Ramificatiile crizei financiare in piata imobiliara

Impreuna cu aderarea la UE, liberalizarea pietei de credite a condus la boom-ul imobiliar din Romania, care a facut pretul apartamentelor din Bucuresti mai mare decat in alte capitale central-europene mai dezvoltate precum Budapesta, Bratislava sau Praga. In aceste orase, venitul per locuitor este semnificativ mai mare, si prin urmare si cererea reala de locuinte. In Romania insa, pretul a devenit de multe ori speculativ si s-a triplat in ultimii cativa ani. Asadar, datorita acestei dezvoltari pozitive a preturilor in piata, asumptia investitorilor si a bancilor in analiza unei finantari a fost ca acestea vor continua sa creasca.

Evenimentele din America ne invata insa cat de eronata este o asemenea asumptie. Sa ne reamintim insa cum a inceput toata criza americana. Brokerii, care erau platiti printr-un comision fix de catre banci si le era indiferent de abilitatea unui imprumutant sa isi replateasca datoria, au originat tot mai multe imprumuturi de tip sub prime (peste 60% din piata americana de imprumuturi era originata de brokeri inainte de criza). In primul rand, asa numitele low-documentation loans sau in mod ironic liar's loans - catre persoane cu venituri mici sau nesigure. Aceste imprumuturi nu necesitau insa o istorie de credit solida sau ca datele inscrise de aplicant pe fisa de imprumut sa fie corecte. In al doilea rand, imprumuturi de tip ARM (adjustable rate mortgages), cu o rata fixa pe primiii doi ani, care apoi se dubla in al treilea an si individul (in general unul

dintr-o clasa sociala simpla, care nu intelegea exact modul in care ratele imprumutului functioneaza), urma sa nu mai poata sa achite ratele imprumutului. Imediat dupa originare, aceste imprumuturi au fost apoi securitizate si vandute catre investitori "sofisticati" (fonduri de pensii, asigurari, high net worth individuals etc.) din toata lumea.

Cat timp piata imobiliara crestea, in momentul in care un individ nu mai putea sa isi achite ratele lunare, banca ii reposeda casa, o vindea si recupera valoarea imprumutului. Cand piata insa a inceput sa scada si valoarea casei era sub valoarea imprumutului, s-a declansat un cerc vicios, unde evident au inceput sa se inregistreze pierderi, si investitorii institutionali nu au mai primit platile din partea datornicilor (care erau acum in faliment).

Romania are din acest punct de vedere sansa de a privi intr-o bila de cristal in viitor si poate sa incerce sa evite o asemenea situatie. Chiar daca piata financiara romaneasca nu este la fel de sofisticata ca aceea americana (securitizarea nu este un proces obisnuit) si nici la fel de indatorata, analizarea unui imprumut in baza unor asumptii despre piata este aceeasi in SUA si in Romania. Cat timp aceste asumptii sunt conservative, o banca va fi protejata de criza financiara.

Piata imobiliara romaneasca nu va creste la infinit (sau cel putin ratele de crestere intalnite in ultimii ani nu se pot sustine in cursa lunga), deci gradul de indatorare acceptat de o banca atunci cand acorda un imprumut trebuie sa ia in considerare acest factor. De exemplu, un grad de indatorare de 80% pe un proiect imobiliar trebuie considerat ca fiind mare, in special intr-o piata unde o scadere de 10-20% nu este implauzibila (anumite piete in Florida au picat cu peste o treime). Sigur piata isi va reveni pe termen lung, dar numai cei cu o finantare adecvata vor supravietui; este nevoie sa luam in calcul ciclurile economice in analiza creditului.

In piata imobiliara romaneasca, supravietuitorii vor avea doua caracteristici: o finantare adecvata si o locatie de prima clasa (in centrul marilor orase, in special in centrul Bucurestiului, unde volatilitatea pietei va fi cea mai mica). Acestia sunt cei care nu au inregistrat cele mai mari profituri in anii precedenti, dar vor continua sa aiba succes in mod constant, fata de investitorii foarte agresivi care, neputand face fata planului initial de finantare si fiind in imposibilitatea de a vinde proprietatile la un pret convenabil, vor da faliment.

Sa luam spre exemplu doua piete foarte relevante pentru investitorii imobiliari din Romania: cea de birouri si cea de apartamente. Piata de birouri, unde pretul a reflectat cererea si nu specula investitorilor, va fi cel mai putin afectata. Investitorii in spatii de birouri sunt des fonduri de investitii cu o capacitate de a cumpara suprafete mari si cu un grad de sofisticare inalt care isi bazeaza decizia de investitie pe o analiza complexa a conditiilor financiare.

Pe de alta parte, in piata de apartamente acest trend nu s-a observat intrucat investitorii mici au dominat volumul tranzactiilor, conducand la formarea unui bubble. Cumparatorii apartamentelor erau de multe ori entitati cu un grad de sofisticare mic: familii care isi doreau o locuinta sau diferiti investitori speculativi care cumparau cateva apartamente pentru a le inchiria si apoi revinde. Accesul la aceasta piata pentru micii investitori sau cumparatori este mult mai usor, intrucat vanzarea se face per apartament si nu per cladire, ca in piata de birouri. In consecinta, fara o analiza riguroasa, pretul locuintelor a crescut mult mai repede decat cererea reala de locuinte, conducand spre formarea unui bubble. Cat de repede se va dezumfla acest bubble, ramane de vazut. Este clar insa ca piata de apartamente (in special cele in blocuri post-decembriste) va fi cea mai grav afectata de criza. 

Cu siguranta ca multe alte piete pe langa cele pe care le analizam in acest articol vor fi afectate considerabil. Intr-o descrestere economica, ca aceea din Statele Unite, spatiile de productie sunt afectate cel mai mult. Intrucat increderea cumparatorilor scade, cererea de produse descreste la nivel national si multe firme au nevoie de mai putine spatii de productie, exercitand o presiune negativa asupra preturilor. Similar, multi oameni isi pierd slujbele si aloca mai putin timp calatoriilor, conducand la mai putine camere ocupate in hoteluri si afectand negativ pretul acestora. De asemenea, intr-o recesiune economica, avand venituri mai mici, unele persoane cheltuie mai putin. Cererea scazuta determina unele firme sa reduca numarul de magazine, ceea ce duce la descresterea preturilor spatiilor de retail. Aceste trei sectoare imobiliare - spatiile industriale, hotelurile si spatiile de retail - sunt primele afectate, urmand ca pe termen mediu piata sa regleze piete mai importante si mai dinamice, ca acelea de apartamente si de birouri.

Ce poate invata Romania din criza internationala?

De la caderea comunismului, antreprenorii romani au fost obisnuiti cu o piata intr-o continua crestere. Cu preturile mergand pe culmi tot mai inalte si o cerere solida, era loc pentru toti investitorii sa faca profit, atat cei sofisticati, cat si cei simpli, de la importatorii de portocale in '90 la retelele de cartier in '96, pana la mogulii imobiliari de dupa 2000. Cu sosirea unei recesiuni economice la nivel global, cererea va fi mai restransa, competitia se va inaspri si economia nu va fi la fel de iertatoare ca pana acum. Acum numai cei mai buni vor supravietui. Cartile de joc se vor reamesteca. Si nu doar in piata imobiliara.