Ce se va intampla peste 10-20 de ani cu blocurile construite in perioada comunismului, care deja au o vechime de 30 de ani sau chiar mai mult? Aceasta este una din intrebarile la care cauta raspuns managerul Cascade Group, un olandez de 44 de ani, nascut in apropiere de Amsterdam, care lucreaza in Bucuresti si traieste la Istanbul.
"Daca trasam o linie orizontala prin centrul Bucurestiului si ne uitam la blocurile din partea de sud a liniei, vom observa ca stocul rezidential are o vechime considerabila si, nu peste mult timp, lucrurile vor trebui sa se schimbe. Developerii vor trebui sa regenereze cartiere intregi. Problema va fi nu doar una imobiliara, ci, mai ales, sociala. In aceste conditii, piata rezidentiala a Capitalei se va stabiliza doar peste 20-30 de ani", apreciaza Van Breemen.
Cascade Group este cunoscut pe piata locala pentru dezvoltarea cladirii de birouri Cascades Business Center, situata pe strada Buzesti, din apropierea Pietei Victoriei, proiect vandut in urma cu doi ani catre fondul britanic de investitii Fabian Romania Property, in cadrul unei tranzactii de peste 12 milioane de euro. Cascade Group este o subsidiara a companiei East and Central European Venture Capital, inregistrata in Olanda, cu experienta atat pe segmentul dezvoltarilor comerciale, cat si in sectorul rezidential. Compania este prezenta pe piata locala din 1998 si are intr-o faza incipienta de dezvoltare inclusiv un proiect rezidential de mari dimensiuni, in partea de sud a orasului.
"Am cumparat in urma cu un an si jumatate un teren de 30 de hectare in sudul Bucurestiului, in interiorul orasului. Nu am definitivat pana in momentul de fata proiectul, dar cu siguranta va fi alcatuit in mare parte din spatii rezidentiale, precum si spatii de retail, tinand cont de dimensiunea terenului. In ultima perioada ne-am concentrat pe proiectul de birouri, la care am lucrat aproape doi ani doar la finalizarea designului si a aspectelor tehnice", a precizat managerul Cascade.
"Turn verde" de 19 etaje in zona Barbu Vacarescu
Compania are in derulare un proiect de birouri de mari dimensiuni, Euro Tower, la intersectia strazii Barbu Vacarescu cu bulevardul Lacul Tei, in nordul Bucurestiului. Imobilul, cu o structura formata din cinci etaje subterane, parter si 19 etaje la suprafata, incluzand etajul tehnic, va cuprinde spatii de birouri de clasa A cu o suprafata de aproximativ 18.000 de metri patrati, fiind unul dintre cele mai importante proiecte din zona. Cu o inaltime de 80 de metri, Euro Tower va fi una dintre cele mai inalte cladiri din Bucuresti.
Proiectul este detinut, in proportie de 40%, de un alt fond listat la bursa de la Londra - European Convergence Development Company (ECDC), controlat de Charlemagne Capital. Compania britanica are in administrare un alt fond britanic - European Convergence Property Company, care a renuntat de curand la cele trei cladiri de birouri pe care le detinea pe piata locala - Millennium Business Centre, PGV Tower si Construdava I, pentru a se concentra pe proiectele de dezvoltare.
"Intelegerea cu cei de la ECDC am semnat-o in 16 aprilie, dar tranzactia a fost inchisa cu circa o luna in urma, odata cu inceperea constructiei. Am hotarat ca vom vinde impreuna cladirea, cel tarziu la finalizarea proiectului. Nu excludem sa vindem si mai repede, dar nu inainte de a incepe inchirierile, din considerente legate de pret", a precizat Van Breemen.
Cascade a avut discutii cu mai multi investitori pentru preluarea unei cote din cadrul acestui proiect, inca din faze incipiente de dezvoltare. Van Breemen a afirmat ca pe lista companiilor cu care ar fi putut intra in parteneriat pentru Euro Tower s-a aflat inclusiv Fabian, insa britanicii erau foarte concentrati in perioada respectiva pe operatiunea de listare la bursa AIM de la Londra. "Erau foarte greu de gasit si la telefon", a mentionat olandezul.
Investitia in proiectul Euro Tower este estimata la 60 de milioane de euro, circa jumatate din valoarea proiectului fiind finantata dintr-un credit de la Banca Romaneasca. In aceste conditii, cel de-al doilea proiect al companiei implica o investitie de 10 ori mai mare comparativ cu Cascades Business Center, in care au fost investiti aproximativ sase milioane de euro.
"Este usor de facut o cladire de 5-6 etaje. Mult mai greu este de realizat un asemenea proiect, mai ales pe o piata precum cea din Bucuresti. De doi ani ne concentram pe acest proiect si acum toate detaliile sunt puse la punct, astfel ca am inceput lucrarile. Avem o abordare diferita fata de alti dezvoltatori", apreciaza Van Breemen.
Comparativ cu perioada in care lucra la realizarea proiectului de pe strada Buzesti, managerul Cascades estimeaza ca principalele modificari din piata sunt legate de costurile constructiei, pretentiile chiriasiilor si ratele de capitalizare. Astfel, constructiile sunt estimate cu 60% mai mari decat in urma cu cinci ani, atat din cauza situatiei internationale, cat si a deficitului de forta de lucru specializata in domeniu. Pe de alta parte, si randamentele au scazut extrem de mult fata de perioada de dezvoltare a Cascades. "La momentul finalizarii estimam un randament al investitiei de 6%, care sa ne aduca pe proiect un pret de aproximativ 80 de milioane de euro", a preciazat Van Breemen.
Acesta considera ca sofisticarea chiriasilor este un lucru pozitiv deoarece o serie de dezvoltatori tind sa livreze cladiri sub un anumit standard care ar trebui sa fie prezent in piata. Euro Tower este anuntat drept primul proiect de birouri "verde" din Capitala, ceea ce inseamna ca dezvoltatorii sunt interesati nu doar de aspecte precum spatiile verzi din jurul si de pe acoperisul imobilului, dar si de orice alti factori care pot duce la economisirea
de energie.
Facturi la energie mai mici cu 20-25% pentru chiriasi
"Din statistici reiese ca 40% din electricitate este folosita de catre cladiri. Euro Tower va cuprinde spatii verzi in jurul cladirii, dar si pe acoperis, care va fi o zona de relaxare pentru angajati. Vom incuraja mersul pe bicicleta prin cumpararea a 50 de unitati pe care le vom distribui angajatilor printr-o metoda pe care o vom stabili ulterior. Totodata, lifturile vor fi plasate in centrul imobilului, astfel ca niciun birou nu va fi situat la o distanta mai mare de opt metri de geam, pentru a avea acces la lumina naturala, dupa cum prevad si normele europene", spune Van Breemen.
Managerul Cascade estimeaza ca sistemul inteligent de electricitate folosit in cladire, care va permite fiecarui angajat sa foloseasca atata energie cata are nevoie, va reduce cu circa 100.000 de euro pe an costurile chiriasilor cu administrarea cladirii, printr-o reducere cu 20-25% a facturii la electricitate.
Cladirea este plasata la aproximativ 400 de metri de statia de metrou Stefan cel Mare, astfel ca dezvoltatorii isi propun sa convinga un numar important din angajati sa utilizeze transportul in comun in detrimentul masinilor personale.
"Barbu Vacarescu va deveni o zona importanta pe segmentul spatiilor de birouri, cum s-a intamplat pe rand cu Calea Victoriei sau cu Piata Victoriei. Zona va avea in viitor acces facil la autostrada spre Brasov, astfel ca in 3-5 ani am putea ajunge la Otopeni fara a mai trece prin Baneasa. Numarul masinilor este in continua crestere, iar capacitatea drumurilor este limitata", spune Van Breemen, care considera ca multe zone din Capitala sunt sugrumate de dezvoltari fara a avea suportul infrastructurii. Pentru proiectul Euro Tower dezvoltatorii nu au desemnat un antreprenor general, acest rol urmand a fi preluat de firma britanica Bovis Land Lease, care este desemnata drept construction manager. "La acest proiect am putea lucra cu aproximativ 50 de firme de constructii. Singurul contract semnat pana acum a fost cu Foretis, care se vor ocupa de fundatie si parcarile amenajate in cele cinci etaje subterane", a precizat Van Breemen.
"Bucurestiul a dormit aproape 30 de ani"
Proiectul Euro Tower va fi ridicat pe un teren de 2.000 de metri patrati, cumparat in urma cu mai bine de trei ani. Amprenta la sol va ocupa circa o treime din teren, pe restul lotului urmand a fi amenajate spatii verzi.
Consultanta legala pentru acest proiect este asigurata de casa de avocatura Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen, in timp ce de aspectele financiare se ocupa Price Waterhouse Coopers. Un alt contract semnat de Cascade este cel cu WSP Group, care se va ocupa de consultanta tehnica. Designul proiectului a fost realizat de arhitectul Dorin Stefan. "Vrem sa facem putine proiecte, dar foarte interesante, centrale, cu o buna vizibilitate si cu elemente de design deosebit. Sunt atat de multe de facut in Bucuresti incat nu are sens sa ne uitam si la alte orase. Orasul a dormit timp de aproape 30 de ani", spune Van Breemen. El apreciaza ca in urmatorii 3-5 ani va creste riscul de supraincalzire pe segmentul spatiilor de birouri, ceea ce se va traduce intr-o crestere a ratelor de neocupare. Totodata, in decurs de 3-4 ani, dupa finalizarea expansiunii retelelor de hipermarketuri, care vor acoperi toate zonele, am putea asista la o stabilizare a pietei si pe acest segment. Segmentul rezidential este vazut drept motorul pietei imobiliare pentru o perioada indelungata.
"Principalele probleme cu care se confrunta piata imobiliara sunt legate de disponibilitatea terenurilor si obtinerea autorizatiilor, precum si de gasirea si pastrarea angajatilor. Restul problemelor pot fi administrate", spune reprezentantul Cascade, care conduce o echipa formata din opt oameni, o buna parte din sarcini fiind externalizate.
Cascade Group este unul dintre putinii jucatori olandezi prezenti pe piata locala, unde de curand si-a anuntat intrarea si divizia imobiliara a grupului financiar olandez ING.
Proiectele Cascade Group din Bucuresti
Compania este o subsidiara a companiei East and Central European Venture Capital, inregistrata in Olanda, fiind prezenta pe piata locala din 1998.
Cladirea de birouri Cascades Business Center, situata pe strada Buzesti, din apropierea Pietei Victoriei, a fost primul proiect din Romania al companiei.
Cascades Business Center a fost vanduta in urma cu doi ani catre fondul britanic de investitii Fabian Romania Property, in cadrul unei tranzactii de peste 12 milioane de euro.
Cel mai important proiect al companiei, Euro Tower, este derulat la intersectia strazii Barbu Vacarescu cu bulevardul Lacul Tei, in nordul Bucurestiului. Imobilul are o structura formata din cinci etaje subterane, parter si 19 etaje la suprafata, si implica o investitie de 60 de milioane de euro.
Proiectul este dezvoltat in parteneriat cu fondul britanic European Convergence Development Company, care detine o participatie de 40%.
Compania detine un teren de 30 de hectare in sudul Bucurestiului, pe care va dezvolta un proiect format din spatii rezidentiale si de retail.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
