Strategiile agresive de marketing, variantele inovative de contractare a apartamentelor si o gama larga de instrumente de creditare sunt factorii care pot conta la fel de mult ca dezvoltarea propriu-zisa, intr-o piata in care oferta se diversifica de la o saptamana la alta. Toate aceste instrumente se traduc in panouri de zeci de metri patrati pe fatadele blocurilor, buy-back imobiliar sau dobanzi preferentiale din partea unei banci, care de cele mai multe ori este implicata si in finantarea dezvoltarii proiectului.
In aceste conditii, reducerea avansului obligatoriu impus de Banca Nationala a Romaniei (BNR) de la nivelul actual de 25% ar putea alimenta cererea de apartamente estimata la cateva zeci de mii de unitati la nivelul Bucurestiului, potrivit firmelor de consultanta imobiliara. Importanta acestei masuri este relevata si de statistici care arata ca aproximativ 80% din apartamentele de pe piata locala sunt achizitionate cu ajutorul creditelor bancare.
Cu toate acestea, imediat dupa ridicarea restrictiei Bancii Centrale, doar sase banci din Romania au trimis BNR, pentru validare, noile norme de creditare a populatiei.
Cele sase institutii de credit sunt Alpha Bank, ABN Amro Bank, BRD-Groupe Societe Generale, Casa de Economii si Consemnatiuni, Banca Transilvania si Volksbank.
In majoritatea tarilor din regiune, Bancile Centrale au renuntat la controlarea riguroasa a conditiilor de creditare lasand, in general, la latitudinea bancilor gradul de expunere si agresivitatea practicata pe acest segment. In aceste conditii, este de asteptat ca bancile de marime medie, precum Alpha Bank sau Credit Europe Bank, implicate in finantarea unor proiecte rezidentiale importante, precum Central Park sau InCity Residences, sa ofere conditii extrem de atractive pentru achizitionarea locuintelor din aceste ansambluri.
Alpha Bank a anuntat de altfel ca va reduce avansul de la un minim de 25% la un maxim de 15% pentru toate creditele ipotecare-imobiliare Alpha Housing, iar in conditiile in care valoarea evaluata a imobilului este mai mare decat valoarea sa de achizitie, avansul necesar acordarii creditului poate cobori pana la nivelul de 0%.
Institutiile de credit vor acorda imprumuturile pe baza reglementarilor proprii, care trebuie validate de catre Directia Supraveghere a BNR. Pana la validare, institutiile de credit vor opera potrivit reglementarilor in vigoare si vor aplica un nivel maxim de indatorare de 40% din totalul veniturilor.
Potrivit unor estimari de pe piata bancara, valoarea imprumuturilor de pe piata imobiliara depaseste un miliard de euro.
De altfel, implicarea directa a unei banci in finantarea unui proiect rezidential reprezinta o garantie in plus pentru derularea intregului proiect si pentru procesul de vanzare, in conditiile in care o buna parte din locuintele tranzactionate pe piata locala se afla in diferite faze de constructie.
Pe de alta parte, si dezvoltatorii se implica in atragerea clientilor intr-un timp cat mai scurt, prin practicarea unor preturi mai mici in fazele incipiente de dezvoltare a proiectului, care cresc pe masura avansarii lucrarilor.
In aceste conditii, achizitionarea unei locuinte din stadiul de proiect poate fi o afacere care aduce un profit de circa 30% in decurs de un an, tinand cont de practicile dezvoltatorilor imobiliari de pe piata locala.
In ciuda cresterilor semnificative de preturi consemnate in ultimii ani pe piata rezientiale locala, nivelul acestora este inca sub nivelul celorlalte Capitale din regiune, tinand cont ca pretul mediu pe metrul patrat ajunge la Praga la aproape 2.000 de euro, in timp ce la Varsovia acesta este la nivelul de 2.100 de euro.
Cresterea concurentei dintre dezvoltatorii de proiecte rezidentiale ii determina pe acestia sa construiasca instrumente tot mai atractive pentru achizitionarea locuintelor, care sa faciliteze demersurile clientilor de a contracta o noua casa, dar si pentru a grabi vanzarea apartamentelor aflate in constructie. Unul dintre sistemele de plata cel mai bine adaptate la piata locala il reprezinta buy-back-ul imobiliar, prin care clientii pot achita avansul pentru un apartament nou prin intermediul vechii locuinte, in care vor locui pana la finalizarea noului apartament fara sa plateasca chirie.
Acest sistem se adapteaza la una dintre dificultatile cu care se confruntau pana de curand o buna parte dintre persoanele care intentionau sa achizitioneze o locuinta, si anume plata avansului obligatoriu, dar si la tendinta ce se va accentua pe masura finalizarii noilor ansambluri rezidentiale, de a renunta la vechiul apartament in favoarea unei locuinte noi. Buy-back-ul imobiliar este relativ nou pe piata imobiliara locala, dar are potential ridicat de crestere pentru urmatoarea perioada, potrivit firmelor de consultanta imobiliara.
Evaluarea apartamentului este realizata de catre compania dezvoltatoare a noului proiect, care pune la dispozitie un expert evaluator, urmand ca diferenta dintre cele doua locuinte sa fie achitata la finalizarea proiectului. Dupa evaluare, clientul ia hotararea daca i se pare corect sau nu pretul propus si daca achizitioneaza sau nu noua locuinta. In urmatorii ani, pe masura finalizarii proiectelor aflate in dezvoltare, am putea asista la o piata a cumparatorilor, care vor avea o gama larga de produse de unde sa aleaga. Diferenta dintre preturile apartamentelor in ansamblurile noi si cele din blocurile vechi este data de factori precum suprafetele apartamentelor si costuri suplimentare precum locul de parcare sau spatii comune, neincluse in cadrul blocurilor vechi, daca luam in calcul ca pretul mediu al apartamentelor vechi din Capitala a depasit 1.400 de euro/metrul patrat, potrivit indexului imobiliar realizat de Ziarul Financiar pe baza informatiilor din anuntul.ro. Nordul Capitalei este in continuare principalul magnet al proiectelor imobiliare din Bucuresti, atat in ceea ce priveste spatiile de birouri, cat si proiectele rezidentiale, in aceasta zona fiind practicate cele mai ridicate preturi atat la terenuri, cat si la locuinte. Astfel, preturile locuintelor in zone consacrate precum Primaverii, Kiseleff, Dorobanti sau Herastrau pot ajunge si chiar depasi 3.000 euro/mp, in timp ce preturile medii practicate in ansamblurile rezidentiale noi dezvoltate in aceasta parte a orasului sunt de 2.000 euro/metrul patrat.
Dezvoltarea puternica a pietei rezidentiale din ultimii doi ani a atras interesul investitorilor din strainatate, care au ajuns sa acopere circa 90% din valoarea totala a investitiilor.
Spre comparatie, doar cativa investitori romani au reusit sa se impuna pe piata caselor, precum Baneasa Investments, Impact Developer & Contractor, Triumf Construct sau Imofinance Cluj.
Numarul investitiilor in piata rezidentiala s-a intensificat odata cu inceperea dezvoltarii policentrice a Capitalei, care urmeaza sa ajunga o metropola care se va extinde 40 de kilometri spre nord, precum si catre sud, spre orasul Giurgiu.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
