Fabricile din interiorul Bucurestiului au cazut in acest an una dupa alta - Tricodava, Laromet, Helitube, Lujerului, Compania Industriala Grivita - sunt doar o parte din platformele intrate pe mana dezvoltatorilor imobiliari, care urmaresc ultimele terenuri de mari dimensiuni din interiorul orasului, acoperite in prezent de hale de productie.
Fie ca este vorba de proiecte rezidentiale, de birouri sau de retail, toate aceste proiecte vor fi realizate de investitori straini - israelieni, spanioli, irlandezi sau belgieni, spre deosebire de alte tari unde si municipalitatea este implicata in regenerarea zonelor industriale.
"Pentru siturile industriale care apartin domeniului public exista fonduri europene destinate reintroducerii lor in circuitul normal al pietei imobiliare. In acest caz, vorbim atat despre platforme industriale intregi, care in timp si-au pierdut functia de baza, cat si despre constructii izolate, care au fost folosite in acest sens", afirma Gabriel Friptu, director general in cadrul Ministerului Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor (MDLPL).
Municipalitatea si-a manifestat in repetate randuri intentia de a reloca in afara orasului toate fabricile din Bucuresti aflate in administrare privata, conform prevederilor europene. "Pasul pe care vrem sa il facem acum este sa propunem administratiilor locale sa dezvolte astfel de proiecte pentru a atrage finantari europene pentru a putea readuce in folosinta aceste tipuri de terenuri", adauga Friptu.
Un exemplu in folosirea acestui tip de fonduri este cel al unelor orase din Germania, Olanda, Franta sau Italia, unde fostele fabrici au fost reabilitate, fiind schimbat insa domneniul de utilizare. In Olanda, spre exemplu, parcurile industriale si fostele hale au devenit destinatiile preferate ale tinerilor care vor sa asculte muzica tare, la o distanta suficienta de orase pentru a nu deranja.
Fostele fabrici, transformate in muzee sau cluburi
In Germania, fostele sali de productie au fost transformate in sali de concerte, muzee de arta contemporana, cluburi de muzica house sau locul de intalnire al diverselor cercuri de literatura. Pentru a putea dezvolta aceste noi atractii pentru tineri, administratiile locale au achizitionat din fonduri proprii terenurile si au folosit surse mixte de finantare pentru a le pune in valoare. Conditiile de edificare sunt respectate in continuare, terenurile industriale nefiind folosite pentru dezvoltarea de ansambluri rezidentiale, ci numai pentru activitati comerciale sau culturale, a caror durata nu poate pune in pericol sanatatea celor prezenti.
Terenurile pe care au stat sau inca mai stau fostele platforme industriale sunt poluate istoric, fiind foarte greu de obtinut avizele de mediu necesare unui alt tip de constructii. Curatarea terenului este un procedeu costisitor si care, de cele mai multe ori, poate dura perioade lungi de timp.
Una dintre cele mai importante conditii in ceea ce priveste atragerea de fonduri europene pentru o astfel de masura este imposibilitatea legala de a vinde terenul pe care se dezvolta proiectul timp de cinci ani de la obtinerea finantarii. O alta conditie foarte importanta, in cazul in care proiectul apartine administratiei, este imposibilitatea de a construi imobile rezidentiale prin fonduri europene, fapt ce ar putea fi considerat de catre Uniunea Europeana o interventie a autoritatilor publice pe piata imobiliara si un ajutor de stat.
Doar 15% din zona Faur-Republica mai este industriala
Transformarea fostelor platforme industriale din terenuri cu regim de constructii industrial in cel cu regim de edificare mixt din sectorul trei al Capitalei a fost facuta prin doua metode.
In cazul fostei platforme industriale Theodor Pallady, regimul de constructie a fost modificat odata cu aprobarea de catre consiliul Primariei Generale a Planului Urbanistic Zonal (PUZ) pentru construirea autostrazii Bucuresti-Constanta. PUZ-ul pentru autostrada a inclus si aceasta zona, careia i-a conferit statutul de teren cu posibilitate mixta de constructie. A doua platforma industriala din sectorul trei, zona Faur-Republica, si-a pierdut incet-incet calitatea de locatie industriala si a devenit si ea zona cu regim mixt de constructii.
"Amandoua si-au pierdut aproape toata capacitatea industriala, evoluand treptat spre un grad de folosinta mixt", afirma Stefan Dumitrascu, arhitect-sef al sectorului 3 al Capitalei. "Zona Faur-Republica a fost definita in Planul Urbanistic General (PUG) ca zona industriala.
In momentul de fata estimez ca doar circa 15% din suprafata ei totala este folosita strict in scop industrial", adauga Dumitrascu.
Cele mai mari cinci tranzactii cu terenuri realizate in Bucuresti in acest an cuprind loturi cu o suprafata cumulata de 442.000 de metri patrati (44,2 hectare), cu o valoare totala de peste 305 milioane de euro - un pret mediu de 690 euro/metrul patrat.
In timp ce o mica parte din platforme au imobile cu structura solida, care pot fi reconditionate in spatii de birouri sau cu alte intrebuintari, restul fabricilor urmeaza a fi complet demolate pentru inceperea unor proiecte imobiliare noi, de mari dimensiuni.
Bucuresti-Pitesti, ideala pentru relocare
Terenul de sub fabrica Laromet, cu o suprafata de 155.000 de metri patrati, a fost preluat de compania Africa Israel, care a semnat un precontract pentru achizitionarea lotului pentru 77,5 milioane de euro - cea mai mare tranzactie imobiliara cu un teren din Capitala.
O parte din teren va fi preluata in cel mai scurt timp, pentru restul suprafetei Laromet avand un an si jumatate la dispozitie sa-si reloce activitatea. "Cea mai adecvata zona pentru relocare este cea de-a lungul autostrazii Bucuresti-Pitesti, in cazul in care se doreste o locatie in apropierea Capitalei. Exista cazuri in care aceste companii isi muta activitatea si mai departe de Bucuresti, de obicei in zone mai putin dezvoltate economic, precum Giurgiu, Calarasi sau Moldova, din cauza costurilor mari cu forta de munca", declara Gabriel Chimisliu, Director Industrial Division in cadrul companiei de consultanta Colliers International. Valoarea totala a proiectului de pe platforma Laromet s-ar putea ridica la aproximativ 500 de milioane de euro, tinand cont de valoarea de achizitie a terenului si de suprafata acestuia. Dezvoltatorii planuiesc realizarea unui proiect mixt format din cateva mii de apartamente, spatii de retail si birouri. Africa Israel mai are in derulare un proiect imobiliar de mari dimensiuni in Bucuresti, Cotroceni Park, care implica investitii de circa 200 de milioane de euro.
Unele dintre cele mai mari proiecte imobiliare din Capitala sunt derulate pe terenurile unor foste fabrici, cum este cazul proiectului Sema Parc, dezvoltat pe platforma Semanatoarea, sau chiar a proiectului Cotroceni Park, dezvoltat de Africa Israel si New Century Holding (NCH) pe locul fostei fabrici UMEB. NCH s-a remarcat, de altfel, si prin vanzarea a doua terenuri cu o valoare totala de peste 70 de milioane de euro. Cea mai importanta tranzactie derulata de NCH a fost cedarea fostei fabrici Tricodava din cartierul Drumul Taberei din Capitala, pentru care a incasat 42 de milioane de euro. Totodata, terenul unei alte fabrici din interiorul Capitalei, Titan Mar, a fost scos la vanzare, valoarea unei eventuale tranzactii putand reprezenta un nou record pe piata imobiliara a Capitalei, in ceea ce priveste tranzactiile cu terenuri.
Cea mai recenta tranzactie cu terenuri de mari dimenisuni din Bucuresti a realizat-o Compania Industriala Grivita, care a vandut firmei Bluerose Ro Corporation activele si terenul pe care il detinea pe strada Clabucet, din nord-vestul Bucurestiului. Proprietatile, desfasurate pe un teren cu o suprafata de peste 60.000 de metri patrati, au fost preluate pentru 72,9 milioane de euro. Pretul pe metrul patrat in cadrul acestei tranzactii este de 1.200 de euro, iar o parte din fondurile obtinute in urma vanzarii terenului va fi destinata relocarii fabricii in afara Capitalei.
Compania israeliana Rosebud Medical detine o participatie de 50% in firma care a preluat activele, investitorii avand intentia de a derula un proiect imobiliar cu o suprafata construita de 200.000 de metri patrati, format din locuinte, spatii de birouri si spatii comerciale. Investitia totala in acest proiect, care se va derula pe parcursul a 5-6 ani, este estimata la 320 de milioane de euro de catre investitori.
Totodata, compania de dezvoltare imobiliara BelRom, controlata de mai multi investitori belgieni, a semnat un contract pentru preluarea unui teren cu o suprafata de noua hectare si a unor active detinute de firma Helitube in cartierul Colentina din Bucuresti, tranzactie in valoare de aproximativ 60 de milioane de euro, potrivit unor surse din piata imobiliara.
Compania Helitube este controlata de firma Metaltrade International, detinuta de omul de afaceri Corneliu Gavaneanu, care are in proprietate, printre altele, si porturile Docuri SA si Bazinul Nou SA din Galati.
Tranzactia a avut loc la un pret de peste 650 de euro/metrul patrat, destinatia terenului urmand a fi probabil dezvoltarea unui proiect imobiliar mixt.
Tinand cont ca segmentul rezidential resimte cel mai mare dezechilibru de pe piata imobiliara a Capitalei, marea majoritate a acestor terenuri vor fi destinate constructiei de spatii locative, in timp ce restul terenurilor vor fi utilizate pentru realizarea de spatii comerciale si de birouri.
Proiecte pe terenurile fostelor fabrici din Bucuresti
Proiectul Sema Parc, dezvoltat de River Invest pe malul Dambovitei, pe platforma fostei fabrici Semanatoarea, va cuprinde circa 1.200 de locuinte, spatii de birouri si un mall de mari dimensiuni.
Centrul comercial Cotroceni Park se afla in executie pe platforma UMEB din vestul Bucurestiului, investitia implicata de dezvoltarea acestui proiect depasind 200 de milioane de euro.
Parcul de afaceri Conect Business Park este dezvoltat pe un teren de peste 40.000 de metri patrati, pe care a functionat fabrica producatoare de conectori.
Grupul imobiliar spaniol Gran Via, care a cumparat terenul si cladirea fostei fabrici Frigocom din cartierul bucurestean Drumul Taberei, va construi 1.400 de locuinte pe un teren cu o suprafata de peste 30.000 de metri patrati.
NCH a vandut in prima jumatate a acestui an doua terenuri de mari dimensiuni in vestul Bucurestiului, pe care a incasat peste 70 de milioane de euro. Terenurile vor fi folosite in special pentru dezvoltari rezidentiale.
O companie irlandeza a platit 53 de milioane de euro pentru un teren in Titan, pe care intentioneaza sa construiasca un mall si circa 1.000 de apartamente.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
