Companiile rivale par a fi de acord cu acest punct de vedere, mentionand ca cea mai dificila perioada din punctul de vedere al cererii a fost reprezentata de lunile aprilie si mai. "Nu am sesizat un declin in ianuarie si februarie, dar in aprilie si mai, cererea s-a prabusit cu 20% fata de perioada similara a anului trecut", spune Ondrej Such, purtatorul de cuvant al dezvoltatorului Skanska.
Dar acest declin nu a afectat intreaga piata rezidentiala din Cehia. Dezvoltatorii estimeaza ca cererea de pe piata din Praga a inregistrat cea mai rapida scadere. Si asta in conditiile in care capitala ceha concentreaza cea mai mare parte din operatiunile lor. Pe de alta parte insa cererea continua sa creasca, desi lent, in orase precum Ostrava, Hradec Kralove si Beroun.
In perioada verii, cererea de locuinte va continua sa inregistreze un declin accentuat, spun analistii imobiliari cehi, care previzioneaza o revenire a pietei incepand din toamna viitoare.
Totusi, scaderea cererii nu este deloc o surpriza. La inceputul anului, atat dezvoltatorii, cat si agentii imobiliari au anticipat aceasta situatie, sustinand ca mare parte din cei care isi doreau sa achizitioneze o locuinta, au facut acest lucru inainte de sfarsitul lui 2007. Si asta in conditiile in care reglementarile privind taxa pe valoarea adaugata perceputa in cazul achizitionarii unei locuinte
s-au modificat incepand de anul acesta, majorand costurile implicate de o asemenea tranzactie.
In acelasi timp, dezvoltatorii spun ca exista un stoc important de locuinte nevandute, ceea ce va determina o scadere a ritmului de constructie. "Ma astept ca locuintele nou construite sa coboare cu 10-15% anul acesta", a declarat Pavel Velebil de la Tide Reality. In 2007, dezvoltatorii au construit, in capitala Cehiei, 42.000 de locuinte, potrivit datelor Institutului National de Statistica. Scaderea inregistrata anul acesta este ilustrata si de datele Ministerului pentru Dezvoltare Regionala, care arata ca bancile de pe piata din Cehia au acordat in primul trimestru al anului 14.597 de credite ipotecare, avand o valoare toatala de 25,8 mld. coroane cehe (circa 1 mld. euro), in scadere cu 8,5% fata de perioada similara din 2007. Este de asteptat ca datele aferente celui de-al doilea trimestru sa inregistreze un declin si mai puternic.
O piata matura
In 1993, americanul Edward Barner s-a mutat din Los Angeles in Praga, iar din acel moment el a achizitionat si vandut peste 20 de apartamente, profiturile inregistrate in urma acestor operatiuni fiind substantiale, relateaza The New York Times. Acum insa, Barner detine "numai" doua apartamente, iar in ciuda faptului ca locuieste intr-unul dintre acestea, el intentioneaza sa le vanda pe amandoua. Si asta in conditiile in care - la fel ca multi observatori - acesta considera ca explozia pietei imobi-liare din Cehia, care a urmat prabusirii comunismului, se apropie de final.
"In acest moment, profiturile investitorilor imobiliari nu depasesc 5% din valoarea investitiei initiale", spune agentul imobiliar John Breaux, mentionand ca "in urma cu doar cativa ani, profiturile depaseau nivelul de 8%".
Si asta in conditiile in care multi analisti par a fi de acord cu afirmatia potrivit careia piata imobiliara din Praga a incetat sa mai fie o piata speculativa, maturizandu-se. Cu toate acestea, analistii imobiliari vad si partea plina a paharului. "Chiar daca investitorii obtin profituri mai mici, aceasta situatie implica mult mai putine
riscuri decat in trecut", considera Alise Crossick, cofondatorul Ready2Invest. Investitorii, spune insa aceasta, gasesc pietele mature mult mai putin atractive decat pe cele emergente, cum sunt majoritatea capitalelor est-europene.
Investitiile pe piata rezidentiala din Praga nu mai ofera asadar perspective uriase, iar in momentul in care trebuie sa vanda investitorii straini nu se vor intoarce, aproape cu siguranta, cu o gramada de bani acasa. Totusi, nici cu mainile goale nu vor ramane. Aceeasi situatie este valabila si pentru piata chiriilor, unde, potrivit statisticilor oficiale, numai in perioada 1998-2004 preturile au coborat cu 50%.
Exista totusi o oaza de stabilitate in ceea ce priveste piata apartamentelor de lux din Praga, unde chiriile ajung pana la 500 de coroane cehe (circa 20 de euro) pe metrul patrat. Iar data fiind cererea relativ puternica pentru astfel de spatii, analistii nu prevad o scadere a preturilor in viitorul apropiat.
Indicatorii economici pun frana pietei rezidentiale
Executivul de la Praga a introdus in ianuarie 2008 un nou sistem de impozitare, masura care s-a rasfrant negativ asupra pietei rezidentiale printr-o majorare a TVA perceputa in cazul tranzactiilor imobiliare, ceea ce a condus la o incetinire a cererii, potrivit unui studiu al Jones Lang LaSalle.
Ca urmare a asteptarilor privind modificarea sistemului fiscal, nivelul inflatiei a inceput sa urce inca de la sfarsitul anului trecut, in noiembrie ajungand la nivelul de 5%. Iar odata cu implementarea noului sistem fiscal, luna ianuarie a inregistrat cel mai ridicat nivel al inflatiei din ultimul deceniu - 7,5%.
Totusi, in ciuda presiunilor inflationiste, produsul intern brut al tarii a inregistrat o crestere solida de peste 6%. In acelasi timp, moneda nationala a continuat sa se aprecieze atat in fata euro, cat si a dolarului american.
Rata scazuta a somajului pune presiune asupra salariilor, iar costurile ridicate cu forta de munca inregistrate pe piata din Praga ii determina pe investitori sa se orienteze spre alte locatii din interiorul tarii - situatie confirmata de cresterea inregistrata de piata imobiliara, inclusiv cea rezidentiala, in orase precum Brno sau Ostrava, se mai arata in raportul analistilor Jones Lang LaSalle.
Declinul vine dupa o explozie a pietei
Incepand cu sfarsitul anilor '90 pretul locuintelor din statele central si est-europene au inregistrat cresteri record, fiind impulsionate de ritmurile alerte de crestere economica. Preturile din regiune au urcat, in aceasta perioada, cu 100%, iar in cazul capitalelor majorarile au ajuns pana la 300%, se arata in studiul "Residential Markets in Central European Capitals", realizat de compania de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.
Preturile ridicate au fost determinate, in buna masura, de cererea mare venita din partea consumatorilor interni, impulsionati de cresterea salariilor, dar si de relaxarea conditiilor de creditare. Aceasta a insemnat pentru multi dintre consumatori posibilitatea de a obtine finantare pentru achizitionarea unei locuinte.
In acelasi timp, proiectele de dezvoltare imobiliara erau limitate, iar cererea depasea semnificativ oferta, contribuind si mai mult la cresterea preturilor. Pe de alta parte preturile erau impinse in sus de investitiile speculative, o mare parte din acestea fiind constituite de capitalul strain patruns pe pietele din regiune. Aceste investitii au fost temperate insa, odata cu intrarea in UE a statelor din fostul bloc comunist, in 2004 si 2007. Capitalele statelor din regiune ofera inca o perspectiva relativ buna investitorilor imobiliari, consi-dera analistii, insa acestea sunt concurate puternic de orasele secundare, mai ales in tarile unde distanta dintre prima si a doua categorie este relativ mica. Acesta este si cazul Cehiei, unde o serie de orase au o marime relativ apropiata de cea a capitalei Praga, avand capacitatea de a atrage investitorii in dauna acesteia din urma.
Cresteri pe celelalte segmente ale pietei imobiliare
In 2007, piata imobiliara din Cehia a inregistrat un nivel record al investitiilor, acestea ajungand la 2,6 mld. euro. Piata rezidentiala a beneficiat insa foarte putin de aceste investitii, in conditiile in care 55% din volumul total a mers spre segmentul spatiilor de birouri, 31% spre piata de retail, iar 2,1% spre cea a spatiilor industriale, potrivit datelor analistilor Jones Lang LaSalle.
Aceasta situatie face ca si celelalte segmente ale pietei imobiliare din Praga sa-si continue expansiunea. Anul trecut, stocul de spatii de biroruri de pe piata din Praga a urcat peste nivelul de 2 milioane de metri patrati, potrivit analistilor Jones Lang LaSalle. In acelasi timp inca 280.000 de metri patrati sunt asteptati sa fie finalizati in 2008, printre aceste spatii numarandu-se proiectul City Tower, cu o suprafata totala de 42.000 de metri patrati si Kavci Hory Park, de 36.550 de metri patrati.
In 2007, chiriile din segmentul spatiilor de birouri au ramas la un nivel relativ stabil, pe segmentul birourilor din categoria A fiind inregistrate niveluri cuprinse intre 19 si 21 de euro. Chiriile in spatiile situate in afara centrului orasului variaza intre 14,7 si 5,5 euro pe metrul patrat. Mai mult, analistii se asteapta, in perioada urmatoare, la o crestere a chiriilor pentru spatii de birouri, ca urmare a deprecierii monedei unice in fata coroanei cehi si a majorarii costurilor din segmentul de constructii.
In acelasi timp, piata de retail a ramas un segment activ, in 2007 spatiile de acest gen inregsitrand o crestere de 50.000 de metri patrati, pana la un total de 700.000 de metri patrati. Cererea pentru spatii de retail a ramas, de asemenea, la un nivel ridicat, chiriile ajungand pana la 90 de euro pe metrul patrat.
Pentru a doua parte a acestui an este programata finalizarea a doua proiecte majore derulate pe segmentul de retail din capitala ceha: Arkady Pankrac, cu o suprafata de 40.000 de metri patrati si Galerie Moda, un spatiu de 30.000 de metri patrati.
Tot pentru 2008 sunt programate pentru deschidere mai multe parcuri de retail.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
