Ţările din estul continentului au beneficiat în anii de creştereeconomică de fluxuri de capital în valoare de zeci de miliarde deeuro, care au alimentat piaţa imobiliară din regiune şi aumultiplicat numărul spaţiilor comerciale, industriale şi de birouriconstruite, generând în acelaşi timp şi o explozie apreţurilor.
La sfârşitul lui 2008, când criza economică mondială a lovitregiunea, investitorii străini au luat însă o pauză, dar acum începsă îşi canalizeze din nou banii către Europa Centrală şi de Estdeoarece se aşteaptă ca preţurile să urce pe fondul reveniriicererii din partea companiilor care vor să îşi relocheze aicioperaţiunile.
Investitorii care au participat la un studiu publicat înoctombrie de compania de consultanţă imobiliară ColliersInternational au spus că intenţionează să-şi crească sau cel puţinsă-şi menţină portofoliile imobiliare din ţările est-europene înurmătorul an, ţinta preferată a acestora fiind piaţa de birouri dinVarşovia. De asemenea, ţări precum Cehia, România, Rusia sauUcraina au reintrat în atenţia investitorilor, aceştia căutândoportunităţi pe segmentul spaţiilor de birouri şi cel al spaţiilorcomerciale.
Capitalele din Europa de Est trebuie însă să lupte pentru baniiinvestitorilor străini cu regiuni emergente din Asia de Sud-Est sauAmerica Latină, dar şi cu metropole dezvoltate, precum Londra,Chicago, Singapore sau Hong Kong.
Potrivit studiului Colliers, 78% dintre investitorii chestionaţiau spus că intenţionează să-şi extindă portofoliile de activeimobiliare în Europa Centrală şi de Est, în timp ce doar 9% ar vreasă-şi reducă expunerea în regiune în perioada următoare. Înparalel, 13% dintre repondenţi spun că în prezent caută soluţii derebalansare a portofoliului.
Studiul intitulat Global Property Clock este de fapt uninstrument folosit pentru a indica starea la un moment dat apieţelor imobiliare. Potrivit acestuia, Europa de Est se află îndreptul orei 8, adică la începutul stadiului de redresare. GlobalProperty Clock transpune de fapt ciclurile pieţei pe cadranul unuiceas, unde ora 12 indică o piaţă aflată la potenţialul maxim, întimp ce ora şase indică o piaţă care şi-a atins minimul.
Polonia conduce. Polonia a reintrat, de fapt, în atenţiainvestitorilor străini încă de la sfârşitul anului trecut, pemăsură ce a devenit tot mai clar că ţara va reuşi să eviterecesiunea economică, în pofida declinului înregistrat în toatecelelalte ţări membre ale Uniunii Europene.
Economia poloneză a avansat cu 1,7% în 2009, în timp ce întrimestrul doi din 2010 creşterea Produsului Intern Brut (PIB) afost de 3,5%.
Investitorii se orientează acum spre piaţa de birouri dinVarşovia, unde stocul de spaţii moderne ajunge la circa 3,38milioane de metri pătraţi, în timp ce clădiri cu o suprafaţă totalăde peste 121.000 de metri pătraţi se află în construcţie, ceea ceface ca aceasta să fie cea mai mare piaţă din regiune. În primajumătate a acestui an pe piaţa din capitala poloneză au fostînchiriate spaţii de birouri totalizând 220.000 de metri pătraţi,în timp ce rata de ocupare a rămas constantă, la 92%, potrivitanaliştilor Jones Lang LaSalle.
Doar în trimestrul doi au fost închiriate spaţii totalizând100.000 de metri pătraţi, printre cei mai mari chiriaşi care şi-aureînnoit contractele în această perioadă numărându-se DeutscheBank, HP şi Orange. Cel mai mare contract nou de închiriere a fostsemnat de asigurătorul polonez PZU, care ocupă începând dintrimestrul trei o suprafaţă de 12.500 de metri pătraţi în ansamblulde birouri Empark Syrius, potrivit datelor JLL.
Cererea în creştere pentru spaţii de birouri a dus la ostabilizare a nivelului chiriilor în jurul a 21-22 de euro/metrupătrat/lună în zonele centrale şi 14-15 euro/metru pătrat/lună încelelalte zone.
Şi pe piaţa spaţiilor comerciale din Polonia, proiectele noi auînceput să atragă atenţia retailerilor, în prezent în Varşoviaexistând aproape 1,1 milioane de metri pătraţi de spaţii moderne,în timp ce mai multe centre comerciale şi parcuri de retail se aflăîn curs de extindere. Printre retailerii care şi-au deschismagazine în Varşovia în prima jumătate a acestui an se numără LTBsau Peacocks.
Cererea în creştere din partea retailerilor vine în contextul încare vânzările acestora au crescut cu 3,4% în prima jumătate aanului, într-un moment în care majoritatea pieţelor din regiuneînregistrează scăderi. Rata de ocupare a spaţiilor comerciale estede 99%, datorită suprafeţelor reduse raportat la populaţiatotală.
În capitala poloneză există 432 de metri pătraţi de spaţiicomerciale moderne la fiecare 1.000 de locuitori, ceea ce face caaceastă piaţă să aibă un potenţial uriaş de dezvoltare, fiind dince în ce mai urmărită atât de către dezvoltatorii imobiliari, câtşi de către potenţialii chiriaşi.
Tranzacţii la Moscova. În 2008, capitala federaţiei ruse fusesedesemnată de analiştii firmei de cercetare de piaţă Mercer ca fiindcel mai scump oraş din lume, poziţie pe care o dobândise după uninterval de opt ani în care economia înregistrase un ritm mediuanual de creştere de circa 6,8% şi în condiţiile unor investiţiistrăine record, care au alimentat în bună măsură piaţa imobiliară,ducând la o explozie a preţurilor.
În ultimii doi ani, investiţiile străine directe s-au prăbuşitînsă la fel ca şi în celelalte ţări din regiune. Lucrurile suntînsă pe cale să se schimbe în fostul spaţiu sovietic, pe măsură ceeconomia mondială dă semne de revenire şi fluxurile de capitalreîncep să circule. Astfel, într-un studiu al companiei deconsultanţă imobiliară Cushman & Wakefield, derulat în rândul a500 de companii mari din întreaga lume, Moscova apare ca fiindoraşul preferat al firmelor care vor să se extindă pe alte pieţedecât cea de origine. Un număr de 47 de companii au indicat anulacesta Moscova ca fiind locaţia preferată pentru o eventualăexpansiune, comparativ cu 35 de companii în 2009.
Estimările consultanţilor de la Colliers indică o creştere cuaproximativ 30% a volumului investiţiilor pe piaţa imobiliarăeuropeană anul acesta comparativ cu 2009, fiind de aşteptat cavolumul acestora să crească şi în 2011.
Chiar dacă pieţele mature, lichide şi transparente, precum celedin Germania, Marea Britanie şi Franţa, continuă să atragă cea maimare parte a investiţiilor, fluxuri importante de capital seîndreaptă şi spre zone ca Moscova, unde economia începe să îşirevină dintr-o cădere abruptă, sau Istanbul.
Consultanţii împart în prezent pieţele europene în douăcategorii - cele cu un avans lent şi cele cu o creştere rapidă avolumului investiţiilor, în ultima categorie fiind inclusă şiMoscova, alături de Paris, Stockholm, Londra şi Frankfurt.
În primul semestru, pe piaţa imobiliară din Moscova au fostînchiriate sau cumpărate spaţii de birouri totalizând 120.000 demetri pătraţi în cadrul unor tranzacţii mari. Astfel, consorţiulruso-britanic TNK-BP a închiriat 37.700 de metri pătraţi înproiectul NordStar Tower, în timp ce Sanofi Aventis a închiriataproape 9.000 de metri pătraţi în clădirea de birouri Summit,potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară KnightFrank.
În paralel, companiile ruseşti preferă să deţină mai degrabădecât să închirieze spaţiile de birouri, astfel că în primele nouăluni, Sogaz şi RusHydro au cumpărat spaţii de birouri cu suprafeţede 19.200 respectiv 14.700 de metri pătraţi.
Potenţial ridicat. Cehia, Ucraina şi România au fost ţăriindicate de investitorii străini participanţi la studiul Colliersca având un potenţial ridicat de dezvoltare, atât pe segmentulspaţiilor de birouri, cât şi pe cel al centrelor comerciale.Ungaria şi ţările baltice au fost indicate ca zone de interespentru investitori doar pe anumite segmente de piaţă.
Piaţa imobiliară din Cehia este dominată în continuare de cătreinvestitorii locali, chiar dacă economia dă semne de redresare.Străinii sunt încă precauţi vizavi de această piaţă din cauzaproblemelor fiscale. De exemplu, din investiţiile de 127 demilioane de euro înregistrate pe piaţa imobiliară din Praga întrimestrul al treilea, mai mult de 100 de milioane de euro au venitde la investitorii locali, potrivit datelor Jones Lang LaSalle.
Totuşi, sentimentul investitorilor străini faţă de piaţa dincapitala Cehiei s-a îmbunătăţit semnificativ comparativ cu anultrecut şi prima jumătate a acestui an, iar analiştii JLL seaşteaptă la o creştere a tranzacţiilor în care sunt implicaţistrăinii în ultimul trimestru al anului, pe măsură ce apar noioportunităţi. Pe piaţa spaţiilor de birouri, cererea a rămasconstantă în trimestrul al treilea, în timp ce pe segmentulspaţiilor comerciale cererea a înregistrat o creştere treptată dela începutul anului.
Totodată, în Bucureşti volumul spaţiilor de birouri închiriateîn primele nouă luni ale anului a crescut cu 150% comparativ cuperioada similară a anului trecut, până la 170.000 de metripătraţi, arată datele JLL. Rata de ocupare a crescut astfel până lacirca 83%.
Pe piaţa comercială cei mai activi sunt retailerii alimentari,care au reînceput expansiunea după mai mult de un an de pauză. Înschimb, în Budapesta piaţa de birouri continuă să rămână în derivă,în timp ce pe segmentul spaţiilor de birouri cererea a început săse redreseze uşor abia în lunile de toamnă.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
