Intre 2004 si 2007 volumul investitiilor straine de pe piata ucraineana a urcat, in medie, cu 52%, ajungand de la 1,38 miliarde de euro la 7,22 miliarde de euro, potrivit statisticilor Institutului International pentru Studii Economice de la Viena. Cresterea record indica, de fapt, o noua tendinta generala in ceea ce priveste investitiile straine, si anume migratia investitorilor dinspre tarile emergente ale Europei Centrale spre estul continentului si Balcani.
Situatia devine si mai evidenta daca privim statisticile care indica o curba descendenta a ritmului de crestere a investitiilor straine in tarile central europene, in Polonia, de exemplu, ritmul de crestere inregistrat in aceeasi perioada fiind de doar 7%, comparativ cu o crestere de la 6,37 miliarde de euro la 10,45 miliarde de euro in intervalul 2001-2004.
Urmand exemplul statelor din Europa Centrala - de unde a atras, de fapt, investitorii - Ucraina inregistreaza o tendinta ascendenta a investitiilor pe piata imobiliara, care ofera perspective impresionante pe termen lung, perspective sustinute si de o relativa stabilitate economica si - pana nu demult - politica, destramata insa de conflictul izbucnit intre presedintele Victor Iuscenko si formatiunea politica a premierului Iulia Timosenko.
In acest moment piata imobiliara ucraineana se afla intr-un stadiu incipient in majoritatea zonelor tarii, ceea ce ofera investitorilor posibilitatea de a obtine profit mai degraba din chirii decat din majorarea valorii capitalului. Si asta in situatia in care puterea de cumparare a consumatorilor ucraineni ramane relativ scazuta.
Kievul, principala tinta a investitorilor
O situatie radical diferita de restul tarii se inregistreaza insa in Kiev, unde investitorii simt deja beneficiile cresterii economice. In ultimii cinci ani, Kievul a avut o ascensiune economica brusca, generata de privatizarea multora dintre ansamblurile rezidentiale si a spatiilor comerciale detinute de catre stat, ceea ce a oferit investitorilor noi perspective.
Cresterea economica inregistrata anul trecut s-a tradus si intr-un avans puternic al pietei imobiliare ucrainene. Situatia s-a schimbat insa in prima parte a lui 2008, cand principala preocupare a investitorilor a devenit criza pietei de creditare si reevaluarea monedelor nationale, ceea ce a dus la o escaladare a temerilor legate de piata imobiliara din regiune, arata un studiu al Colliers International. Insa, in timp ce multi dintre investitorii straini au luat o pauza pentru a-si reconsidera pozitiile, unii dintre ei au beneficiat de aceasta perioada pentru a incheia tranzactiile cu care erau familiarizati. In primele sase luni, piata ucraineana a urmat trendul ascendent inregistrat in perioada similara din 2007, dar ratele de crestere au fost mai moderate.
Coruptia, lipsa reglementarilor, a controlului si a respectului pentru drepturile individuale, precum si un cadru legal nesigur in ceea ce priveste proprietatea personala fac insa ca o investitie pe piata imobiliara ucraineana sa nu fie cu siguranta una facila, spun analistii Amberland. Toate aceste probleme provin insa din statutul de piata emergenta si sunt de multe ori trecute cu vederea de investitorii care tind sa vada partea plina a paharului - uriasul potential de crestere si profitabilitatea oferite de aceste piete.
Probleme cu finantarea
Turbulentele de pe pietele financiare internationale au fost resimtite puternic in Ucraina, unde multe dintre fondurile imobiliare care urmau sa fie listate pe bursa in prima parte a anului au decis sa amane aceasta operatiune.
In acelasi timp, bancile si-au revizuit termenii de creditare, majorand dobanzile din segmentul premium cu 2-3% comparativ cu nivelul inregistrat in 2007. Totusi, o parte a bancilor straine prezente pe piata ucraineana si-au aratat disponibilitatea de a finanta investitiile de pe piata imobiliara locala.
In timp ce numarul total al tranzactiilor efectuate in primul semestru al anului este comparabil cu cel inregistrat in primele sase luni din 2007, valoarea estimata a acestora a coborat semnificativ - de la 300 de milioane de dolari (212 milioane de euro) in 2007 la 200 de milioane de dolari (141 milioane de euro) anul acesta, arata un studiu al Colliers International.
Declinul este explicat de incertitudinile generate de declansarea crizei pietei de creditare, care au determinat multi dintre investitorii straini sa-si amane planurile de achizitii.
In acelasi timp, un alt motiv ar putea fi reprezentat de lipsa unor proiecte imobiliare de mari dimensiuni si cu o calitate sporita, care sa poata fi achizitionate. Rezolvarea treptata a problemelor privind credibilitatea si relaxarea conditiilor de creditare de catre bancile straine prezente pe piata locala creeaza insa perspective in ceea ce priveste interesul atat al investitorilor locali, cat si al celor straini, apreciaza analistii Colliers.
Nivel scazut al tranzactiilor
Majoritatea tranzactiilor efectuate in primele sase luni au fost efectuate pe criterii de familiarizare a investitorilor cu proiectele implicate in aceste operatiuni. Hotelul Heliopark din Kiev, de exemplu, a fost achizitionat in primul trimestru al anului de catre Sosnovaya Roscha, dupa ce compania operase ansamblul respectiv timp de cativa ani. Asemenea criterii au predominat si in cazul achizitionarii de catre un investitor a parcului industrial East Gate Logistic.
In acelasi timp, pe segmentul spatiilor de birouri nu a fost inregistrata nicio tranzactie. Si asta in conditiile in care, de obicei, cea mai mare cerere vine din acest segment, considerat ca fiind cel mai putin riscant. Cele doua tranzactii din segmentul de retail inregistrate pe piata din Kiev - care au implicat proiectele Aladdin Shopping Center si Alta-Center - indica insa o crestere a gradului de incredre al investitorilor si dorinta acestora de a-si difersifica portofoliul. Oferta scazuta de proiecte imobiliare de calitate este cel mai important indicator al faptului ca piata ucraineana de profil mai are mult pana sa atinga maturitatea, considera analistii Colliers.
Chiar daca investitorii asteapta relativ mult pana la aparitia unei oportunitati de a achizitiona proprietati de calitate, analistii estimeaza ca pe termen mediu situatia se va schimba radical, iar oferta se va imbunatati semnificativ. La nivelul intregii tari, se estimeaza ca in a doua parte a anului vor fi finalizate sapte proiecte de birouri, cu o suprafata totala de aproape 60.000 de metri patrati. Dintre acestea, cele mai importante proiecte sunt Rostok City, cu o suprafata de 13.000 de metri patrati si Mikom Palace, cu o suprafata de 9.000 de metri patrati. Kievul, cel mai mare si mai dezvoltat oras al tarii, tinde sa depaseasca semnificativ, din punctul de vedere al investitiilor straine, restul tarii. Piata imobiliara din capitala isi continua dezvoltarea din ultimii ani, iar cererea nesatisfacuta de-a lungul tuturor sectoarelor de profil creeaza premisele continuarii acestei expansiuni, apreciaza analistii Jones Lang LaSalle. Mai mult, Kievul se afla acum in vizorul multor companii straine care incearca sa-si dezvolte operatiunile in regiune.
Revigorata de asa-numita Revolutie Portocalie din 2004 si de schimbarile politice ce au avut loc la nivelul anului 2005, piata imobiliara din Kiev si-a inceput, in aceeasi perioada, ascensiunea. Situatia actuala a pietei imobiliare din Kiev indica anumite paralele cu Moscova, insa este de asteptat ca aceasta sa evolueze in continuare spre modelul creat odata cu dezvoltarea pietelor de profil din celelalte capitale central si est-europene. In termeni de calitate a proiectelor, piata imobiliara din Kiev prezinta trasaturi similare celei din Sankt Petersburg, oras modelat la randul sau dupa Moscova. In acelasi timp, ca urmare a proximitatii fata Uniunea Europeana, Kievul nu a putut evita imprumutarea unor caracteristici specifice centrului continentului. Unii analisti compara chiar Kievul cu Varsovia din urma cu zece ani - o piata care, de altfel, s-a dezvoltat rapid si care se apropie de nivelurile inregistrate in Vest.
Cu un nivel al stocului de investitii straine directe de 2,7 miliarde de dolari la nivelul anului 2004, capitala ucraineana contribuie cu 20% la produsul intern brut al tarii si atrage 30% din totalul investitiilor straine. Si asta in conditiile in care populatia Kievului nu depaseste 5,6% din totalul populatiei fostei republici sovietice.
Forma urbana monocentrica a Kievului, o mostenire a perioadei comuniste, a incurajat tendinta ca mare parte a proiectelor imobiliare sa se dezvolte in centrul orasului. Acum insa se creeaza premisele unei dezvoltarii a zonelor periferice, ca urmare aglomerarii din ce in ce mai vizibile din centru.
- Legata de Rusia
Economia ucraineana s-a dovedit in ultimul timp extrem de imprevizibila. Dupa o incetinire a ritmului de crestere in 2005, aceasta pare sa incerce o revenire, fiind asteptata o imbunatatire semnificativa pe termen mediu. Pe termen lung previziunile raman, de asemenea, pozitive. Previziunile de crestere economica pentru anul in curs raman la unul dintre cele mai ridicate niveluri din Europa - peste 5%.
Desi independenta din punct de vedere politic, economia Ucrainei ramane strans ancorata de evenimentele din Rusia. Iar cel mai recent exemplu este reprezentat de prabusirea drastica a bursei ucrainene ca urmare a unei miscari similare a principalului indice al pietei de capital din Rusia. Incertitudinile geopolitice generate de conflictul ruso-georgian au generat un val de panica in randul investitorilor straini, care au ales sa-si retraga banii din regiune. Situatia este insa una provizorie, iar autoritatile estimeaza ca odata cu o calmare a tensiunilor investitorii nu vor mai avea niciun motiv sa evite aceste piete.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
