Cum să locuieşti mai bine. Analiză ZF. CUT (Coeficient de utilizare a terenului) - numele de cod pentru bunul mers al vieţii urbane, stă în mâinile oamenilor care desenează oraşele. În numele lui se sufocă oraşele şi se fac blocuri geam în geam. Cum e posibil?

♦ Blocuri lângă blocuri, fără lumină, străzi fără trotuare, sufocate de trafic, cu mai puţin de două benzi, chiar şi în nordul Bucureştiului, considerat o zonă premium, cu preţuri pe măsură. Cum este posibil? Dezvoltatorii spun adesea că respectă CUT-ul, însă ce este acest CUT şi cum de am ajuns să avem oraşe sufocate?

PUG > PUZ > CUT. O înşiruire de termeni tehnici, imposibil de înţeles de cei mai mulţi dintre cetăţeni, dar de care depinde bunul mers al vieţii cotidiene în orice oraş, fie el capitală sau nu. În spatele acestor acronime, sunt oameni care jonglează cu datele, aruncate cu mai multă sau mai puţină responsabilitate cu pixul pe hârtie. În mâinile lor stă traficul în care ne petrecem ore întregi în fiecare zi, stau liniştea de acasă şi uşurinţa sau greutatea de a ieşi dintr-o situaţie de urgenţă.

Unul dintre indicatorii cu cea mai mare importanţă în modul în care este desenat astăzi Bucureştiul este CUT, un termen pe care toţi dezvoltatorii îl evocă, dar care nu este niciodată atribuit unei persoane sau unui grup de oameni responsabili de stabilirea sa. Văzut ca un dat, şi nu ca un element stabilit de cei numiţi pentru a da logică dezvoltării oraşului, indicatorul CUT este reperul care poartă în spate toată sufocarea oraşului, prin blocuri-turn prea apropiate între ele, între care se formează adevărate labirinturi pentru circulaţia pietonilor şi a maşinilor.

„CUT-ul este un indicator de densitate. Acronimul înseamnă coeficient de utilizare a terenului şi reprezintă densitatea maximă construibilă pe o parcelă, deci câţi metri pătraţi desfăşuraţi poţi construi pe un teren. De exemplu, să presupunem că avem un teren de 2.000 de metri pătraţi (40 de metri lăţime, 50 de metri lungime), iar Regulamentul Local de Urbanism (RLU) prevede pentru terenul respectiv un CUT de 2,5. Asta înseamnă că poţi construi o suprafaţă desfăşurată maximă de 2,5 x 2.000 de metri pătraţi, adică 5.000 de metri pătraţi“, explică Mihaela Puşnava, fondatoarea Agorapolis, o companie care realizează planuri urba­nistice zonale şi generale pentru mari localităţi din ţară.

În procesul de autorizare a unui proiect de construcţii, CUT-ul maxim admisibil pe un teren este deja stabilit, fiind calculat iniţial prin PUG (planul urbanistic general) şi putând suferi modificări prin PUZ (planul urbanistic zonal). Atunci când propune un CUT maxim, specialistul trebuie să ţină cont de mai multe aspecte, precum destinaţia terenului (ce fel de activităţi sunt pretabile în acel loc), relaţia cu infrastructura rutieră, de biciclete sau de transport public şi relaţia cu vecinătăţile.

„În principiu, densificarea în centrele urbane nu este rea, dacă se face corect. Problema este când doar densifici, dar nu schimbi contextul ca să fie posibilă densificarea“, spune Mihaela Puşnava.

În ceea ce priveşte relaţia unei construcţii cu infrastructura din jur, un CUT mai mare obligă la investiţii suplimentare în împrejurimi, precum extinderea străzilor sau creşterea posibilităţilor de transport în comun. Cum se măsoară în teren respectarea tuturor indicatorilor?

„Se fac măsurători cadastrale la recepţia care are loc la terminarea lucrărilor, pentru a verifica dacă se respectă toţi parametrii legali din Regulamentul Local de Urbanism, aşa cum au fost validaţi la momentul emiterii autorizaţiei de construire.“

CUT se aplică simultan cu alţi indicatori, precum procentul de ocupare a terenului şi regimul maxim de înălţime. Toţi trebuie să fie riguros respectaţi şi să nu depăşească pragul maxim setat. Cine este responsabil de stabilirea tuturor acestor coeficienţi şi de respectarea lor? Specialiştii cu drept de semnătură din Registrul Urbaniştilor din România, arhitectul-şef al oraşului, membrii Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului şi Urbanism, Ordinul Arhitecţilor şi lista continuă.

„Comisiile se numesc, de obicei, odată la patru ani, de către primar, dar se pot schimba şi mai des, dacă primarul doreşte“, adaugă Mihaela Puşnava.

Pentru a înţelege de ce anumite zone ale Capitalei sunt mai aglomerate şi mai greu de străbătut decât altele, de ce în unele cartiere străzile au devenit labirinturi strânse în care abia te poţi mişca, Ziarul Financiar a întrebat primăriile tuturor celor şase sectoare din Bucureşti cine sunt oamenii care stabilesc Coeficientul de Utilizare a Terenului în sectorul lor şi de ce criterii din teren ţin cont în stabilirea acestuia. Doar primăriile sectoarelor 1 şi 3 au răspuns solicitării ZF.

„Indicatorii urbanistici POT şi CUT maxim admişi sunt stabiliţi prin RLU al PUG-MB aprobat prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului Bucureşti nr.269/2000, a cărei valabilitate a fost prelungită, în funcţie de subzona în care este inclus imobilul“, este răspunsul direcţiei Arhitect-Şef din cadrul Primăriei Sectorului 1.

La rândul lor, reprezentanţii Primăriei Sectorului 3 din Bucureşti spun că „stabilirea şi definitivarea indicatorilor urbanistici – POT (procent de ocupare a terenului) şi CUT (coeficient de utilizare a terenului) se realizează prin intermediul unor documentaţii de urbanism de rang superior, precum PUG (Plan Urbanistic General) şi PUZ (Plan Urbanistic Zonal), în baza cărora se emit certificatele de urbanism şi ulterior autorizaţiile de construire.“

Nici una dintre cele două primării nu a răspuns clar cine face parte din comisia care se ocupă de stabilirea indicatorului CUT şi cum arată procesul de stabilire a acestuia.

De acest CUT depinde mult şi modul în care dezvoltatorii îşi concep planurile proiectelor. De pildă, recent, Antoanela Comşa, director general la Gran Via, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de locuinţe din Bucureşti, explica decizia dezvoltatorilor de a elimina debaraua din apartament tocmai prin nevoia de a eficientiza cât mai mult planul locuinţei raportat la acest indicator.

„Eşti limitat de CUT şi mai degrabă realizezi o încăpere mai generoasă sau o baie ori o bucătărie mai mare (în loc să incluzi şi o debara – n. red.)“, spunea ea.

În ultimii ani, pe fondul reducerii numărului de terenuri disponibile în zonele din interiorul oraşului, dezvoltatorii au ridicat regimul de înălţime al blocurilor Capitalei, proiectând astfel blocuri-turn de locuinţe, cu scopul de a-şi maximiza investiţia. Acest gen de proiecte se promovează mai ales prin priveliştea asupra oraşului pe care o pot avea locatarii de la etajele superioare, însă, odată mutaţi, cei de la etajele inferioare constată că accesul la lumină naturală este mult redus. Mai mult, din cartierele astfel concepute, pleacă în fiecare zi mii de locatari, care, de cele mai multe ori, se folosesc de infrastructura deja existentă în zonă, dinaintea formării comunităţilor de mii de oameni.

 

Dicţionarul termenilor de care depinde organizarea oraşului

PUG - (plan urbanistic general): stabileşte modul în care se poate dezvolta întreg teritoriul localităţilor. Este valabil doar pentru zece ani şi trebuie actualizat.

PUZ - (plan urbanistic zonal): reglementează modul de dezvoltare a unei zone şi coordonează dezvoltarea urbanistică a zonelor dintr-o localitate.

CUT - (coeficient de utilizare a terenului): reprezintă densitatea maximă construibilă pe o parcelă, mai exact câţi metri pătraţi desfăşuraţi poţi construi pe un teren.