Inexistenţa litigiilor privind imobilul nu mai este de mult timp o condiţie prevăzută de lege pentru emiterea autorizaţiilor de construire. Cu toate acestea, deciziile autorităţilor sunt motivate de teama de răspundere pentru eventualele prejudicii cauzate unor terţe persoane prin emiterea acestor autorizaţii, chiar dacă astfel sunt încălcate drepturi şi interese legitime ale solicitanţilor de autorizaţii.
Introducerea în lege a condiţiei de a nu exista litigii privind imobilul la data emitrerii autorizaţiilor de construire
La momentul adoptării Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, condiţia inexistenţei litigiilor privind imobilul (terenul pe care urma să fie executată construcţia sau construcţia care urma să fie modificată) nu a fost prevăzută de lege.
Abia zece ani mai târziu, în 2001, a fost introdusă în lege condiţia ca solicitantul să prezinte o declaraţie pe proprie răspundere din care să rezulte că imobilul nu face obiectul unui litigiu aflat pe rolul unei instanţe judecătoreşti. În caz contrar, documentaţia se restituia solicitantului, care putea să o depună din nou spre autorizare numai după soluţionarea definitivă a litigiului în instanţă.
Existenţa litigiilor cu privire la imobil a fost considerată, astfel, un impediment pentru eliberarea autorizaţiei de construire. Se urmărea în acest mod să se evite producerea unor prejudicii prin emiterea autorizaţiei înainte de tranşarea în instanţă a unor dispute legate de imobil.
Renunţarea legiuitorului la condiţia inexistenţei litigiilor ca urmare a efectelor negative constatate în practică
Ulterior introducerii în lege a condiţiei menţionate mai sus, s-a constatat că această soluţie nu era adecvată deoarece se încălca dreptul de proprietate al solicitantului asupra imobilului, lipsindu-l pe acesta de posibilitatea de a construi. Se apărau doar presupusele drepturi sau interese ale unei persoane care formulase o acţiune in justiţie împotriva proprietarului, dar care nu primise până la momentul respectiv confirmarea instanţei judecătoreşti că solicitările sale sunt întemeiate.
De asemenea, a fost constatată utilizarea în mod abuziv a acestei condiţii de către persoane cu interese contrare solicitanţilor de autorizaţii de construire, prin introducerea de acţiuni vădit neîntemeiate pentru a bloca dezvoltări imobiliare pe durata realizării altor proiecte concurente.
În plus, legislaţia în vigoare permitea deja evitarea prejudicierii persoanelor care aveau un interes ca lucrările de construire să nu fie realizate, prin utilizarea altor proceduri specifice scopului urmărit, cum ar fi formularea unor cereri în instanţă pentru suspendarea sau anularea autorizaţiilor de construire.
În acest caz, necesitatea şi oportunitatea opririi lucrărilor de construire pe durata litigiului sau a anulării autorizaţiei de construire este analizată, aşa cum este firesc, de către o instanţă de judecată, ţinând cont de particularităţile cazului şi de drepturile părţilor.
În consecinţă, necesitatea depunerii unei declaraţii privind litigiile existente a fost exclusă din lege începând cu anul 2005. Autorizaţia de construire se emite dacă sunt îndeplinite cumulativ condiţiile cerute de lege, indiferent dacă există sau nu litigii cu privire la imobil, fapt confirmat ulterior şi printr-o decizie a Curţii Constituţionale.
Prin refuzul de a emite autorizaţiile de construire, autorităţile emitente se expun riscului imediat de a răspunde faţă de solicitanţi pentru prejudiciile cauzate de acest refuz, ţinând cont că solicitanţii au îndeplinit deja toate condiţiile prevăzute de lege pentru a primi autorizaţiile respective
Mai mult, a fost prevăzut în mod expres faptul că autoritatea emitentă a autorizaţiei nu este responsabilă pentru eventualele prejudicii ulterioare cauzate de existenţa unor litigii privind imobilul, la momentul emiterii autorizaţiei de construire, responsabilitatea aparţinând exclusiv solicitantului.
Normele metodologice din anul 2005 pentru aplicarea Legii nr. 50/1991 au preluat în mod corect prevederile legii.
Reintroducerea indirectă şi abuzivă a condiţiei inexistenţei litigiilor prin modificarea Normelor metodologice de aplicare a legii
O schimbare semnificativă s-a produs însă la sfârşitul anului 2009 prin adoptarea noilor Norme metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991, aprobate prin Ordin al ministrului dezvoltării regionale şi locuinţei.
Noile Norme metodologice reiau în esenţă regula prevăzută de lege în sensul eliminării răspunderii autorităţii emitente pentru prejudiciile cauzate în cazul existenţei unor litigii, însă prevăd, prin excepţie şi contrar legii, că autoritatea emitentă este totuşi responsabilă dacă litigiul a fost notat în cartea funciară şi este evidenţiat în extrasul de carte funciară depus de către solicitant.
Această adăugare nepermisă la lege printr-un ordin (act cu forţă legală inferioară legii şi care nu poate modifica sau adăuga la lege) a atras o practică aproape generală a autorităţilor de respingere sau amânare nejustificată a soluţionării cererilor de emitere a autorizaţiilor de construire dacă în cartea funciară a imobilului sunt notate litigii.
Efectul imediat a fost deci reanimarea, în mod indirect şi contrar voinţei legiuitorului, a condiţiei eliminate din lege încă din anul 2005, impiedicând astfel proprietarul să construiască pentru simplul motiv că o terţă persoană a introdus o cerere de chemare în judecată cu privire la imobilul respectiv şi a înregistrat litigiul în cartea funciară.
Faţă de această situaţie creată în mod abuziv printr-o încălcare a regulilor de legiferare, reprezentanţii autorităţilor emitente se prevalează de noul text al Normelor metodologice pentru a refuza emiterea autorizaţiilor de construire, invocând evitarea unei răspunderi ulterioare, deşi aceştia ar trebui să aplice legea si normele metodologice (ţinând seama în mod corect de forţa prevederilor legale), emiţând autorizaţiile de construire independent de existenţa şi notarea în cartea funciară a unor litigii.
Mai mult decât atât, prin refuzul de a emite autorizaţiile de construire, autorităţile emitente se expun riscului imediat de a răspunde faţă de solicitanţi pentru prejudiciile cauzate de acest refuz, ţinând cont că solicitanţii au îndeplinit deja toate condiţiile prevăzute de lege pentru a primi autorizaţiile respective.
Desigur, în plus faţă de simpla ignorare de către autorităţile emitente a prevederilor din Normele metodologice indicate mai sus, aceste Norme metodologice ar trebui modificate în sensul eliminării tuturor dispoziţiilor care adaugă la lege şi modifică sensul prevederilor legale, pentru a respecta spiritul şi litera legii şi pentru a evita interpretările eronate ale funcţionarilor care aplică aceste acte normative.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
