Primul semnal de sprijinire a sectorului de real estate a venit de pe piata americana - acolo de unde au aparut si primele licariri ale crizei financiare globale odata cu prabusirea pietei ipotecare a creditelor subprime.
In toamna anului trecut, fosta administratie republicana de la Casa Alba anunta alocarea a 300 miliarde de dolari (circa 212 miliarde de euro, la cursul din septembrie) pentru sprijinirea a 400.000 de proprietari de locuinte care vor sa-si refinanteze creditele ipotecare contractate.
Programul initial al guvernului american avea insa carente semnificative, conditiile impuse de acesta fiind foarte dificil de acceptat de catre creditori pe fondul declinului accentuat al pietei. Valoarea creditului de refinantare urma sa fie de 90% din pretul la zi al locuintei, restul constituindu-se in pierdere pentru banca. De exemplu, pentru o casa care a fost achizitionata initial pentru 500.000 de dolari si a carei valoare la zi nu depasea 350.000 de dolari, valoarea creditului de refinantare era de 315.000 de dolari, iar banca trebuia sa incaseze pierderi de 185.000 de dolari. Programul a fost modificat in februarie anul acesta de noua administratie de la Washington, dar rezultate concrete intarzie sa apara, in timp ce numarul ipotecilor prescrise creste in continuare.
Varianta europeana. In Europa Occidentala, in special in Marea Britanie si Germania, programele de sustinere a sectorului imobiliar rezidential au aparut, de asemenea, dupa ce guvernele au cheltuit sute de miliarde de lire sterline sau euro pentru a sprijini sau chiar a nationaliza institutiile financiare. Confruntate cu un declin accentuat al pietei imobiliare (care, in cazul Marii Britanii, a reprezentat un adevarat motor de 
crestere economica in ultimii ani), guvernele europene nu au mai putut neglija problemele din acest sector si s-au vazut nevoite sa puna si aici o parte din banii contribuabililor.
crestere economica in ultimii ani), guvernele europene nu au mai putut neglija problemele din acest sector si s-au vazut nevoite sa puna si aici o parte din banii contribuabililor.Astfel de masuri sunt caracteristice aproape in exclusivitate vestului continentului, dar ele ar putea reprezenta un model pentru tarile din fostul bloc comunist care simt din ce in ce mai puternic criza. Intregul continent european se indreapta spre cea mai grava recesiune postbelica, spun economistii. Dar spre deosebire de natiunile bogate din vest, economiile emergente din Europa se afla intr-o pozitie mult mai vulnerabila vizavi de actuala criza date fiind bazele economice si institutionale mai slabe. Piata rezidentiala din regiune da semne de slabiciune pe fondul crizei creditelor si al retragerii investitorilor straini.
Sprijin pentru proprietari. Piata imobiliara britanica nu doar ca si-a oprit ritmul accelerat de crestere din ultimii ani, dar a intrat pe o panta puternic descendenta.
De la inceputul lui 2008 incoace, preturile locuintelor din Londra au inregistrat scaderi de pana la 40%, iar terenurile au pierdut in medie 30 pana la 50% din valoare, se arata intr-un studiu al companiei de consultanta imobiliara Knight Frank. Iar in conditiile in care analistii nu vad o oprire a hemoragiei in viitorul apropiat (in 2009 se asteapta o scadere de 20% a preturilor locuintelor, potrivit datelor Colliers),
guvernul de la Londra a cedat in fata presiunilor creditorilor adoptand un program de sprijinire a acestui sector. Principala doleanta a Consiliului Creditorilor Ipotecari - o organizatie care reuneste banci care detin credite ipotecare in valoare de 1.000 mld. lire sterline - a fost aceea ca statul sa subventioneze noile achizitii de locuinte, finantand alaturi de banci creditele ipotecare.
Creditorii britanici au sustinut ca un plan de sprijinire a pietei imobiliare are capacitatea de a dezgheta piata instumentelor financiare bazate pe ipoteci, instrumente create de banci prin "impachetarea" de credite si care sunt vandute mai departe investitorilor. Aceste tranzactii elibereaza noi rezerve de capital pe piata si permit bancilor sa-si continue operatiunile de creditare. Potrivit planului sprijinit inclusiv de Federatia Britanica a Constructorilor de Locuinte, creditorii puteau transforma in instrumente financiare ipotecile cu grad scazut de risc, instrumente vandute mai departe bancilor si fondurilor de investitii. Riscul foarte scazut implicat de asemenea instrumente face ca acestea sa poata fi folosite drept garantii in schimbul unor imprumuturi obtinute de la banca centrala.
Programul anuntat de guvern s-a dovedit insa diferit de propunerile initiale ale creditorilor, punand accentul pe sprijinirea consumatorilor.
Executivul britanic a alocat in acest sens un miliard de lire sterline, bani destinati celor care cumpara pentru prima oara o locuinta sau celor care risca o prescriere a ipotecii. Peste 300 mil. lire sterline au fost alocate sprijinirii proprietarilor aflati la prima achizitie, in timp ce alte 200 mil. lire vizau 6.000 dintre cei mai vulnerabili proprietari care riscau sa intre in incapacitate de plata. De asemenea, Ministerul Finantelor de la Londra a emis o hotarare prin care excepteaza de la plata taxei de timbru tranzactiile din sectorul rezidential care nu depasesc 175.000 de lire sterline (circa 190.000 de euro). In plus, Banca Angliei a creat premisele unei reveniri rapide a pietei de creditare si implicit a achizitiilor de locuinte, reducand dobanda de politica monetara pana la 0,5%, cel mai scazut nivel din istoria sa de trei secole.
Miliarde pentru companii. In Germania - spre deosebire de Marea Britanie - sectorul de real estate nu a reprezentat niciodata un motor de crestere economica, cea mai mare economie din Europa bazandu-se in principal pe industrie si pe exporturi.
Totusi, traditia subventionarii pietei rezidentiale germane isi are radacinile inca imediat dupa al doilea razboi mondial. Programele de constructie de locuinte subventionate de catre stat din anii '60 si cele privind reabilitarea locuintelor din deceniul urmator au fost continuate odata cu reunificarea tarii in 1989 pentru a contracara dezechilibrul dintre cerere si oferta aparut odata cu integrarea fostei RDG.
Chiar daca piata de real estate nu reprezinta un pilon al economiei germane si prin urmare criza inregistrata la nivel global pe acest sector s-a rasfrant mai putin asupra pietei din aceasta tara, guvernul de la
Berlin nu a ezitat sa intervina in sprijinul bancilor care furnizeaza capitalul necesar tranzactiilor imobiliare. Cea mai importanta miscare in acest sens a fost ajutorul acordat celui mai mare creditor ipotecar al tarii - Hypo Real Estate. Banca a primit peste 90 de miliarde de euro de la executivul german sub forma unor garantii pentru datoriile acumulate, dar in conditiile in care problemele companiei persista analistii se asteapta ca statul german sa faca si ultimul pas in acest caz - nationalizarea. Mai mult, statul german este un actor important pe piata creditelor ipotecare, detinand o retea extinsa de banci regionale.
Berlin nu a ezitat sa intervina in sprijinul bancilor care furnizeaza capitalul necesar tranzactiilor imobiliare. Cea mai importanta miscare in acest sens a fost ajutorul acordat celui mai mare creditor ipotecar al tarii - Hypo Real Estate. Banca a primit peste 90 de miliarde de euro de la executivul german sub forma unor garantii pentru datoriile acumulate, dar in conditiile in care problemele companiei persista analistii se asteapta ca statul german sa faca si ultimul pas in acest caz - nationalizarea. Mai mult, statul german este un actor important pe piata creditelor ipotecare, detinand o retea extinsa de banci regionale.In contrast cu situatia din Germania, piata imobiliara spaniola a reprezentat in ultimii ani un adevarat punct de sprijin pentru economia iberica. La nivelul anului trecut, datele oficiale aratau ca acest sector contribuie cu 30% la Produsul Intern Brut al tarii. In aceasta situatie, guvernul premierului socialist Jose Luis Rodriguez Zapatero a anuntat, odata cu intensificarea crizei financiare la finalul anului trecut, un plan de sprijinire a pietei imobiliare in valoare de trei miliarde de euro. Spre deosebire de Marea Britanie, unde s-a pus accentul pe sprijinirea proprietarilor de locuinte, oficialii spanioli au preferat sa puna cea mai mare parte a banilor la dispozitia dezvoltatorilor imobiliari si a companiilor de constructii.
Banii de la stat au fost destinati sprijinirii angajamentelor financiare ale dezvoltatorilor imobiliari daca acestia acceptau sa inchirieze locuintele nevandute. Programul guvernului de la Madrid survine in conditiile in care criza de pe piata imobiliara si cea a constructiilor este principala cauza a turbulentelor cu care se confrunta economia spaniola, care a fost aruncata in prima recesiune dupa 15 ani de crestere sustinuta.
O noua criza subprime? Criza financiara a inabusit sperantele est-europenilor de a ajunge rapid la prosperitate, dupa ce statele din fostul bloc comunist au inregistrat, in ultimul deceniu, o crestere economica spectaculoasa datorita creditelor externe si investitiilor straine. Dar ceea ce a parut in ultimii ani o cale usoara de dezvoltare s-ar putea dovedi acum o adevarata povara atat pentru bancile occidentale puternic expuse in regiune, cat si pentru consumatorii care s-au imprumutat masiv in valuta, iar acum simt din ce in ce mai apasat presiunea generata de declinul monedelor locale.
In Ucraina, de exemplu, 70% din creditele contractate de persoanele fizice sunt in moneda straina, in principal dolari, potrivit datelor bancii de investitii Renaissance Capital.
Iar in conditiile in care grivna s-a depreciat cu 43% in fata monedei americane in ultimele sase luni, zeci de mii de consumatori risca sa intre in incapacitate de plata anul acesta. Analistii Dragon Capital, o banca de investitii din Kiev, estimeaza ca in 2009 numarul creditelor neperformante de pe piata ucraineana ar putea ajunge la 25% din totalul imprumuturilor, ceea ce pune o presiune uriasa asupra pietei imobiliare aflate deja in deriva. Locuintele intrate in posesia creditorilor ar putea dezechilibra si mai mult balanta dintre cerere si oferta tragand in jos preturile.
Europa de Est pare sa se indrepte spre o criza similara turbulentelor subprime de pe piata americana, dar deocamdata guvernele din regiune nu dau semne ca ar incerca o sprijinire a pietei rezidentiale.
Incercari timide au avut loc in Slovacia si Polonia. In Slovacia - membra a zonei euro, asadar neafectata de riscurile fluctuatiilor valutare - autoritatile au creat un program prin care ofera locuinte celor care sunt subiectul exproprierilor pentru extinderea infrastructurii. In acelasi timp, in Polonia au existat o serie de tentative de sprijinire a dezvoltatorilor imobiliari, fara a se vehicula insa o suma exacta si fara a se crea un program coerent.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
