tot mai atrasi de Romania, dar care au o problema diferita in momentul de fata.
"Inainte nu veneau in Romania pentru ca nu aveau decat doua-trei centre comerciale in care sa deschida magazine. Astazi, sunt anuntate atat de multe proiecte, incat nu stiu pe care sa le aleaga. Si asta s-a intamplat in doar doi ani", constata managerul Euromall.
Colaborarea cu Immoeast, actualul proprietar al Euromall Pitesti si cel mai agresiv jucator de pe piata locala de real estate, nu s-a rezumat la acel proiect, astfel ca si Euromall Galati a fost preluat de catre austrieci intr-un contract de tip forward-purchase.
"Lucrarile de constructie la Euromall Galati sunt finalizate in proportie de 30-35%, iar la sfarsitul anului viitor va fi finalizat. Immoeast detine in prezent 25% din proiect si finanteaza dezvoltarea acestuia, iar la finalizare va prelua si restul actiunilor", declara Turgeman, care spune despre Immoeast ca este un partener "foarte agreabil si profesionist". Valoarea totala a tranzactiei de preluare a centrului comercial Euromall Galati este estimata la 90 de milioane de euro.
Viitoarele mall-uri, la Ploiesti si Craiova
Planurile Euromall nu se rezuma doar la centrele comerciale din Galati si Pitesti, investitorii avand securizate alte doua terenuri - la Ploiesti si la Craiova, unde insa vor decide de-abia anul acesta ce fel de proiecte si de ce dimensiuni vor dezvolta.
"Vom lua o decizie la inceputul acestui an. In niciun caz nu vom renunta la terenuri, dar ne gandim ce dimensiune ar putea avea mall-urile si luam in calcul si posibilitatea de a construi birouri sau un ansamblu rezidential pe aceste loturi.
Lotul din Ploiesti are o suprafata de 6,5 hectare si este in partea de sud-vest a orasului, in timp ce terenul din Craiova se intinde pe 3,5 hectare si este situat in sud-estul orasului, langa Universitate.
Cele doua orase sunt printre cele mai aglomerate din punctul de vedere al anuntarii de proiecte comerciale, jucatori precum portughezii de la Sonae Sierra, nord-irlandezii de la Mivan, britanicii de la Westhill sau, mai nou, Africa Israel anuntandu-si intentia de a dezvolta mall-uri in cel putin unul dintre aceste orase. Pana a lua o decizie in privinta loturilor detinute in Ploiesti si Craiova, managerii Euromall au decis sa reinceapa activitatea si in Bucuresti, cel putin pentru dezvoltarea unui proiect rezidential, in colaborare cu clientul lor "fidel" Immoeast.
"Am ales conceptul, astfel ca blocurile vor avea inaltimi de la doua la 15 etaje, apartamentele urmand a avea vedere fie la lac, fie la gradinile din jurul blocurilor. Terenul are o deschidere de 200 de metri la lacul Sisesti", spune Turgeman despre ansamblul rezidential pe care il dezvolta in Bucuresti si pentru care inca nu a gasit nume.
Stie in schimb ca lucrarile de constructie la ansamblul cu 1.000 de apartamente vor incepe la mijlocul anului acesta, investitia se ridica la circa 120 mil. euro, iar agentul proiectului va fi Colliers International.
Un alt segment al pietei imobiliare a Capitalei pe care Turgeman il vede inca atractiv este cel al spatiilor de birouri, atat pentru alti clienti, cat si pentru un sediu al companiei, tinand cont ca Euromall isi defasoara activitatea intr-un bloc din piata Unirii.
"Ne tenteaza sa construim turnuri de birouri in Bucuresti si chiar analizam cateva oferte de terenuri in zone centrale. Totodata, ne uitam dupa terenuri in zona Unirii si pentru construirea unui sediu al firmei. Am ales sa stam in Piata Unirii din cauza traficului, zona fiind destul de usor de accesat", spune Turgeman.
Un sediu propriu ar putea fi o alegere inspirata, in conditiile in care echipa s-a dublat de la an la an, ajungand in prezent la un numar de 42 de angajati. Piata birourilor este considerata atractiva si pentru orasele mari din provincie, precum Pitesti, Galati sau Craiova, unde ar putea fi incepute proiecte de acest gen. De altfel, reprezentantii companiei au anuntat inca din vara ca primul proiect de birouri al companiei va fi la Pitesti, unde a fost cumparat un teren si realizat un proiect.
Turgeman, care conduce un BMW si sta, de duminica pana joi, cand de regula se afla in Bucuresti, intr-o casa din zona Mihai Eminescu a Capitalei, evita sa vorbeasca despre participatiile sale in proiectele la care lucreaza, rezumandu-se sa spuna ca "este foarte bine motivat" din pozitia de manager pe care o ocupa.
Spune ca se simte bine aici si considera ca Romania a realizat in ultimii doi ani progrese comparative cu cele facute de Cehia sau Polonia in sapte ani, iar aderarea la UE o vede "un deal bun de ambele parti".
Romania, "sexy" pentru dezvoltatorii imobiliari
"Daca intrebi jucatorii straini care intra acum in piata, iti vor spune ca si trebuie neaparat sa o bifeze in portofoliu", il completeaza pe Turgeman partenerul acestuia, Tomer Bahrom. Cu toate acestea, euforia actuala, in care toti dezvoltatorii incearca sa ia pozitii cat mai bune in piata, ar putea sa-si arate in urmatorii ani si efectele negative.
"Sunt orase cu 200.000 de locuitori si patru mall-uri anuntate. As fi surprins ca toate sa aiba succes", se arata sceptic managerul Euromall.
Turgeman se mai vede lucrand pe piata locala cel putin cinci-sase ani, chiar daca firma pe care o conduce si-a extins recent activitatea in Georgia, unde a cumparat cateva loturi de teren.
"Am cumparat doua terenuri in Tbilisi, care este un fel de Bucuresti in urma cu cinci ani, o piata pe care acum incep sa intre mari investitori", apreciaza Bahrom.
Cu toate acestea, activitatea se va concentra pe piata locala, unde un alt segment considerat cu potential de catre oamenii de afaceri israeleni este cel al centrelor comerciale de tip outlet, deocamdata foarte putin dezvoltate in Romania, dar foarte populare in statele din regiune.
Companiile din Israel, alaturi de cele din Spania, sunt printre cei mai activi dezvoltatori imobiliari de pe piata locala, luand in calcul si jucatori precum Globe Trade Center (GTC), care a realizat cladirile de birouri America House si Europe House si are in derulare alte proiecte importante pe toate segmentele pietei imobiliare, Africa Israel, dezvoltatorul Cotroceni Park si unul dintre cei mai activi cumparatori de terenuri sau Plaza Centers, subsidiara a Europe Israel, actionarul majoritar al proiectului Dambovita Center, derulat pe structura Casei Radio din Capitala, si totodata unul dintre cei mai agresivi jucatori de pe piata centrelor comerciale din provincie, unde a anuntat planuri pentru cinci mall-uri.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
